观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
除了佳兆业云望府，自去年12月至今一个多月间深圳新增获批预售项目中，亦有部分存在取证后处于备案状态的情况。
在近期寡淡的新房成交行情中，出险企业佳兆业也在寻求推盘以回流资金。
根据深圳市房地产信息平台披露信息，龙岗区于近日发出2022年首张预售证，获批项目正是佳兆业位于坂田的“佳兆业云望府”，涉及130套住宅。
不过从获批开始，该项目便处于“已备案”状态。
“已备案”是指对应房源签订的买卖合同已完成备案，通常情况下意味着不动产交易过程结束，权利人出现变更。但取证即备案在正常流程上一般不具备可行性，于是外界猜测，佳兆业已将项目用于抵债或折价出售。
熟悉的佳兆业人士向观点新媒体否认了上述猜测。
佳兆业云望府项目人士则回应，备案是政府为全程监管项目预售资金，使之不受佳兆业流动性问题影响所采取的措施。按照计划，项目将于1月16日开盘，获批住宅均可正常销售。
不仅是云望府，近一个月内佳兆业旗下“平湖佳兆业广场”，以及恒大位于坪山的“恒大城”项目，所获批预售的少数房源均已备案。这其中的两个项目，在去年9-12月间先后面临来自专项监管的压力。
资金监管在出险企业推进销售正常化时一定程度能修复市场信心，但“专款专用”的规则也限制了它们偿还即期债务的能力。
预售与备案
资料显示，云望府是佳兆业坂雪岗科技城11（下雪村）城市更新单元的住宅主体，该部分占地约3万平方米，规划计容建面为21万平方米。
整个旧改项目于2016年开始公示更新意愿，拟拆除用地面积18.2万平方米，开发建设用地面积约8.2万平方米，规划建面58万平方米，涵盖住宅、商业、办公等业态。
坂雪岗科技城旧改临近“坂田科技城佳纷广场”，后者商业体量达10万平方米。佳兆业人士曾向观点新媒体表示，坂田的佳纷广场项目将会是佳兆业商业运营标杆项目之一，计划近两年开业。
云望府地处深圳10号线雪象站1公里范围内，但由于周边多数属于推进中旧改，配套仍有待进一步改善。但相比于项目质素，购房者最顾忌的仍是佳兆业债务风险，这容易酿成项目停工甚至烂尾等问题。
最终云望府引起了监管部门的关注，观点新媒体查询，于2021年12月7日，深圳龙岗区住建局回复的一份函件显示，已同意佳兆业云望府项目设立专项资金监管账户，具体户名为龙岗公证处六号，开户行为中国银行深圳大运城支行。
其中，项目开发主体“佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司”需要将项目所有收入全额缴入资金监管账户，包括已收款项及购房款、按揭款等后续所有收入，确保项目资金专款专用，实现“保交楼、保稳定、保民生”工作目标。
进入2022年1月7日，佳兆业云望府获批3栋、4栋的预售证，预售总套数130套，总面积1.31万平方米，目前所有房源均处于“已备案”状态；预售的价款监管机构，正是专项资金监管账户的开户行中国银行深圳大运支行。
根据住建部《城市商品房预售管理办法》第十条，开发企业应与承购人签订商品房预售合同，签约之日起30天内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。有网友指，全款买房最快都要1周后才能完成备案状态。
在熟悉佳兆业的人士看来，这更多是一种对项目的“保护”措施。另有人士指，为了让这批房源顺利销售，相关房源已经先行备案。
云望府项目人士则向观点新媒体回应，政府对项目进行全程监管，包括首付、按揭等款项都汇入龙岗公证处六号资金账户，使得项目与集团风险有所隔离。其进一步强调，已备案的房源可正常销售，后续会统一放出。
据介绍，云望府计划于1月16日开盘，目前开始接受诚意登记，主打95-120平方米户型，均价6.2万元/平方米，低楼层价格约5.6-5.7万元/平方米。按均价粗略估算，佳兆业此番推盘总货值约7.7-9.7亿元之间。
但即便有政府保驾护航，云望府或许仍需要思考如何吸引购房者。
近期深圳新房市场情绪较为低迷，比如去年12月全市整体开盘去化率低于五成，1月包括安联尚璟府、御景华府、卓越柏奕府开盘认筹率最多仅为35.9%。
预售款监管
除了佳兆业云望府，自去年12月至今一个多月间深圳新增获批预售项目中，亦有部分存在取证后处于备案状态的情况。
据观点新媒体统计，包括融湖盛世花园（即岗宏融湖居）、佳兆业金御佳园（平湖佳兆业广场），以及恒大成一期花园、二期花园（恒大城）项目，房源状态均为“已备案”。
其中，融湖盛世花园于去年12月15日公布登记情况，112套住宅共计登记176批客户，有消息称该项目于12月17日录得“日光”成绩；而即便是12月23日开盘售罄的前海润峯府，目前项目房源也仅有一部分获得备案。
一位地产经纪人向观点新媒体介绍，房源先备案一般可能是开发商将房子抵押给银行，卖一套就解押一套，另外也有可能是开发商因为资金监管而采取的措施。
就房源已备案一事，观点新媒体致电融湖盛世花园、恒大城售楼处，未获得回应。上述经纪人表示，坪山恒大城销售了两年，现在已经没有新房，预售的主要是低楼层商业部分。
去年9月，有深圳市民曾反映坪山恒大城已停工近4个月，此后坪山区住建局回应，已督促开发企业积极筹措资金，并要求后期将项目资金全部进入专用的监管账户，专款专用于本项目工程建设。
同时，根据《深圳市房地产市场监管办法》有关条款规定，预售款监管主体为各商业银行。从这一点看，佳兆业金御佳园虽仅获批预售18套房源，价款监管机构却是中国银行深圳银行大运城支行，与云望府一致。
预售监管背后是调控的力度加强，房企过往挪用预售款到其他方面的做法不可持续，资金周转模式受阻，随之引发流动性危机。
按佳兆业行政总裁麦帆的说法，去年10月底公司曾计划将坪山项目开盘销售回笼12亿元用于兑付理财产品，但一进入银行监管账户就被冻结。
据第三方统计，2020年以来，包括北京、重庆、成都、西安、无锡等超过30个城市加强了监管力度。2020年9月，深圳司法局也对《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》进行意见征求。
当时《意见稿》明确，商品房预售项目竣工前，预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪做他用。
具体使用上，房企使用预售款缴纳法定税费的，应当凭法定税费计税凭证向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款或建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。
尽管收紧资金监管是政府防止楼盘烂尾，力保交付的举措，但目前市场仍已是惊弓之鸟。接受采访的地产经纪人向观点新媒体透露，一些中介不卖高风险企业的楼盘了，主要担心拿不到佣金。
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