1200亿的子弹根本不够打

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2022-03-19 15:53 3093 0 0
具体房企而言,仅新鸿基、华润和中海三家上市房企市值在2000亿元以上。市值超千亿的上市房企也仅剩7家,剩下四家分别是保利、龙湖、万科和招商蛇口。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

万科的一句“黑铁时代”,渲染了行业焦虑的同时,也直接将其从市值首座拉下。

而如今的千亿市值房企仅剩七家,保利成为赢家。

具体房企而言,仅新鸿基、华润和中海三家上市房企市值在2000亿元以上。

市值超千亿的上市房企也仅剩7家,剩下四家分别是保利、龙湖、万科和招商蛇口。

除市值管理不断萎缩,很多开发商甚至开始躺平,不再关注排名的开发商,逐渐回归了经营本质。

这也让某克、某指等排名机构的少了很大一块肉,开发商已经不愿意砸钱,而金融机构也不单纯地相信规模排名。

某种角度上来说,周期在衰退,但行业确是在进步。毕竟还是要用发展的眼光看问题。

开发商频频暴雷过后,似是一阵浮华。

留下的却是一堆不良资产和保交楼的政治任务。恒大一季度誓言保交付3万套,现时点看来应该悬了。

烂尾楼得要保交付、不良资产得要处置,于是大任便再一次地托付给了华润、招商等央国企。

只要开发商还没死透,三道红线也不敢轻易拿掉,于是给三道红线开了个口子。

“房企并购贷不纳入三道红线强监管”。

先说结论:

截至3月9日,房地产并购融资总金额已达1247.5亿元(房企发行或拟发行47.5亿元、银行提供并购贷款额度920亿元、金融机构已发行或拟发行280亿元)



图片来源:爱德地产研究院整理

但1200亿的子弹还远远不够打。

原因有三:

NO. 1

当下的不良资产规模或已超万亿。

对暴雷房企而言,被迫摆上货架的项目如数家珍。

宝能8大资产项目评估价或超千亿。

佳兆业深圳18个项目对外报价818亿。

荣盛发展所出售的荣万家及9个商业项目的估值也超54亿。

……

而这也就是摆在货架上部分项目,绝大多数都是背后交易,甚至尚未披露。

1200亿的并购子弹显然是杯水车薪。

NO. 2

资本仍是谨慎的,对于开发商和并购项目持审慎态度。

而银行、信托等金融机构频频踩雷,即便货币呈持续宽松,也更倾向于资信良好,有信用背书的央国企。

资本的逐利性让开发商旱得旱死、涝得涝死。

从目前来看,民营房企中仅美的、旭辉、碧桂园获取了并购贷额度。

碧桂园的额度主要打在了“物业”这颗靶子上。

而真正有实质性并购动作的民营房企,只有美的置业。

先后接盘了正荣、雅居乐、金科等暴雷房企的多个项目。

而美的之所以能够在这一轮的收并购市场中异军突起,很大程度上归功于过去数年相对稳健的财务策略。

整体而言,民营房企的参与度和并购贷的开放额度仍然是不足的。

NO. 3

房企回归经营本质后,规模并非第一诉求。

1-2月份,百强房企销售额几乎全部腰斩,开发商要么借旧还新、要么加速回款偿还债务。

从数据上看,2021年房地产开发项目并购事件仅261起,交易规模仅769亿,同比下降高达80%。

图片来源:爱德地产研究院整理

此外,2022年-2024年房企单海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。尤其是今年上半年仍时偿债高峰期,这也意味着今年将会是开发商最难熬的一年。

眼看政策底逐渐显现,但凡能够熬过这个冬天就能存活下去的开发商,压根不愿意再浪费任何一颗子弹。

对于开发商而言,有限的资源还是要用在刀刃上,即便货架上的肉肥得流油。

除此之余,土拍市场也逐渐回归了常态,各地政府也纷纷取消了保障房等各类配建、拼自持等不友好的土拍政策。

竞争相对可控,利润也有明显额提高,通过收并购、旧改等多元化形式获取项目自然吸引力有所下降。

1200亿,目前来看还仅仅是少数玩家的游戏。

资本仍是审慎的,可大多数开发商早已躺平,去不良和保交付的任务依旧艰巨。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 1200亿的子弹根本不够打

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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