作者:任英楠、王婷婷
来源:风财讯(ID:fengcaixun)
河南地产一哥建业,最近不太轻松。
风财讯获悉,5月中旬建业地产紧急召开了一次投资者会议,解释近期的美元债异动、股价暴跌。
接下来的时间,建业地产会大举发新债,为应对今年的到期债券,尤其是一笔11月到期的美元债。
据风财讯了解,建业地产目前在境外的发债额度还有约7.7亿美元、境内发债额度约25亿元。按其以往的发债规模,今年建业基本上还就能发行1笔境外债。
为缓解资金压力,建业地产必须加大销售变现的力度。
据悉,建业计划在2021年推出1000亿元的项目,上半年就完成销售目标的40%,项目主要集中投放在3月和6月。
但中指研究院数据显示,建业地产1-4月销售额142.1亿元,当月排第74名,同比减少9.49%,尤其1月和4月销售额都出现26%和28%的大幅减少。
融资、销售、拿地,接下来建业地产将应对的是一系列“连锁反应”。
建业债股大跌 被迫再加融资杠杆
因中原建业分拆上市,5月12日为按权基准买卖建业地产股份的截止日期,5月13日为按除权基准买卖的首日。
两日之间,建业地产(00832.HK)股价大幅波动,分别以每股4.55港币、每股2.29港元收盘,跌幅达49.67%,几乎腰斩,5月14日继续下跌。
值得一提的是,除权因素消减后,建业地产的股价在本周开始正常反弹,但幅度不如预期。
同一时间,建业地产的部分美元债,出现多只、持续的下跌。
5月13日,建业地产2023年8月到期美元债的跌幅,更是创下纪录。5月14日,建业地产2025年到期票据,也开始下跌,出现4月以来的最低价。
一系列资本市场“不乐观”的反应,促使建业地产在上周召开投资者紧急会议。
风财讯获悉,会上,建业管理层表示,计划发行新债,应对债券价格因其股票价格大幅下调而导致的波动。
建业地产计划在未来几个月将发行新的境外债,利用其7.7亿美元的境外发债额度为今年11月到期的美元债进行融资。
同时,建业地产准备利用其25亿元境内债券发行额度来发行新的境内债。
实际上,目前建业地产的负债压力已经不小。
数据显示,2020年度建业地产资产负债率仍然高达91.10%,已经连续两年保持在90%以上的高位水平;建业地产流动负债其中占比高达87.49%,合计1306.39亿元。
目前建业地产的信托贷款、应付未偿票据不到50亿元,主要和郑州土地有关。
另外,拆分中原建业后,建业地产仍踩中一条红线(剔除预收款项后的资产负债率)。
实际上,中原建业的市值重估,管理层并未在会上置评,这个400亿元(目标)销售规模的标的,到底能给建业集团带来多少募资、多大估值空间,还难以预估。
押注上半年变现 销售219亿动力不足
新增融资之外,建业地产试图通过加大销售,缓解资金压力,抚平后续股债波动。
据风财讯了解,建业地产2021年的总销售金额目标为1200亿,其中轻资产400亿,重资产800亿,全年计划推出的重资产项目1000亿元,存销比为70%。
建业的推销火力将集中在上半年,6个月时间内建业要想办法完成全年销售目标的40%,也就是480亿元。
这个数字,并不容易。
数据显示,截至2021年4月30日,建业地产连同其附属公司物业合同销售总额为219.15亿元,同比上升4.5%;平均销售价格6861元,同比减少3.9%。
但若仅计算建业地产本身的合同销售金额,中指研究院统计为1-4月销售额142.1亿元,当月排第74名,同比减少9.49%。
建业地产实现“到2023年合同销售额每年至少增长20%”的要求,需要进一步努力。
利润持续下滑拿地底线毛利20%
尤其是在利润不断下滑的行情,建业地产更需要以量换利。
2020年,建业地产毛利润率从2019年的26.0%下降至2020年的19.9%,同比下降了6.1个百分点。
此外,2020年建业地产的溢利21.02亿元,同比下降13.0%;净利润率降至4.9%的低位,较2019年度下滑了3个百分点。
为控制成本,建业地产管理层在会议上指出,建业地产购地的最低毛利率要求为20%,最低净利润率要求为10%。
只有在项目内部收益率超过150%的时候,这两项要求可以分别降低到15%和8%。
但值得一提的是,建业地产在郑州和武汉的地块,受到集中供地的政策限制,对其当地的项目运营有一定影响。
另外,建业地产的土储,集中在河南,但越来越偏离省会城市。
据风财讯了解,建业地产2021年拿地预算为200亿元,今年前四个月已经拍下位于逾60亿元的土地,权益比例大概在70%-75%。
但这些土地都在河南省,位置离省会郑州均相对较远,未来或跑量容易、增利难。
完
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原标题: 补洞!建业地产股债大跌紧急开会将大举借债