丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
房地产市场“严”字当头，无论是房企投资端、土地供应端，还是个人房贷方面，房地产行业已进入最为全面的调控期。随着政策渗透，深圳、东莞、成都、无锡四大城市纷纷将政策内容指向二手房，建立二手住房成交参考价格机制。
至2021年第一季度，楼市热度延续，28城楼市成交创3年新高。二手房市场，2021年初市场热度延续，叠加去年受疫情影响楼市停摆，市场成交基数较低，成交规模显著增加，全国各省市成交面积累计同比普遍翻番。
值得注意的是，各城市表现分化已成为常态，一线以及东部沿海强三线城市市场高热，东南沿海城市热度显著高于内陆城市。“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转。
新房成交或创三年新高
2021年一季度，房企普遍加紧对热销的一线及强三线城市新房供应力度。
前2月80个重点城市新增供应面积5550万平方米，同比增83%，较2019年同期增长11%。进入“金三银四”的3月，热点城市商品住宅供应迎来高峰，28个重点城市预估新增供应面积1889万平方米，环比较2月翻倍增长111%，同比增长29%。
一季度累计供应规模高于过去两年，较2019年同期增长4%。受全国商品住宅供应规模好于预期带动，新房成交将创新高。
前2月，80个重点城市商品住宅成交面积7674万平方米，较2020年和2019年同期分别增长128%和45%。一线城市商品住宅成交面积达694万平方米，同比增233%，较2019年同期增长123%。北上广深四城成交规模均好于过去两年，其中深圳、上海较2020年、2019年均有一倍以上增长。随着北京、上海、深圳等城市纷纷采取约谈相关开发、经纪企业，增加全市新房供应等措施，至一季度末楼市成交逐渐回归理性，但整体而言成交规模仍达到过去几年高点。
23个二线城市前2月成交面积合计3490万平方米，同比增103%，较2019年同期增长30%。但东部核心城市仍是全国楼市成交重心，杭州前2月商品住宅成交面积达302万平方米，较2020年、2019年分别增长201%和162%。
三四线城市成交情况好于二线城市，其中53个商品住宅成交面积为3489万平方米，同比增142%，较2019年同期增长51%。
3月，28个典型城市商品住宅成预计成交规模将达3051万平方米，同、环比分别增80%和75%。整体而言，一季度较2019年同期增长34%，一线城市继续领涨，二三线城市分化特点逐渐体现。
表：2021年3月及一季度28个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
15城二手房成交累计同比增160%
自去年下半年来楼市火热从新房市场蔓延至二手房市场，2021年初市场热度延续去年末火爆行情，成交需求持续释放，全国各省市成交面积累计同比普遍翻番。截止季度末，成都、青岛、杭州、厦门等核心城市放量增长，出现“小阳春”行情。
据CRIC统计数据显示，2021年一季度1-2月二手房累计成交面积1481万平方米，同比增长133%，市场表现明显好于往年同期。仅1月单月成交量高达1827万平方米，同比增长93%，再创两年来新高，直至2月受春节放假影响市场情绪出现回落，但仍处于往年同期高位，截止2月末成交面积累计同比涨幅仍扩大至28%。
图：2019年以来一、二线城市二手房月度成交面积（单位：万平方米）
注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括合肥、重庆、郑州、南京、杭州、青岛、成都、厦门、苏州、武汉、天津。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
一线城市成交面积上扬显著，同比涨幅高达206%。上海和广州最为亮眼，1-2月成交量分别为529万平方米和227万平方米，同比上涨均超过300%；北京其次，累计同比增速也高达150%；仅深圳市场增幅11%较为稳定，其原因在于前期增长较快已升至高位，市场调控日益趋严。
而受去年同期基数较低、各城市分化加剧等方面影响，二线城市成交面积为1481万平方米，同比增长133%。其中合肥和武汉前2月成交量增至148万平方米和254万平方米，同比翻4倍以上，15城中仅成都二手房成交同比为负。
表：15个典型城市2021年2月全年二手房累计成交情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
一季度末，各城市成交规模重回市场高位。
整体来看，3月全国9个重点城市二手房成交体量为746万平方米，同比增长91%，环比增长72%。对比2019年同期，成交总量同比增长47%，其中南京同比涨幅高达177%，深圳、青岛等也有6成以上涨幅。
从日成交数据具体来看，成都、杭州、青岛、厦门等城市开启“小阳春”，环比均超100%，其余各城市同、环比也有不同程度增长，仅大连、深圳同比仍未转正，其中大连成交持续低迷，3月成交体量仅7万平方米。
表：2021年3月全国9个重点城市二手房成交量（单位：万平方米）
注：上表中城市成交量为3月根据22日左右数据预估得到
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
随着中央信贷端持续收紧，热点城市仍将保持调控定力，围堵“投机”漏洞。热点三四线城市或将加入调控城市行列，而出台调控政策的核心一二线城市，若效果未达预期，或将效仿上海多次加码调控。值得注意的是，深圳、无锡、成都、东莞四城已建立二手住房成交参考价格发布机制，以稳控房价，受此影响，深圳多个片区二手房出现业主报价下跌的现象，预计后续热点城市有望跟进。
从楼市成交而言，预计二季度整体增长动能转弱，不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转，核心一二线、强三线城市需求坚挺，成交仍将持续高位运行；弱二线和大部分缺乏基本面支撑的三四线城市，下行压力依旧较大。
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