谈谈逆势而上的物流地产

在过去几十年中国的经济发展过程中，最大的助推器莫过于一个“抄”字。一出现什么赚钱的好点子，市场复制的速度往往都是不可思议的快。然而，物流地产虽也得到了前所未有的发展速度，却没有像写字楼和购物中心那般雨后春笋似的到处发芽。这归根结底还要从物流地产的业务特点说起。

物流地产的主要功能在于货物的仓储和流转，因此往往需要有一定的空间规模才能够满足流通的要求。土地规模体量意味着开发这一类项目的成本较高，即投资的门槛较高，往往这一领域的玩家多具有较强的资本背景或背靠着政府及国企。当然，物流地产一般不需要在城市的中心地段，加上其土地性质上属于工业地产的范畴，因此在国内往往单位成本会比较低。这也是为什么北美物流地产回报率仅3%-5%的情况，国内的物流地产却备受青睐。以新加坡上市REITs的运通网城为例，其过去三年的股息率都一直在8%以上。可以说土地成本的差异是国内物流地产发展的重要机遇。

虽然物流地产不需要在核心商圈，但其本质上还是具有地产属性，这就逃不开“location，location，location”的基本原则。区别于办公用途的写字楼和产业园，和以商品销售为目的的商业综合体，物流地产主要服务于企业的货物仓储物流。因此，在地理位置属性上物流地产对于交通设施的依赖性非常强。当然，它所关注的交通设施不是地铁公交之类的，而是航空、铁路、高速公路、轮渡等，基本上物流园区的选址上都离不开这些。大家耳熟能详的物流地产项目，没有哪个不是依托着空港物流、码头货运、铁路运输、干线物流等资源。

物流地产之所以不易复制扩张，除了投资大和依托交通设施之外，还离不开所在城市乃至周边区域的产业结构的支撑。作为物流设施，一方面服务于生产企业的异地配送，另一方面服务于零售企业最后一公里之前的商品储运。因此，物流设施能够辐射的城市和区域有多大的货物供应或需求量，决定了物流地产能有多大的发展空间。同时，产业结构的类型也会对物流设施提出不同的要求，比如：冷链、易燃、危险品等对物流产品带来的差异。

此外，物流地产还对货运、行政、关务等配套设施要求高，业务类型也趋于多元化，如：收费方式越来越灵活、关注入驻企业的各类服务等等。这些都逐渐成为物流地产企业的竞争力与门槛。

物流地产是一种由来以久的业务形态，发展到了今天面对着市场的变化，越来越趋于走向多元化发展的方向。从现有的一些物流地产企业的业务模式上看，主要有以下几种形式：

地产向来与金融就有着密不可分的关系，物流地产也不例外。在国际上，许多物流地产都是依托着各类基金获得持续发展的能量的。比如全球最大的物流地产企业普洛斯，其背后就拥有美国、新加坡、日本等多只REITs及在北美、欧洲、亚洲多地的私募基金，并在国内也发行过CMBS，正是因为如此才成就了其横跨全球四大洲22个国家的3000多项物流资产，总面积超过5000万平方米。同样的还有像丰树、ARA，以及国内的易商红木等，无不是借助了金融渠道进行融资及退出，进而实现自身的规模化发展及持续盈利。

图1: 地产+金融的核心盈利机制

相比于在资本助力下风生水起的那些企业，有那么一些物流地产的经营者则是在物流的核心业务领域里进一步精耕细作。这类企业往往是实业出身或是有一定的国有资本背景，在业务发展上需要考虑其他一些因素，因此非常注重于为入驻企业的供应链体系提供服务。比如百利威、宇培等企业，他们在某些特定的区域市场中提供仓储服务的同时，协同物流产业链的上下游推出“供应链服务+电子商务”的配套服务体系，进而建立起自身的竞争壁垒。

图2: 仓储服务的核心盈利机制

近些年来，一些物流地产的企业在立足于物流设施提供与仓储服务的基础上，还逐渐走向综合型发展的道路。这些企业往往有一定的开发商背景或资本背景，非常擅长于房地产的投资及退出逻辑，因此更加全方位地去捕捉潜在的盈利点。有些企业甚至提出了从物流地产逐渐走向综合产业新城的思路，以物流设施为依托来扩展房地产开发、产业园区运营、商贸流通等业务，像运通网城、宝湾物流等知名企业，都不同程度上在这一方向上发力。

图3: 从物流地产到综合新城的发展思路

当然，市场上还有一些其他的创新型物流设施产品，比如自助式仓储等方式。随着国内基础设施公募REITs的试行，相信未来会给物流地产注入更多的发展动力。

前面我们已经讨论了物流地产的一些特点，那么它相比于写字楼或是其他形态的商业地产，在管理上又会有些什么样的差异呢？从我个人过去参与过的一些项目来看，其管理主要有以下几方面难点。

前面讲到过物流地产对土地规模有要求，这也就意味着项目的体量更加庞大。面积大了，空间的划分管理势必更加复杂。除了封闭式的仓库空间外，还有货运通道、配套设施及各类公共空间需要管理。并且，仓库空间还有可能会有各种不同的产品类型。然而项目体量大并不意味着有庞大的管理团队，事实上许多物流地产项目的团队编制还是相当精简的，比如北京的航港物流就号称“1人管1亿的资产”。因此，高效地管理空间规划及空间在运营过程中的调整变化，提高空间使用价值，往往会是物流地产企业所关注的一个问题。

图4: 普洛斯的定制仓库投标成本测算

当然，相比于购物中心或写字楼经常面临的到期续租问题，物流地产的客户因为需要在这一区域开展流通业务，其稳定性一般相对较高。一些大型物流企业的租约周期往往也比较长，这对于物流地产的稳定发展而言有一定的有利因素，但却也制约了企业收入进一步提升的空间。因此，站在资产管理的角度，在前期租约规划时需要更加合理地进行衡量评估，以确保投资收益的实现。与此同时，这也会对物流地产企业在经营过程中挖掘其他收入来源提出要求。

今天，物流地产企业的收入类型越来越趋于多样化。许多园区往往都会提供关务税务、物流操作、装修改造等配套服务，并从中获取增值收入；有些企业还会收取网络宽带、管道使用、通道摆放等费用。这些收入类型，有由园区直接提供服务进行收取的，也有通过第三方开展服务并进行分成的。这一过程中，园区对于与物流产业链上下游各方的合作与分成结算提出了越来越多的要求。

图5: 某物流园区的收入类别

根据物流地产行业的发展趋势和管理要求，越来越多的企业加大了对数字化转型的关注与投入。结合业界的一些实践经验，企业一般会着力于从资产运营管理与物流服务提升两个方向的科技赋能。

一是以提升资产收益为目标，搭建物流设施租赁运营及资产管理的支撑体系；二是聚焦仓配及供应链服务，建立面向物流产业链的仓储管理、运输管理及电子商务平台。此外，借助物联网及各类智能化设备手段，改善仓配环节的作业效率及物资管理能力。通过数字化平台的建立，实现各类物流前端业务操作系统与收费、工程、租赁、财务等后端管理体系的集成，保障物流业务运营的有效开展。

图6: 百思空间物业园区管理系统架构设计

通过科技手段的引入，实现以物流资产管理为基干，建立多元化的物流服务支撑体系，保障各项业务的高效开展，进而提高客户服务品质、提升资产价值。同时，结合物联网技术的应用，集成设备监测提高设备设施的运行质量，实现节能降耗及效率提升的目标。通过对收入、成本、服务三条主线的管理跟踪，为企业投资回报目标的实现保驾护航。