由“雅居乐紧急辟谣交代家底一事”想到

雅居乐（03383.HK）在10月22日下午紧急召开债券持有人电话会，澄清市场传闻。

时间不长，约20分钟。整场内容总结下来很简单：公司有多少钱和债，接下来怎么还。

但不同于以往，这一次，投资人抛出的问题更加细化和尖锐，房企要再三进行说明。这也无可厚非，毕竟机构拿出真金白银买了债券，房企本就应该坦诚相待。

市场的担忧无非三点：

一怕房企不知道藏了多少表外私募债。外界往往到房企暴雷后，才察觉到债主又多了。

二怕房企打肿脸充胖子，明明有流动性压力却不认。投资人需要详细知道房企短期内每一笔债对应的偿还方式。说白了，就是现金和短债经不经得起推敲。

三怕境外账户资金不足，特别是有心偿债却无法实现资金出境的被动情况。

比起多数房企遮遮掩掩的态度，雅居乐也算坦白。但一问一答间，透着莫名的悲凉感。

悲凉于中资地产美元债市场依然风声鹤唳。尤其是近期个别弱资质民营房企的过快躺平，造成了负反馈传导。

市场对部分房企还是大写的不信任，生怕自己是在盲人摸象，只看到局部。

结果是，个别房企的美元债就像打开了潘多拉魔盒般下跌，给人一种企业分分钟要挂的错觉。

有家房企之前跟路数打趣过，越开电话会越跌。这不，雅居乐也没能逃离魔咒。周五的会开完，几笔短期存量美元债也跟长债一起小幅下跌。

中资地产美元债市场从未像当下一样遭受压力测试。一级市场已经很难维持体面的发行量，甚至演变成净融资流出，房企再融资风险陡然攀升。

如果美元债再融资渠道继续暂停，一部分房企能扛多久？再退一步，又有多少房企戒的了对美元债的依赖？

至少短期内，雅居乐可能做不到，不然就不会有总额超100亿元的永续债品种。

当然只看9月底为止的存量永续债总额，雅居乐入不了前三，比不了招商蛇口(001979.SZ)的280亿、保利地产(600048.SH)的200亿和华夏幸福(600340.SH)的170亿。

信用债，本质是信任。

前有恒大地产(03333.HK)事件的影响在，谁能料到，后面又有这么些个“黑天鹅”飞出：言行不一的新力地产(02103.HK)、突然翻脸的花样年(01777.HK)以及前后一番骚操作的当代置业(01107.HK)。

失去的信心要怎么拾回来？得怎么做才能对信用产生良性的正向驱动？悲哀的是：暂时无解，只能从点滴做起。

在这点上，雅居乐周五的沟通会瑕疵不少：时间短、让人等了近8分钟、有些情况是被问出来的。

如果把提问部分的答案，放在一开始的介绍环节，想必企业和投资人之间的沟通会更充分。

往常情况下，房企CFO、IR的介绍框架大致包含：运营数字(销售、回笼)、项目投资情况、债务安排(融资渠道新进展、美元债重点展开)。

但市场敏感时期，原先的沟通方式需要升级，一个比较让人信服的介绍框架如下：

1.是否有表外私募债。若有，请大方承认并大致展开。

2.最新的销售、按揭放款、开发贷放款情况等。请注意，不是笼统的定性概括，而是定量描述。

3.账上现金情况要具体到数字，其中包括列明受限现金、刨去项目层面之后集团层面的可用资金、离岸账户的现金变动细则、分红资金额等。

4.债务到期结构及具体数字。还款方式如果是从境内调拨资金，数量、时间、渠道要具体化。以渠道为例，是资金池、内保外贷还是分红方式？

5.商票、信托等，能澄清的就顺便捎上。如果有债券回购计划，要重点介绍，投资人现在最看中房企的实际行动。

介绍到这程度了，如果投资人对房企现金还存疑，必要的银行函证也要亮上。要真到这份上，已经挺悲凉。但投资人若还是不信，只能随缘。

开沟通会应该避免形式主义。大忌是态度傲慢，华夏幸福年初的那场绝对是反面教材。

投资人自己也会算账。

比如雅居乐，就有机构发现公司境外账户现金口径上的变化。询问后才从企业口中得知，因为用于支付了一笔10月到期的澳门小银团(俱乐部贷款)。

好在被发现并及时澄清，不然一下少了近10亿，让市场怎么想？有些误会往往是企业自身陈述不清造成的。

但不管怎么样，与国际大部分债券相比，中资地产美元债违约率相对较低。哪怕是今年，真正违约的主体仍然屈指可数。

房企在翘首以盼政策的恩泽，寻找信心。投资人端，又何尝不是。

路数在《如果逼空继续  会不会出现更多的“花样年”？》提过，某种程度上，债券投资人和机构也是弱势群体。

好在一些暖风在微微吹来。比如，“个别房企债券下跌是市场对违约的自然反应”、“个别房企出事情是个别的问题，对整个金融系统影响有限”、“后续将指导金融机构准确把握和执行房地产审慎政策”等等。

房企不是没有未来，但过去发展过快的那些主体，可能需要一场刮骨疗毒。