银城的风还在吹

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2022-03-09 14:00 3566 0 0
21年上半年,还在高歌猛进的银城,与大多数房企一样,在下半年便偃旗息鼓。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

“评级展望“负面”、融资渠道狭窄、信用指标薄弱、未来一年毛利率将维持在12%-14%的低位。”

这是去年国际评级机构穆迪对于南京银城的评价与判断。

当下的舆论也在推波助澜,将这家区域型房企的往“刑场”上送。

21年上半年,还在高歌猛进的银城,与大多数房企一样,在下半年便偃旗息鼓。

随着而来的便是组织架构调整与裁员优化。

据内部员工所说,自去年下半年开始,银城要么在裁员、要么在裁员的路上。

可参考的比例达到50%。

现时点看来,也是有迹可循的。

年度300亿销售目标未完成,脚踩两条红线融资受阻,融资利率高居不下(存续美元债11.9%)。

盈利能力堪忧,2020年净利润仅1.83亿,对应营收107亿,甚至于制造业平均利润水平相当。

银城的经营面叠加舆论风波,融资受限,债券异动,资本开始审视。

NO. 1  凋零的苏系房企

作为六朝古都、十朝都会的南京鲜有规模房企。

曾经的爱涛置业、宏图地产、亚东建发、鸿意地产、天正置业等,都是本土房企的优秀代表,只是如今,有的难觅踪迹、有的只有零星项目。

在全国能排上号的新城、中南都不是出生南京,一个常州、一个南通。

而如今宏图已在悄然去地产化、栖霞建设在市场上声威势弱、朗诗走上了轻资产路线、雨润艰难到卖子求生、苏宁斗完国美斗京东,而今濒临破产。

苏系房企的头两把交椅被新城和中南拿下。

即便如此,如今的中南、新城两位老大哥的日子也不好过。

中南频频被爆商票逾期,陷入流动性危机。

新城,自从他老爹出了那档子事后,负面舆论就没断过,且以吾悦广场作为在三四五线城市做降维打击的发展模式,在市场下行的周期中逐渐举步维艰。

当两位老大哥开始偃旗息鼓,能扛起大旗的苏系房企几乎没有。

毕竟瘦死的骆驼比马大。

银城和弘阳近两年都在不断的尝试和冲击,想要为宁系房企冲口气。

2018年弘阳地产、银城国际上市,为本土房企稍稍掰回了一点颜面。

但是插上资本的翅膀后,都逐渐被规模所绑架。

资本就像是一剂“春药”,容易上瘾,也容易透支。

NO. 2  银城的风还在吹

于1993年成立于南京,12年后首次走出南京进驻无锡。

上市之后,银城便开始一路高歌猛进。

截至2020年年末,总土储为599万平方米,主要位于南京、杭州、无锡等长三角区域核心城市的核心地块。

进入2021年,银城国际依然未放缓拿地的步骤,踩中市场高位。

但凡在21年全国一批次集中供地中激进拿地的,基本都是站在高高的山岗上。

宋都退地、花样年破产、融信断臂转股。

4月22日,银城以2.7亿拿下无锡江阴1宗宅地,溢价率高达45.2%。

5月初以6.33亿元竞得杭州临安1宗住宅用地。

5月底再以47.3亿摘得南京2幅地块。

而银城之所以选择在市场由盛转衰的周期节点冲击规模,在于其行业定位:

“2021年上半年投资拓展力度较大,有部分原因是两集中供地政策实施后,区域性龙头企业在当地拓展的优势会不断放大,比如杭州的滨江、南京的我们(银城国际)、厦门的建发等。”

但银城显然考虑不足的是:

1、滨江的发展在于占据地利,杭州市场穿越了两个周期依然能够做到一枝独秀,以及其无法复制的扁平化管理体系。

2、建发的能力在于背靠大树,以及集聚优势的融资成本。

而在对标对手上的这几点,银城都不具备。

NO. 3

作为银城两大重仓的城市,南京和杭州,现时点看来在择地策略和进入时点上都出现了偏差。

先是南京,现房销售政策导致回款不利,现金流更是雪上加霜。

再是杭州,高位踩进,有限的利润空间使得大多数项目都不挣钱,甚至会出现亏损。

插上资本的银城并没有腾飞,反倒可能是“飞得越高、摔得越惨”。

现金流紧张、裁员风波不断、评级下调……..

银城的风还得再吹会

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 银城的风还在吹

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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