地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
从华夏幸福业绩对赌平安失败，商票停止兑付开始，一场对于中国最大的产业运营商的营救行动就此开始。
更确切的说，早在去年11月26日，从一夜未眠的王文学刚在办公室打了会盹，就叫上司机去石家庄向河北省政府求救开始，这场营救行动就已经启动。
不过，虽然各方都在做努力，但因种种原因，这场营救行动进行得十分艰难。
直到近日这则消息传来——有关华夏幸福综合性风险化解方案已经制定完毕，最快将于7月上旬对外公布。
根据报道，华夏幸福最终风险化解方案主要包含以下内容：
债务展期1-2年时间；
到期债券协商转化为非债券类债务，部分转股；
华夏幸福的相关业务将进行重组，住宅、产业园区运营和商业可能是未来的主要业务；
王文学会留在华夏幸福从事“擅长的业务”，但相关权重会下降。
和以前一样，这个消息传了好几天，依然没有得到相关方面的证实。
不过根据时间线，如果7月上旬真的有具体方案出来，那么将意味着这场持续了半年多的营救行动终于向前迈进了一大步。
先看外部方面。
早在去年底，华夏幸福业绩对赌平安毫无胜算之时，市场上就传来了平安将拉来华润战投华夏幸福的消息。
彼时，市场上普遍认为华夏幸福要想“幸福”，只能再找一家像平安这样的土财主，但是这则消息很快遭到华夏幸福的否认。
1月8月，华夏幸福因陷入流动性危机商票停止兑付，紧接着，穆迪、惠誉两家国际评级机构下调了华夏幸福的评级。
爆雷后的华夏幸福，把希望寄托在了河北省政府、廊坊市政府身上。
几乎是王文学向河北省委省政府、廊坊市委市政府呼救的第一时间，他们便成立了由各级政府的领导小组和工作专班，与华夏幸福保持全天候、全方位对接沟通，为华夏幸福纾困。
彼时市场上传得沸沸扬扬的，是外媒报道的一则有关于河北省政府将向华夏幸福提供95亿财务资助的消息：
先到的30亿，一部分用来偿付农民工工资和其他经营费用，剩下的10亿用来还债。
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消息传得非常有鼻子有眼。
在大家的认知里，华夏幸福的商业模式，特别是其核心业务——产业和园区运营，就是为政府服务，从政府赚钱的。
它与政府之间的合作，主要是通过PPP协议进行：
也就是PPP模式。
这种开发模式，不管是一级开发（自己垫资，待园区土地整理、基础设施建设好后才能和政府结账），还是二级开发（自己出钱拿地，开发阶段也需要自己出钱，待园区招商结束后才可以向政府申请款项），都极其依赖政府的回款。
并且，在新的PPP开发模式中，政府要对开发、运营的效果进行考核。
按照“谁受益、谁负责”的原则，华夏幸福要对自己开发的项目在相当长的一段时间内负责运营，这无疑更加大了投资回报的难度。
相较于地方政府，华夏幸福无论是话语权还是地位都处于弱势，再加上项目铺得太广，造成了2020年华夏幸福的应收款项：
激增至631.83亿。
其中，大部分是应收园区政府结算款。
半年前，这个数据是523.5亿。也就是说，在最艰难的日子里，华夏幸福因为要不回政府款项，只能硬生生将自己逼到绝境。
走投无路之时，河北省政府、廊坊市政府出手相救已经被看成理所当然。
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事实上，河北省政府、廊坊市政府在营救行动中确实也发挥了巨大的作用。
比如，近日盛传的解决方案中，说到的一家中央级国有企业将以现金方式出资、相关地方政府以土地出资，与华夏控股组建一家新平台公司，届时新平台公司将取代华夏控股成为华夏幸福的大股东。
有人在猜测，这家新平台公司很可能就是河北新空港。
如果了解华夏幸福拯救行动的始末，就会觉得新空港一点都不陌生。
早在今年2月，坊间就有传河北新空港将以换股的形式成为华夏幸福第一大股东。
彼时消息反映到资本市场，几乎毫无水花。
用纳税人的钱去填补民营企业的亏空，从而造成国有资产流失？想想都觉得不可能。
但这则消息却稳住了购房者的心。
近几个月，在华夏幸福的各大售楼处，一旦买房人产生顾虑，担心万一公司破产交不了房时，销售小哥哥小姐姐都会安慰他们：
新空港将成为华夏幸福的大股东，廊坊市政府或者河北省会注资。
中国老百姓，对政府的信任度最高。
最近的例子就在眼前，面对新冠疫情来势汹汹，各国政府溃不成军，只有中国政府采取了前所未有的防控措施，保住了全国人民的健康平安。
如果买个房，都有政府做背书，还有什么可担心的呢？这条消息无论真假，都切实保证了华夏幸福的正常销售与回款。
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另外，华夏幸福爆雷后，河北省政府和廊坊市政府还做了一件事：
对有关华夏幸福的所有司法案件均指定由廊坊中院集中管理。
司法集中管辖，一定程度上避免了项目资产被轮候查封以及股权被冻结引发的一系列问题，保证项目自我造血能力的实现。
这对华夏幸福度过危机非常重要。
当政府高度重视后，中国人民银行、中国银保监会、中国证监会等金融监管部门也参与进来。
他们首先对华夏幸福的爆雷定性：
是流动性危机。
即本质上是经营性问题，而非商业模式问题，主要是由于金融机构不借钱了，而经营回款又够不上偿还短期债务所致。
在股市、债市还没乱成一锅粥的时候，他们就已经介入进行大量的指导协调。
事情定调后，一切就好办了。
1月28日，由河北工行和平安资管两个最大债权人牵头，农业银行、渤海银行、光大证券和中信信托等成立了债委会。
这也意味着债务危机管理有了对口管理部门。
2月1日，在债委会宣布正式成立的时候，河北省省委的一席话再次稳住市场情绪：
省市政府会指导企业公平公正做好偿付工作！
正是由于外部各方的介入，才保证了华夏幸福经营的有序进行。
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而在内部，华夏幸福的自救也一直在继续，在王文学向河北省政府求救之前，他已经从个人腰包里掏出90多亿用来偿债。
战投方平安发现华夏幸福这边的风险敞口达到540亿甚至更多后，平安和华夏幸福成了一根绳子上的蚱蜢。
他们为此做了不少的努力：
一、尝试引入战投
去年12月，平安企图拉来华润战投平安，不成功后，今年1月份又传来华夏幸福尝试引入河北城投的消息。
2月，河北城投告一段落，一家新成立的公司河北新空港浮出水面，到现在也没有隐匿。
二、卖卖卖求生
全面盘点家底、清产核资，逐个区域、逐个项目、逐个法人全面深入梳理各类资产，为后续的资产盘活、变现做好准备：
5月初，华夏幸福将位于武汉的新洲双柳地块51%的股权出售给中奥；
5月17日，华夏幸福将武汉孔雀城航天府项目51%的股权售卖给合作方宝业公司，变现2.03亿；
6月10日，将成立了近两年的城市更新业务全部股权出售给深圳鹏瑞；
……
6月21日下午，华夏幸福发布公告：
截止当日公司累计未能如期偿还债务本息合计 669.90亿元，目前公司正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。
面对如此大的资金缺口，可以预见华夏幸福的卖卖卖还将继续。
三、保证公司的正常有序经营
危机爆发以后，做好经营本身已经成了重中之重，因为外部援助只是输血，更重要的是自身还要有造血的能力。
危机爆发以来，华夏幸福采取以项目为单元的封闭式运作措施，即单个项目凭借自身资产可以实现再融资，从而保证项目按计划复工。
更重要的是，他们还规定了集团不会从项目抽调资金，或者挪用项目融来的资金。
在此策略下，目前华夏幸福有90%以上的项目实现复工，相当一部分项目开始恢复销售。
这是一家爆雷后的企业必须做的事，也是其该有的担当。
截至目前，华夏幸福员工的工资依然正常发放，队伍稳定性极强，没有人员因此流失。
待现金流回正后，估计这场营救行动的下一步，就是资产重组、相关业务重组，以及债务重组了。
结语
关于华夏幸福的营救行动还在继续，虽然炸天团也在期待华夏幸福早点度过难关，但事实告诉我们前路艰险。
比如传言中的有中央级背景的国企，究竟是谁？他会掏出多少真金白银去实施这场营救？
又比如，华夏幸福待收的园区款项达到了600多亿，究竟何时才能到位，后续这种开发模式该如何保障开发商的权益？
以及华夏幸福的负债。
至2020年底，华夏幸福的负债高达3973.31亿，其中有息负债是1952.5亿，这意味着其每年要支付的利息就将近200亿。
王文学说7月恢复造血能力，面对巨额的利息支出，利润又该如何保证？
但总而言之，这真的是一场声势浩大的营救行动了，也只有在中国，才能看到政府会出手去拯救一家频临破产的民企。
民企兴，则中国经济兴，民企对于中国经济的重要性，早已超过了半壁江山，是就业、税收、技术创新的绝对主力。
如果有一天华夏幸福真的“幸福”，那么这场对于中国最大产业运营商的营救行动，足以载入史册！
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原标题： 拯救华夏幸福！
