丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
8月，市场热度稳步回落，尽管项目推盘显著回升、新增供应面积环比增10%，但成交增长动能转弱，新房和二手房市场均呈同、环比齐跌态势，且跌幅逐月扩大；29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月有所扩大。
受第二次集中供地暂缓影响，8月土地市场仍处空窗期，土地成交建筑面积和成交金额依旧低位徘徊，环比继续下滑而同比更是腰斩，溢价率更降至8%，为近两年新低。
我们认为，7、8月份的数据下滑一方面是受政策影响，另外一方面也是因为上半年市场较为火热，提前消耗了一部分的需求，9月份随着供应的增加，新上市量的增加，整体成交还是会回升。
01
新增供应环比增10%，部分二线集中开盘
在7月整体市场成交同环比双降的情况下，2021年8月项目推盘积极性出现回升，29个重点城市新增供应面积2366万平方米，环比上升10%，但同比仍降11%。
在这其中，一线城市的新增供应面积出现阶段性回落，为255万平方米，同比下降38%，环比下降30%，北京、上海、深圳供应同环比齐跌，广州部分房企则因为担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮，因此索性一次性推出更多的货量，金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号推售套数都超千套。
二三线城市整体供应规模略有回升，25个重点监测城市新增供应2141万平方米，环比上升17%，同比下降6%。不同城市间分化显著。其中，杭州、成都、西安等热点城市调控政策加码，受调控影响，部分购房者在政策后被限制，需求端受到了挤压，但之前申请的预售在政策出台后集体审批通过，市场供求关系因此得到了部分缓解；武汉、宁波、合肥等短期市场热度较高城市，房企推盘积极性较高，8月供应规模同环比齐增；长沙、昆明、郑州、南宁等城市则供应疲软。
表：2021年8月全国29个重点城市
商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）
备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据28日左右数据预估得到
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
02
成交降幅持续扩大，热点二线亦加入回调
8月尽管供应增加，但商品住宅成交规模稳步回落，反映了市场热度发生变化。29个监测城市新建商品住宅成交面积约2134万平方米，环比下降10%，同比降幅持续扩大至22%，较2019年同期也由增转跌、降幅8%。
如果说个别城市如西安等成交下降或因为供应不足或因中签率低，现在新房供应增加而成交并没有相应放大,那就是购房意愿和购房能力的问题。
具体来看，一线城市韧性相对较强，但亦增幅收窄甚至同比转跌，8月成交新房305万平方米，环比微增4%，同比下降9%，较2019年同期增长27%。
8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”抢收业绩，多盘集中取证入市销售，其中不乏纯新盘首开。限竞房时代渐进尾声，朝阳区绝版限竞房项目华樾国际·领尚，首开推售690套房源，去化率约68%。改善性需求依旧坚挺，天坛府、富兴首府这类改善盘去化率均能达到7成，石景山西黄村的禧瑞学府开盘近乎售罄，总价500万的两居小户型认筹比高达1：40。受限于疫情防控出现反复，上海供应暂缓，但由于前期已售房源陆续网签备案，成交整体仍处高位。
8月上海两项重磅政策来袭：其一，依据不同地段，新房摇号入围比例分类调高至外环热门区域1.8、内外环间2、内环内2.5，其余仍保持此前的1.3不变。联系到上海第四批次42个新盘、12441套房源将陆续入市，其中17个热销盘皆调高了认购入围比，有助于增加积分不高的客户入围的机会，缓解购房焦虑情绪。其二，二手房贷款金额执行“三价就低”原则，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。随着二手房首付比例大幅增加，准客户弃购率显著提升，难免将影响“卖一套再买一套”的改善性换房需求。
8月中下旬，广州供应显著放量，部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮，索性一次性推出更多货量，金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号推售套数皆超千套。受限于调控政策持续发力，本月南沙、黄埔相继收紧乃至取消人才购房政策，叠加房贷放款周期普遍延长至4-6个月，广州市场降温特征明显，成交创年内次新低。深圳打新市场逐渐回归理性，购房者普遍珍惜“房票”资源，位置偏远的新盘乏人问津。典型如龙华区的山水华庭，推售108套房源，认筹客户低至24组，创近三年来认筹客户新低的尴尬纪录，最终去化率不足10%。
8月深圳二手房市场异常惨淡，在大学区制度的冲击下，学区房市场显著降温，即使业主降价抛售也难以快速去化，部分法拍房更是降价7折仍流拍。
25个二、三线城市成交持续走低，25个监测城市8月整体成交1828万平方米，环比下降12%，同比下降24%，降幅显著扩大。半数以上城市同环比齐降，其中不乏南京、佛山这类热点城市。
武汉、福州、徐州、佛山、东莞等前期“高热”城市需求透支严重，迎来阶段性回调，南京、无锡、常州等受疫情影响回落显著；而长春、南宁、昆明、郑州、天津等市场低迷城市下行加剧，仅杭州、合肥、厦门等少数几个城市稳步放量，杭州在政策加码后，打新市场热度依旧不减，据统计7个红盘因意向登记量超出推售房源量的10倍，将依据社保缴纳月数高低排序入围公证摇号，杭州壹号院更是唯一的E类人才需88个月社保才能入围摇号的红盘。核心动因在于一、二手价格倒挂，买到即赚到的心理预期强烈。
预判下月，我们认为，二三线整体成交动能减弱，或将与本月持平或小幅微增，前期出台调控的热点城市或将延续低迷走势。
表：2021年8月全国29个重点城市
商品住宅成交面积（单位：万平方米）
备注：上表中城市成交量为本月根据28日左右数据预估得到
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03
土地市场量价齐跌，流拍率升至19%
8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米，环比7月全月下降了24%，同比降幅更是高达49%；土地成交总金额降至2462亿元，环比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地价降至2416元/平方米，环同比均呈下降趋势。
市场热度方面。由于热点城市进一步加强了溢价、地价的管控，加之优质地块供地占比明显减少，因此本月溢价率较上月大幅下滑，环比减少5.1个百分点，降至8.4%。各能级城市溢价率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四线城市，在热点三四线城市纷纷升级竞拍规则、强化地价、溢价率管控的影响下，溢价率连续多月走低，本月平均溢价率更是降至9%。
土地流拍方面，以重点监测的城市来看，土地流拍率较上月明显增加，约为19%，流拍地块多集中在温州、湛江、清远等非热点城市；从地块属性来看，这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地，故流拍概率较大。
图：300城经营性用地月度成交情况
注：2021年8月数据截止8月27日，下同。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
据CRIC监测数据显示，一线城市成交总量仅126万平方米，但受低基数的影响，环比涨幅高达105%，但同比降幅高达七成；成交金额亦随着成交规模的增加而增至98亿元，环比上涨53%；平均地价受大量远郊商办集中成交的影响，较上月大幅下降至7776元/平方米。
二线城市成交量仅有870万平方米，环比下降37%，同比降幅也超八成；成交金额也随之明显下滑，降至244亿元，环比下降46%，同比下降89%；由于成交量较高的城市多为地价水平相对较低的中西部城市，平均价格也因此下滑至2798元/平方米，环比下降14%，同比降幅也超三成。
三四线城市方面，8月成交体量仅为9195万平方米，和上月相比减少了23%，和去年同期相比降幅更是高达36%；价格方面，由于南通、嘉兴等高地价城市优质地块明显减少，三四线城市地价较上月小幅下滑，平均为2306元/平方米，环比下降5%。
在多个热点城市加强土地市场调控，严控溢价的影响下，三四线城市的溢价率已经连续五月走低，8月更是低至9.1%，而作为热度最高的长三角区域，本月溢价率超过20%的城市也较上月明显减少，成交量超50万平方米的热点城市中仅有台州的溢价率超过了20%，三四线地市热度在“强管控”下出现了明显的降温。
总的来看，由于8月本应开启二轮集中土拍的多个城市均推迟了集中土拍，再加之上月集中出让的南通、常州等城市减少了土地出让，本月土地市场成交规模较上月进一步缩减，市场热度也再度下滑。
接下来，结合近期政策面来看，自7月以来，上层房地产市场调控持续收紧，要求地方政府加强市场监测、落实三稳目标，并对土地出让提出新要求，深圳、广州等集中土拍城市和东莞、惠州、温州、金华等热点城市也纷纷升级了竞拍规则，以平稳地价、降低土拍热度。在此影响下，市场热度将会维持低位运行。
表：2021年8月成交土地总价排行榜
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
表：2021年8月成交土地单价排行榜
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
我们认为，随着“金九”传统营销旺季来临，房企将加大供货力度，推盘积极性会进一步恢复，整体推盘量有望稳步回升，尤其是成交热度较高城市，新增供应规模大概率保持高位。在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限。
相对而言，我们更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将趋势性走稳，京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。
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