丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
3月12日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要正式对外发布，作为指导我国今后5年及15年国民经济和社会发展的纲领性文件，全文共19篇65章，分别在第4篇、第6篇和第8篇提及房地产相关内容。
相较于“十三五”规划内容，下一个五年规划对房地产方面的内容着墨颇多，直接提及房地产方面的内容多达538字，核心在于通过实施实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
作为中国经济的压舱石和稳定剂，房地产市场发展与中国经济发展一脉相承。2020年，我国GDP首次突破100万亿元，同比增长2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。在此基础上，中国房地产市场表现超预期，2020年，全国商品房销售面积17.6亿平方米，比上年增长2.6%，商品房销售额17万亿元，增长8.7％，增速与GDP增速基本保持一致。
2035年，我国人均GDP达到中等发达国家水平，2万美元或将是重要的参考标准，预示着经济增长仍是必要条件，未来15年年均GDP增速仍需保持在5%附近的合理区间。此外，从建立健全城乡统一的建设用地市场、完善新型城镇化战略和完善城镇化空间布局等方面来看，房地产行业仍然存在较大的发展空间。
因城施策落实“三稳”，租赁、保障缓解大城市住房难题
“十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
对于住房市场体系，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。
其中明确提及建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控。从上海、杭州等热点城市出台政策内容来看，房地产金融方面调控将成为接下来的政策重点。热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市地价、房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。
具体而言，完善房价地价联动机制，热点城市或将效仿北京、上海，商品住宅用地出让实行限房价、竞地价，指导开发企业理性拿地。严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。以税收调节为主要手段，打压市场投资炒作氛围，例如增值税征免年限从2年提升至5年，延长住房持有年限，规避寄望于短期房价上涨后投资套利。
压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，适度降低土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。
对于住房保障体系，切实增加租赁住房和保障房供应，解决好大城市住房突出问题。
加快发展住房租赁市场，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，并保质保量完成。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大城市长期供地压力。
地方政府要多渠道筹措保障资金，地方财政更要安排专项资金，并通过提前告知、预拨等方式，加快财政资金拨付进度，全力支持租赁住房和保障房建设，确保保障工程项目都能顺利开工、按时完工，顺利达成住房保障目标。
规范市场化租赁住房发展，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。
表：“十四五”规划和2035年远景目标纲要有关房地产的内容
数据来源：公开信息整理
市场份额向城市群和都市圈集中，核心城市市场价值重构
在城镇化空间布局中，文件提及“发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1小时通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。”
从房地产角度而言，未来市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。
目前，我国已经获批的城市群共有19个，承载了我国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。我们认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，市场占有率也将稳中有升。
核心城市与卫星城市市场价值重构。积极打造一批1小时通勤的现代化都市圈，人力、物力、财力等资源要素将在核心城市与周边卫星城市之间双向流动，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，并加快市政配套功能建设，真正实现以产留人、以人促产。
新型城镇化仍是行业制度红利，潜在购房需求充裕
坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活；放开放宽除个别超大城市外的落户限制，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。
“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动更多增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。
户籍制度改革或将成为城市房地产市场的“助推剂”。十四五”时期将深化户籍制度改革，加速农业转移人口市民化。城区常住人口300万以下的中小城市更实行“零门槛”落户，真正实现人口的自由迁徙，全面提升新市民在城市的认同感和归属感，让外来人口都能安心就业、放心置业。
值得期许的是，随着新晋落户人口持续增多，房地产市场将明显受益，潜在购房需求依旧充裕，且更为刚需，有望在较长时间周期内有序释放。
从人口的角度而言，“十四五”时期将优化生育政策，全国出生人口整体降幅或将明显收窄，再加上全面提升国民素质及教育水平，高等教育毛入学率将由2020年54.4%提升至60%，大批高校毕业生有望转化为房地产市场潜在置业需求，并有较强购买力支撑。受此影响，“十四五”时期房地产市场仍有强劲需求支撑，成交规模大概率将继续走稳。
此外，文件明确提出完善养老服务体系，未来五年养老地产或将步入发展快车道，市场规模或将大幅扩容，并有望超越地产开发主业。
“十四五”期间，中国新型城镇化建设进入高质量发展阶段，房地产行业仍然面临许多机会。
未来五年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，新增城市人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑，城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。此外，城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。
对于房企来说，如何把握时机，抢占城镇化建设红利成为接下来需要考量的重点。从房地产企业“第二增长曲线”而言，租赁、城市更新以及养老地产都将迎来新一轮发展快车道，这也是房企发展的机会点，综合而言，房地产行业仍然存在较大的发展空间，并呈现出平稳健康发展的特征。
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