作者:神镇的猫总
来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)
这次的现金流危机,足以让所有投资者,认清一个残酷事实:
房企的千亿、万亿资产,紧急变现是如此困难。
这当然有多方面原因,打折卖房有金融机构和监管部门对预售资金的截流,卖资产时有老板对“割肉”万般不舍,以及行业整体缺乏流动性时,导致无人接盘。
进一步来看,资产变现不仅难,而且筹集资金的规模小、效率低。
卖飞机卖房子才收几亿;卖楼盘卖土地也仅仅是减少贷款,并无太多增量现金;卖物业公司可以收几十亿元,但交易流程复杂,有收购能力的交易对手不多。
没有王健林的魄力和运气,卖资产拯救房企已然行不通。又回到了老问题上,融资才是房企的真正的得救之道。
相比较于资产变现筹资难度,发行几亿几十亿的信用债,是“借新还旧”游戏继续下去的关键一环。
12月以来,在央行的政策口径放松之下,房企融资重启。重大危机之后,这场游戏同样发生了一些变化。
还是先说残酷事实,猫总监控10家在内地发债的房企里,6家是央企国企,只有4家是民营房企,分别是碧桂园、龙湖、金科、滨江。
央企国企依然享受着基准利率以下的优惠,整体波动不大,只有财务冒进的珠海华发,融资利率有上行趋势。
民营房企的信用分化,龙湖10亿元的15年项目收益票据,票面利率3.7%,凸显资金偏好有强劲租赁现金流的房企。
与龙湖对比的是碧桂园,2+2年的10亿元小公募债,票面利率回升到6.3%。仅仅三个月之前,碧桂园相同年限的债券票面利率仅为4.04%。
从期限和利率来看,市场对于民营房企现金流仍然有着担忧,以及其中伴随的运营和政策风险。
不过,作为港股房企,碧桂园最新在银行间市场首次注册50亿元中期票据,足以成为央行对房企融资放开的信号。
有着良好财务和运营记录的滨江,融资并没有中断,但票面利率有上行趋势;刚刚为物业公司引入战略投资者的金科,发债成功本身就是一个奇迹,但也必须承担最高的利率。
还有诸如旭辉、龙光等民营房企,发债正在进行中。
房企融资开闸,以及民营房企在融资渠道上的拓展,无论怎么解读都不为过,至少意味着最坏的时候已经过去了,发债房企最有可能度过难关。
还有一个残酷事实,10家内地发债房企里,只有金科和金融街,前三季度的筹资现金流为净流出,特例需要更加注意,同时也再次验证“金主爸爸只会锦上添花”。
三家特别勇敢的内房股合生创展、中骏、宝龙,成功发行美元债,二级市场收益率飙升,美元升值预期走强的情况下,这确实是一个奇迹。
当然,也侧面体现了美元债市场的深度和广度,拥有广泛、需求各异的投资者,内地房企不能也不该放弃这个市场。
合生创展发行1年期的2.5亿美元可换股债券,目前的股价来看,换股是永远不会换股的,就是8%的利率略高一点点。
宝龙的接近3亿美元债,期限合理,但折价发行,综合成本接近11%。也许在宝龙看来,拿到钱确定性更高一点;中骏1.5亿美元债,期限和利率都较合理。
这三家房企主要依赖境外融资,对游戏规则熟悉,愿意付出成本,企业本身上半年融资净现金流均为净流入,同时都拥有不少的租赁现金流,这可能是他们逆势成功发债的关键。
结合境内外发债的13家房企来看,除了央企国企可以活下来之外,民营房企中的头部优秀企业,以及TOP50里杠杆不高、现金流强韧的企业,也都可以活下来。
以往,规模几乎等同于杠杆;如今,船小好掉头。
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原标题: 融资开闸 这些房企能活下来