地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
2021年才过去第一季度，低调的黄红云已经两次出现在大众视野里，两次各具深意。
第一次是在1月29日，金科新一届董监高成员集体亮相台前。
作为金科实控人黄红云出来站台，一方面是对过去五年金科跨越式大发展的肯定，另一方面也是向外界传达对新管理层支持的信号。
正如他所言，“我负责把董监高选好，选好了人，会对公司有意想不到的效果”。
薪火相传之间，黄红云依然从后方牢牢掌握大局。
第二次则是在4月7日，金科股份召开了2020年线上业绩发布会，错过了19年业绩会的黄红云意外地出现在此次业绩会上，背后原因有二：
其一，2020年对黄老板以及金科来说，是至关重要的关键之年，在调控持续推进、融资受到严格监管背景下，金科显然经受住了这样的检验。
历时四年的跨越式发展告一段落，收官的姿态很重要。
其二，他在会上没有提业绩数据，而反复提到战略二字。
“在公司经营管理方面具体的我基本没怎么管，主要是从战略宏观层面做了一些工作”。
去年12月，金科制定的“四位一体 生态协同”高质量发展战略，未来五年直指4500亿，站在新的起点，黄老板对新管理层有更高的期许。
提出4500亿的5年大计，向高质量发展转变，金科的底气到底在哪？
回到业绩本身可以窥探一二。
根据金科2020年业绩报告显示，2020年金科实现营收877.04亿元，同比增长29.41%，归属上市公司股东净利润为70.3亿元，同比增长23.86%。实现净利润97.04亿元，同比增长52.66%。
销售额方面，金科及所投资的公司实现全年销售额 2232 亿元，同比增长 20%，超额完成2200亿元的销售目标；从2017年开始，连续四年年复合增长率50%以上；房地产销售面积 2240 万平方米，同比增长约 18%，进入“2000亿俱乐部”，完成了其2017-2020年度规划目标。
无论是营收还是销售额，金科的基本面数据不需多赘述，突出两个字——稳健。
而在这些亮眼成绩中，其中有一组数据格外吸引炸天团的注意力。
依照“三道红线”融资新规，金科股份剔除预收款后的资产负债率69.85%，同比降低5个百分点；净负债率75.07%，同比降低45个百分点；现金短债比1.34倍，这也意味着金科股份“三道红线”已全部转绿，跻身“三好学生”阵营。
这样的成绩并不常见。
据数据统计表明，截至3月31日，超62家房企发布年报，只有不到25家房企位居“绿档”，其他37家或多或少都踩线不达标。
当多数房企还忙于力争2、3年内脱“红”之时，金科率完成了转身，跻身“绿档”房企行列，构筑好了财务结构，准备迎接属于他们的冲刺窗口期。
要知道，同时实现高复合增长率和“三道红线”全绿两项指标是很难的一件事，降负债意味着要控制拿地，或通过促销来回款，或找机会分拆业务上市，这些举动势必会牵连投资回报。
而金科出乎意料地做到了降档不降速，背后的增长逻辑与其战略调整密不可分。
在1月董事会换届之时，黄红云将前一届董事会管理层的突出成绩概括为三点，其中一点就是金科服务于2020年下半年上市，成功打造A+H双资本运作平台。
没错，物业板块正是金科战略转型的重要一环。
作为金科多元业务增长极，上市不到5个月，资本市场给与了金科服务很高估值，截至4月8日，金科服务每股报69.05港元，总市值超过母公司金科股份，目前超451亿港元。
有人会疑惑，作为物管板块的新贵，如何撑起这么高估值？
对物企而言，营收规模与在管面积规模关系密切。
报告期内，金科服务布局25个省市、152个城市，在管面积共计约1.56亿平方米，同比增幅约29.6%，其中外拓（独立第三方）占比48.6%；合约面积共计约2.77亿平方米，同比增长约11.5%，外拓（独立第三方）占比56.3%。
如果单从面积及同比增长数字来看，金科服务规模增长不是行业最高，若从外拓能力来剖析，其规模增长的“质量”却格外扎实。
广发证券3月15日发表的一篇研报显示，从2020年上半年末数据看，金科服务纯外拓在管面积排名行业仅次于公建类龙头保利物业，若按非公建业态外拓计算，金科服务则排名第1。
外拓能力强，不仅意味着对母公司的依赖度低、独立生长能力强，也意味着面对全部新房和存量房广阔的市场空间时，有能力用最低的成本获取到更多的市场规模份额。
此外，领先的智慧科技服务，是金科服务的另一张王牌。
无论是住宅还是非住宅，基于金科天启大数据管理系统，金科服务都提供了用科技服务赋能的社区解决方案。
年报数据显示，在金科服务2020年的收入构成中，智慧科技服务实现收入4772.8万元，同比增加77.8%。虽然收入占比不高，但是增幅很高，增长潜力不可小觑。
估值高，业绩好，以“服务+科技”走差异化竞争，足够的成长性支撑其PE，同时对母公司业务有反哺作用。
在3月的投资者会上，金科服务高管非常自信地提出了“5年10倍收入增长的发展目标”，这一切都得益其未来可期的价值。
聊战略，肯定绕不开土地储备。
在土储优化上，金科的打法和其他房企完全不同，其他龙头房企沉迷高举高打的拿地策略，以高溢价率来换取一线城市未来土地的价值，金科则形成“以二三线城市为主，一四线城市为辅”的全国化均衡布局。
在金科的逻辑里，一线城市的城镇化率已相对高企，土地供应有限，市场容量有限，且处于调控的风口浪尖；四线城市虽然政策宽松，但基本面缺乏支撑，市场稳定性差。
而金科重仓的二三线城市，正处于快速发展阶段，人才吸引力度不断提升，市场容量大且有上升空间，这才是适合高速发展房企深耕的沃土。
据业绩报告显示，2020年金科新增土地储备计容建筑面积2364万平方米，其中二三线（含新一线）城市占比近80%，尤其是二线（含新一线）城市占比达到了63%。
总可售面积超7100万平方米，二线及以上城市占比5756%，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%。
均衡，才更容易立于不败之地。
此外，金科股份也在通过收并购、一二级联动、产业拿地等多种方式，进一步充实自身土地储备，并优化项目结构。
如2020年该公司在建项目中，便包含了纯“产业”类型的长沙科技新城项目、山西智慧科技城，以及“产业+住宅”重庆两江健康科技城项目。
2020年，公司科技产业新增开发运营面积260万平米，快速推进武汉新洲健康科技小镇、济宁生命健康科技城多个创新项目。投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。
据介绍，截至目前，金科全国的商业项目个数已经达到了44个，总体量达到251万平米，同时城市型商业综合体和社区型商业综合体的布局，在建和在营的项目达到了8个。
用科技赋能，多元化发展，走出传统房企的藩篱，金科押宝“地产+”的决心前所未有。
04
除了异军突起的物业板块、多元发展的土地思维以及ALL IN科技赋能的决心，金科想继续在这个行业中跑得又快又稳，还需要做到一点：
找到更合适的人带领企业穿越周期。
纵观金科整个人才任用策略上，你会发现，这个公司多年来积累的管理红利正在释放。
新一届董事会成员，以70、80后为主力军。其中，新任董事长周达40岁，新任总裁杨程钧也仅44岁，虽然年龄不大，但都是超过15年的老金科人。
内部培养，更懂金科。
此外，2020年金科共计引进行业精英近千名，其中9级以上中高级管理干部21名，标杆房企“卓越2.0”管培生中级管理人员80余名，保障人才前瞻储备、无时差供给。
值得一提的是，在如今房地产行业马太效应加大的情况下，中小房企越来越少，人才在市场上选择的机会也越来越少，而在此契机下，金科逆市吸纳人才正是良机。
房地产三大要素：钱、土地、人才。
目前，金科成功打造了A+H股境内境外双资本运作平台，融资渠道十分丰富，土地、人才上的配合也为未来做足了准备。
市场很难，但如黄红云所言，金科正在成为一个能跑马拉松的公司，穿越周期，逆势而上。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“地产大爆炸”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 金科，拿什么冲破传统房企的藩篱
