城市篇：分化加剧，一线领涨三四线购买力透支

作者：克而瑞研究中心

来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）

2020年楼市行情可谓“一波三折”，总体走势呈现出“先扬后落趋稳”态势：1-2月售楼处关闭，楼市供求基本“停摆”，3月以来随着国内疫情得以阶段性控制，各地复工复产，楼市开始步入稳步恢复期，5月同比已然转正，6月达到年内新高，7-8月“淡季不淡”，不过“金九银十”略显逊色，整体成交增长动力转弱，趋于平稳。

一线城市韧性较强，收入渠道的多样使得居民购买力相对充裕，成交占比波动上行；二线城市则呈现出稳步回落态势，城市内部分化加剧，跌多涨少，以沈阳、南宁、苏州、武汉为典型代表，跌幅均在15%以上；而广大三四线城市政策环境依然较为宽松，整体成交表现好于市场预期，基本持稳，不过据我们实际调研情况来看，河南、山西等中部三四线已然出现了首付分期、降价折扣等营销手段齐上依旧难以拉动成交的情况，未来市场的成交表现难言乐观。

据CRIC统计，2020年全年，全国100个重点城市商品住宅新增供应面积54071万平方米，相较2019年同期下降2%。

分能级来看，一线城市整体新增供应面积3599万平方米，同比上升18%。广州供应面积高达1346万平方米，同比大增45%，深圳供应明显改善，同比增长14%，北京供应规模微增5%，上海进入四季度供应渐显乏力，累计同比仅增长2%。

二线城市整体供应面积26785万平方米，基本与去年同期相持平。具体来看，24个二线城市涨跌参半，热点城市如杭州、南京房企供货积极性偏高，供应同比分别增长20%和23%，郑州、苏州等供应规模同比增长超过两成，呼和浩特受低基数影响，同比增幅更是高达47%。但济南、重庆等供应明显不济，同比下跌20%，武汉、天津供应缩水，同比跌幅超过10%。

三四线城市整体供应面积24317万平方米，同比下跌5%。六成以上三四线城市供应缩量，北海、九江等供应同比腰斩，珠海、岳阳、中山等降幅超三成。

CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2020年商品住宅成交面积合计50109万平方米，基本与去年同期持平。

分能级来看，一线城市全年商品住宅成交面积3348万平方米，同比上升15%。其中，深圳楼市持续高热，成交同比增幅最大，达16%，广州进入下半年成交明显发力，累计同比增长16%。

二线城市商品住宅成交面积共计24045万平方米，同比下滑6%。仅四成二线城市成交面积同比实现正增长，杭州等长三角城市市场整体向好，成交同比增幅可观，合肥、兰州、厦门成交表现不俗，同比增幅超20%，而重庆、苏州、昆明等楼市持续低迷，全年成交同比降幅都在20%左右。

三四线城市共计成交22716万平方米，同比上升6%。五成以上三四线城市全年成交高于去年同期，惠州、徐州等热点城市同比涨幅都在10%以上，受深圳楼市高热辐射，东莞成交涨幅更是高达25%，玉林、阳江等由于低基数效应，成交同比翻番。反观北海等，成交同比跌幅超40%，芜湖、烟台等重点城市跌幅也接近20%

从国家统计局公布的70个大中城市房价指数同比月度变化规律来看，整体上全国房价的平均同比增速水平在2020年稳步下降。至12月同比涨幅已收窄至3.7%，主要原因在于年初的新冠疫情对全国经济产生重大冲击，市场购买力不足叠加楼市调控政策愈发收紧，房价在整体销售稳中有降的背景下同比涨幅自然收窄。当前的房价增速已处于近年来的历史低点，较去年同期近乎腰斩。

根据2020年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势来看，除一线外，二三线城市增速渐行渐近，均表现出先扬后抑的波动走势。70个大中城市环比涨幅自3月由降转增，最高点达6%，而后波动下行，至年末增幅降为1%。二三线走势与70城总体基本吻合，年末环比增幅均为1%。

截至到12月末CRIC监测的100个重点城市库存量达到了57995万平方米，较2019年末上升了9%，不同城市涨跌参半，百城中有14个库存消化周期高于24个月，大部分为缺乏基本面支撑的三四线城市，库存风险浮出水面。

分能级来看，各能级城市库存相比2019年末均有不同幅度的上涨，其中二线楼市整体库存相比2019年末上升幅度最大，达到15%；三四线城市因成交表现好于预期，整体库存较2019年末仅上涨了1%，库存风险依旧可控，具体来看。

一线城市中，广州的涨幅最为显著，库存达到1273万平方米，达到了2019年以来新高；其次为北京，自下半年以来，整体库存便在1400万平方米高位波动，12月末达1406万平方米，较2019年年底增长14%；值得关注的当属上海，得益于中高端购房需求的稳步释放，2020年以来库存量逐月波动下行，至12月末降至685万平方米，较2019年末降幅达13%，供不应求市场格局持续。

二线城市中，超7成共22城库存有所上涨，多数城市涨幅在35%以内。杭州、武汉、南京的库存上升涨幅均在40%以上。武汉因新冠肺炎影响，一季度楼市基本停摆，4月以来虽然供求逐步恢复，但成交放量远不及供应，因而导致了库存的急速攀升。南京则是因7月“新九条”加码调控，使得下半年成交基本进入“瓶颈期”，供应持续放量下，库存整体延续上行走势。

三四线城市相比2019年末涨跌参半，不过不同城市间分化持续加剧：扬州涨幅最大，较2019年末近乎翻番，柳州、日照、防城港、临沂次之，涨幅也在50%以上。下跌城市以东南沿海三四线为主，典型代表为中山、淮北、盐城、衢州等城，跌幅均在30%以上。

从消化周期来看，一线城市商品住宅消化周期较2019年末均有了显著下调，跌幅均在15%以上，其中上海的降幅最为明显，达到45%；且去化周期最短，仅为6.98个月；广州虽然库存总量较大，12月末的消化周期也保持在8.6个月左右。

二线城市商品住宅消化周期涨跌参半，南昌、贵阳、海口、厦门、合肥、银川等城较2019年末有显著下滑，而前期市场热度较高的“万人摇”城市，诸如成都、杭州、南京等因调控加码，成交疲软，整体消化周期较2019年末均有了不同程度的上扬。不过多数城市消化周期依旧维持在20个月以内，短期并无库存风险。

三四线城市跌多涨少，珠海、中山、东莞、徐州、芜湖等城市11月末消化周期维持在8个月以下，库存压力相对较小。而梅州、日照等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上，且较2019年末均有上行趋势，库存风险逐步浮出水面。

据CRIC数据统计显示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房整体市场急速探底，自3月起快速反弹，直至7月完成环比“五连升”至2年内新高，后体量保持稳中微降，年底楼市再度返热，12月更是创全年新高。15个典型城市2020年全年二手房累计成交面积14240万平方米，较2019年同比上涨7%。一、二线城市成交同比表现分化，一线城市疫后楼市热度持续升温，整体同比涨幅高达30%，二线城市分化显著，总体成交同比下降4%。

2020年，全国100个重点城市商品住宅供应面积相较2019年同期微跌2%。展望2020年，全国供应总量稳中有降仍是大概率事件，但各能级城市走势不一，具体来看，

一线城市供应情况或将有所改善，有望保持增势。目前来看，一线城市2020年整体土地成交规模可观，全年成交量累计同比大幅增长31%，这部分货量有望在明年下半年集中入市，从而形成有效供应。

二三线城市供应预期稳中有降，一方面，今年土地成交量与去年基本持平，二线和三四线全年累计同比增幅分别仅为5%和7%；另一方面，“三道红线”的客观压力下，房企更加强调回款速度，推盘重点也会集中在利润空间较大的核心一二线城市，而对于去化周期较长、市场相对低迷的三四线城市而言，房企观望情绪更胜，推盘积极性并不会太高。

展望2021年，全国商品住宅成交规模相较2020年保持小幅回落。一线城市市场最具韧性，成交有望继续企稳回升，二线城市成交总体保持平稳，或将迎来此消彼长的轮动行情。

三四线城市供应不济叠加购买力透支，成交下滑或是大概率事件。这一判断主要基于两点：其一，居民购买力明显透支，尤其是弱三四线城市，需求释放空间有限。其二，三四线供应料将继续走低，成交自然难言增长。

二手房层面如是，预期明年成交量有望与今年持平或小幅微降，一线市场成交热度或将延续，尤其是“学区房”概念被热炒，中高端购买力尚有释放空间。

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原标题： 挑战2021丨城市篇：分化加剧，一线领涨三四线购买力透支