地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID:dichandabaozha)
从2021年12月以来，全国很多城市的房贷开始松闸放水了。
比如北京房贷放款周期缩短，由半年到1个月之内，比如苏州房贷利率下探到5%以下。
对于房企或者是购房者，这些都是提振市场的好消息，很多人乐观地认为这是回暖的信号。
然而对于房产中介行业来说，完全开心不起来，这点回暖没有任何解冻的效果。
大到贝壳、房多多这种中介巨头，无一例外在被资本无情“鞭打”，小到无数中介门店迎来关门潮，好多中介人失业跳槽，悲观消息层出不穷。
很多地产中介人寄希望年初的回暖，中介生意能触底反弹。
炸天团则认为，这个底可能一时半会都触不到了，形势比想象中严重很多。
01
地产中介人有多难？
首当其冲的是，二手房销量断崖式下跌！
去年3月贝壳50城二手房成交套数创近2019年以来历史新高，但是到了9月，却又创下2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。
从峰值到谷底，仅半年时间累计下降超六成。
市场遇冷，直观的反映在了中介一哥企业——贝壳的股票上。
11月8日，贝壳找房公告披露今年三季度财报，期内实现营业收入181亿元，同比下降11.9%；净亏损为8.88亿元！实现成交额（GTV）也同比下降20.9%之多。
资本的天性是避险，市场一丝风吹草动，立马止损。
所以大家看到了，贝壳股票一路走低，自2021年2月以来累计跌幅超73%，总市值蒸发超4300亿元，甚至还被浑水恶意做空。
贝壳的业绩其实是整个地产中介的晴雨表，头部企业没肉吃，腰部、尾部可能连汤都喝不上。
安居客——2021年迟迟未能通过港交所聆讯，招股书于当年10月失效。
房多多——从19年10亿美元的总市值，跌到如今的3千万美元，足足97%市值蒸发！如今更是收到美股退市的警告，处境和教育股已然没差了。
我爱我家——股价腰斩、业绩承压，背后的第二股东58集团业也扛不住了，减持大量股票，从8.28%到4.99%，抛售套现背后充斥着对其未来的不看好。
与萎靡业绩相伴的，还有一系列如收缩规模与裁员的经营调整。
先是裁员，临近年底，已完成6轮融资的居理买房被爆裁员，个别城市收缩业务，据悉目前正在四处奔波寻找资方接盘。
再是人事动荡，我爱我家单是去年8月-9月就有5名高管离职，包括总裁级别的人物。
中原地产大陆区总裁、主席等相继请辞、退休，主阵地广州深圳二手房的低迷恐怕是最主要的导火线了。
最令人唏嘘的非恒大的房车宝莫属，去年风光无限，雄心勃勃地宣称投入200个亿，坐拥2000多万个经纪人，结果呢，不到一年，恒大深陷流动性危机，自顾不暇。
房车宝没有逃过战略收缩的命运，多个区域公司几近解散，留下一地鸡毛。
以前那个中介销售赚百万的红利时代过去了，在政策和房企的缝隙中，中介只能苟延残喘。
02
地产中介之所以跌落如此惨烈，归根结底，2021年是二手房跌落神坛的一年，真的太难卖了。
在几百条政策调控下，包括二手房指导价出台、银行贷款难度增加、首付资金来源审查严格等等，都严重地影响了二手房的成交量。
再加上多个热点城市出台学区房政策，严厉整治当地的学区房乱象，未来教育改革方向的扑朔迷离。
没人能担保学区房的未来价值，这间接让二手房市场陷入浓重的观望情绪。
据悉，北京有学区房业主两天降价138万元，但仍未找到买家；杭州出现大量“伪学区房”，不少房源亏本出售也无人问津。
学区房是二手房的主心骨，一旦学区房的优势不再，二手房市场就会遇冷。
还有一个重创地产中介的大招——官方二手房交易平台。
一个杭州！一个上海！
两大地产最热城市相继上线二手房自助交易“网上签订合同”服务，无需通过中介人员，直接买卖双方沟通，省去中间中介费。
这简直是中介平台大杀器啊。
虽然处于试点阶段，若中介行业仍乱象丛生、良莠不齐，迟早都会被这些更高效、更透明的官方版本替代。
同时，新房业务萎缩，也极大影响了中介业绩。
如今市场转冷，很多房企陷入流动性危机，楼盘去化难度加大，不得不加大佣金支出，支出变大，佣金就更难发出去了。
居理买房创始人王鹏曾在公司内部群无奈地表示，应收账款难追回是业务收缩主因，公司有几个亿的应收款没能收回。
房地产市场下行，地产中介行业也不可避免地遭受打击，只不过比房企受到的冲击慢半拍。
同样道理，回暖的节奏也会慢半拍。
03
去年中介遭遇巨变，当局者阵痛不已。
但跳出整个行业，俯瞰这次下行，未必不是一次良性的市场洗牌。
过去几年，大部分城市的人店规模都提升了50%-100%，产能过剩明显稀释了人均交易量。
这种无序扩张很容易引起内卷，甚至行业倒退，肉少僧多的道理都懂。
2021年或许会是整个房产中介行业规模的最高峰，慢慢地，行业会从追求规模增长，转向追求效率与品质，以及对开发商的服务上来。
如何给客户提供精益求精、高效精准的服务，如何避免踩红线、让整个行业规范化，这些都是中介行业以从业者需要自我优化的。
对于地产中介未来，不必太悲观，每次下行，都是为了下一次的上弹蓄力。
等明年市场企稳，行业去芜存精，留下来的都是精英，未来也依旧可期。
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原标题： 地产中介，比预料的还要严峻
