央行最新定调，房地产信贷政策如何演变？

去年，房企融资的“三道红线”正式落地，去年末房贷管理的“两道红线”落地执行，至此，房地产行业全面转向去杠杆，倒逼房企降负债、居民降杠杆。

据央行货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆成效初显，房地产贷款占比、个人住房贷款占比均已进入下降通道，三季度末分别跌至19.7%和27.1%。

具体数据显示，9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额51.4万亿元，同比增长7.6%，增速较6月末低1.9个百分点。其中，个人住房贷款余额为37.4万亿元，同比增长11.3%，增速较6月末低1.7个百分点；住房开发贷款余额为9.3万亿元，同比增长0.1%，增速较6月末低3.3个百分点。

从各项贷款占比来看，2021年三季度末，全国房地产贷款余额占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2020年末减少0.3个百分点。

图：2015年-2021年三季度房地产贷款余额、

个人住房贷款余额及占比（万亿元）

数据来源：央行货币政策执行报告

行业全面转向去杠杆的大背景下，基于部分规模房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显降低，房企境内融资出现了一致性的收缩。此外，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎停摆。

房企资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已成业内共识。

从国家统计局公布的数据来看，前10月，房地产开发企业到位资金16.7万亿元，同比增长8.8%。其中，国内贷款同比下降10%至2万亿，占比跌至12.1%；自筹资金同比增长5.1%至5.3万亿，占比跌至31.6%。此外，定金及预售款同比增长21%至6.2万亿，个人按揭贷款2.7万亿，同比增长9.7%，占比分别提升至37.2%和16%。

这意味着，国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

图：房地产开发企业各项到位资金占比

数据来源：国家统计局

2021年下半年以来，全国房地产市场持续降温，企业销售回款同样陷入增长困境，房企资金周转压力不断加剧。2021年10月，定金及预收款新增5351亿元，同比下降12.9%，个人按揭贷款新增2554亿元，同比增长1%，相较于上半年两位数以上的高增长态势可谓一落千丈。

图：2020年以来历月房企到位

资金中定金及预收款、个人按揭贷款（亿元）

数据来源：国家统计局

近期，在央行两个“维护”定调下，短期居民按揭贷款迎来边际改善。

主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等，尤其是保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，进而保证正常房地产交易平稳运行，且不能突破市场平稳健康发展的底线。从数据来看，10月，全国个人住房贷款增加3481亿元，较9月多增1013亿元，此外，全国首套房贷平均利率今年以来首次环比下降，预计全国首套房贷平均利率或将继续小幅下调，以带动刚需群体入市。

基于银行放贷的风险偏好，短期房企融资难的困境很难得到实质性扭转。居民按揭贷款边际改善，年底房地产市场或将有所转暖，成交将企稳回升，但整体回升幅度有限。尤其是那些市场需求及购买力明显透支的城市，市场依旧面临较大的下行压力，成交回升幅度将更为乏力。

表：9月以来中央关于房地产金融政策表态

资料整理：CRIC

短期内，由于房地产政策难言实质转向，叠加市场整体复苏乏力，“剩”者为王的时代下，房企需要做好苦熬“寒冬”的准备，并积极开展“自救”，抓销售、促回款仍是第一要务。长期来看，行业内兼并重组案例将持续增多，“大鱼吃大鱼”的现象会频繁发生，优质房企将获得集中度提升的机会。