融资开闸 这些房企能活下来

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2021-12-29 21:43 1747 0 0
房企的千亿、万亿资产,紧急变现是如此困难。这当然有多方面原因,打折卖房有金融机构和监管部门对预售资金的截流,卖资产时有老板对“割肉”万般不舍

作者:神镇的猫总

来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

这次的现金流危机,足以让所有投资者,认清一个残酷事实:

房企的千亿、万亿资产,紧急变现是如此困难。

这当然有多方面原因,打折卖房有金融机构和监管部门对预售资金的截流,卖资产时有老板对“割肉”万般不舍,以及行业整体缺乏流动性时,导致无人接盘。

进一步来看,资产变现不仅难,而且筹集资金的规模小、效率低。

卖飞机卖房子才收几亿;卖楼盘卖土地也仅仅是减少贷款,并无太多增量现金;卖物业公司可以收几十亿元,但交易流程复杂,有收购能力的交易对手不多。

没有王健林的魄力和运气,卖资产拯救房企已然行不通。又回到了老问题上,融资才是房企的真正的得救之道。

相比较于资产变现筹资难度,发行几亿几十亿的信用债,是“借新还旧”游戏继续下去的关键一环。

12月以来,在央行的政策口径放松之下,房企融资重启。重大危机之后,这场游戏同样发生了一些变化。

还是先说残酷事实,猫总监控10家在内地发债的房企里,6家是央企国企,只有4家是民营房企,分别是碧桂园、龙湖、金科、滨江。

央企国企依然享受着基准利率以下的优惠,整体波动不大,只有财务冒进的珠海华发,融资利率有上行趋势。

民营房企的信用分化,龙湖10亿元的15年项目收益票据,票面利率3.7%,凸显资金偏好有强劲租赁现金流的房企。

与龙湖对比的是碧桂园,2+2年的10亿元小公募债,票面利率回升到6.3%。仅仅三个月之前,碧桂园相同年限的债券票面利率仅为4.04%。

从期限和利率来看,市场对于民营房企现金流仍然有着担忧,以及其中伴随的运营和政策风险。

不过,作为港股房企,碧桂园最新在银行间市场首次注册50亿元中期票据,足以成为央行对房企融资放开的信号。

有着良好财务和运营记录的滨江,融资并没有中断,但票面利率有上行趋势;刚刚为物业公司引入战略投资者的金科,发债成功本身就是一个奇迹,但也必须承担最高的利率。

还有诸如旭辉、龙光等民营房企,发债正在进行中。

房企融资开闸,以及民营房企在融资渠道上的拓展,无论怎么解读都不为过,至少意味着最坏的时候已经过去了,发债房企最有可能度过难关。

还有一个残酷事实,10家内地发债房企里,只有金科和金融街,前三季度的筹资现金流为净流出,特例需要更加注意,同时也再次验证“金主爸爸只会锦上添花”。

三家特别勇敢的内房股合生创展、中骏、宝龙,成功发行美元债,二级市场收益率飙升,美元升值预期走强的情况下,这确实是一个奇迹。

当然,也侧面体现了美元债市场的深度和广度,拥有广泛、需求各异的投资者,内地房企不能也不该放弃这个市场。

合生创展发行1年期的2.5亿美元可换股债券,目前的股价来看,换股是永远不会换股的,就是8%的利率略高一点点。

宝龙的接近3亿美元债,期限合理,但折价发行,综合成本接近11%。也许在宝龙看来,拿到钱确定性更高一点;中骏1.5亿美元债,期限和利率都较合理。

这三家房企主要依赖境外融资,对游戏规则熟悉,愿意付出成本,企业本身上半年融资净现金流均为净流入,同时都拥有不少的租赁现金流,这可能是他们逆势成功发债的关键。

结合境内外发债的13家房企来看,除了央企国企可以活下来之外,民营房企中的头部优秀企业,以及TOP50里杠杆不高、现金流强韧的企业,也都可以活下来。

以往,规模几乎等同于杠杆;如今,船小好掉头。





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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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