丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
5月26日，深圳市发改委对《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》公开征求意见，与此前深圳落户规定相比，主要包括六个方面的内容修订。其中备受热议的当属“将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科”，这意味着全日制大专将无法直接入户(技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师)；年龄限制收紧至本科35岁，硕士45岁。除此之外，夫妻投靠基本要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年调整为满5年。
过去十年，深圳享受了人口流动带来的红利，十年间，深圳人口平均增长比例高达40%，常住人口达到1756万人，比“六普”增加了713.6万，增长68.5%，年均增长5.35%。由此引发的人口与资源难以匹配的问题在当下愈演愈烈，“大城市住房突出问题”成为深圳新的难题，从这一角度而言，深圳收紧落户政策将是大势所趋。
随着各地市“七普”人口数据发布，人口加速向大中城市集聚，17个千万级人口城市全部实现人口正增长，十年间平均增长率高达25%，其中深圳、西安、广州人口增长超40%。从房地产市场角度而言，人口发展速度和质量高度影响楼市格局。
深圳人口十年增68.5%
在“七普”数据中，广东省成为31个省市人口总量最多的省份，人口总量达到1.26亿人，与2010年第六次全国人口普查比较，全省常住人口增加2170.94万人，增长20.81%。其中，广州、深圳和东莞三城人口总量超千万人。
核心城市的人口虹吸效应进一步增强。从人口增量来看，深圳十年增加713.65万人，位列全国和广东省人口增量首位，这意味着，过去十年，深圳人口增长近七成，广东省新增的2170.94万人中，有超三成流入到了深圳。
较低的落户门槛一定程度上会刺激深圳楼市走向高房价、高成本。表现在房地产市场，受人口需求端刺激，深圳新建商品住宅成交均价从2011年至2020年，增长至54949元/平方米，十年间增长168%。
图：2011年-2020年深圳常住人口总量
及房价变动情况
数据来源：CRIC
实际上，人口变动与经济发展呈现正相关。经济发达的长三角、珠三角地区人口大都呈现增加趋势，占全国总人口的比重增加比较突出，受需求端的影响，以深圳为代表的热点城市在疫情中走出独立行情。而深圳与大多数城市不同的是，由于资源与人口匹配度不高，供需不平衡是深圳核心问题，也是深圳楼市热度难减的原因。
人口加速向大中城市集聚
深圳作为“大城市”的典型代表，正在不断吸引人口流入。根据已披露的290个地级市州数据来看，17个千万级人口城市全部实现人口正增长，十年间平均增长比例高达25%，其中深圳、西安、广州增长均超过40%，增长最慢的天津也有7%（93万）的人口增长。
十年间，常住人口在继续向大城市集聚已经成为人口流动的重要特点。近十年增加的人口都在向500万、尤其是1000万以上人口城市集聚。而100-300万城市人口十年间下降的城市数量占比超过六成，成为了大中城市流动人口持续增长的重要“粮仓”。
图：290个地级市州六普-七普常住人口变化
（按2020年人口规模划分）
数据来源：国家统计局
与此同时，省会/中心城市（以下简称“核心城市”）的人口虹吸效应进一步增强，人口集中度较十年前有不同程度的提升。
深圳，是东部发达城市中人口集中度涨幅最为突出的城市，十年间人口集中度涨了3.94个百分点，人口增量也排在全国首位，这一系列数据均显示出深圳强大的人口吸纳能力。
此外，中西部核心城市集中度提升较为明显，典型如西安，“七普”常住人口达1295万人，占陕西全省人口占比达33%，较10年前增加了10.08个百分点，无论是省会城市人口集中度，还是集中度增幅，均在全国处于前列。银川、成都、拉萨、长沙、武汉等也比较突出，人口集中度增幅均超过4个百分点，以成都为例，10年间常住人口增量达582万，成为除北京、上海和重庆三个直辖市之外，第四个常住人口突破2000万人的超大城市。
表：核心城市常住人口、集中度变动
（按照城市在省内集中度变化排序）
数据来源：各地区统计局
深圳人口规模被低估，“刚需池”再扩大
由于非普查年份常住人口通过抽样调查获取，数据往往存在一定的误差，通过“七普”数据与2019年数据对比，其中存在的较大误差不容忽视。
其中较2019年人口变化比较大的深圳位于前列。按照“七普”人口数据，2020年常住人口较2019年增加412万人，增长达31%。
此外，成都、拉萨、西安、银川、海口、广州、昆明、郑州、长春、厦门、长沙和贵阳，“七普”公布的常住人口数据和2019年数据的差距均在20%以上。北京、上海、重庆三个直辖市以及石家庄、济南等城市的数据是误差相对较小，均在3%以下。如果进一步考虑2020年常住人口的正常增量，误差会更小。
值得注意的是，“七普”数据中天津常住人口仅1386.6万人，较2019年抽样调查的常住人口规模少了175万人，误差在11%以上，是目前已经公布人口普查数据的一二线城市中唯一一个人口被高估的城市。在千万级常住人口的一二线城市中，也是唯一一个十年间人口增量少于百万的城市。
各地出现上述差异，主要是由于流动人口的持续增加导致的。“七普”数据显示，2020年流动人口高达3.76亿人，与2010年相比，增加了69.73%，同时这一数据也远超2018年《中国流动人口发展报告》中2.4亿流动人口的总规模，也颠覆了近5年流动人口发展报告中流动人口规模持续下滑的观点，流动人口规模还在持续上升。
流动人口规模的增加也带来了巨大的居住需求，尤其是深圳、西安、成都、广州、昆明、郑州、厦门这类人口规模被明显低估的城市，“刚需池”将大幅增加。
相对而言，天津在需求侧的风险进一步增加，2020年较2010年人口仅增加93万人，而2010年与天津常住人口规模相当的广州近10年常住人口增加了近600万，由此可见天津人口增速之慢，近些年甚至可能已经出现了常住人口流失的情况。如果这种趋势进一步延续的话，天津房地产市场规模的持续性堪忧。
表： 一二线城市七普人口数据较2019年变动情况
数据来源：各地区统计局
各城市常住人口增量很大程度上反映出城市活力和吸引力的变化。
以深圳、西安、成都、海口、广州、昆明、郑州、厦门和长沙为代表的常住人口增长幅度较大的城市，与之相关的一系列医疗、教育等配套规划势必要增加，房地产行业最关注的“刚需池”也将越发充盈。相对应天津近些年常住人口被明显高估，市场前景也面临的极大不确定性。
同样，在大幅变化的人口指标之下，地方主管部门的人才引进政策势必需要进一步调整，相关人口落户、购房资格认定等政策势必需要进行相应的改变，也为核心城市未来的楼市发展增加了更多变数。
无疑，深圳此次调整落户政策，又一次起到了风向标的作用。
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