静水深漩 作者：守望者
来源：静水深漩（ID：zealsaint111）
一、整体判断
1.惠州购房需求根据重要性排序：深圳外溢刚需，深圳养老需求，外地养老需求以及外地投资客，本地需求。
2.因限购及购房需求，预计限购政策取消后，一手房市场将出现较大涨幅，当地预期为2万/平米，现价为1.4万/平米。
3.因新盘量过大，二手房市场流动性差。
4.惠州楼市属于一手房拥有较高涨价预期，一手房供给量大，二手房3-5年内流动性差区域，该区域未来可能会进入价格平稳期，需等待深圳外溢需求进一步提升才可能进一步大涨。
5.我们投资不动产的核心逻辑是债务周期下货币超发，货币贬值，这个核心逻辑下惠州是否是个选择。
6.初步判断惠州更好的投资机会需等到二手房大量入市，当地信贷政策，中介态度发生转变时。目前并不适合投资，机会成本较高。
一、惠州区位
惠州市辖两区三县，包括惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县及龙门县。截至2017年底，全市常住人口477.70万人，人口密度421人／平方公里，人口出生率15.21‰，死亡率4.77‰，自然增长率10.45‰。户籍人口369.24万人。
二、市场概况
1.土地总供给
前期惠州市规划局已批可用于建设的住宅用地总占地面积为2000万平方米，按照2.5的容积率测算，对应的可供给住宅面积约为4000-6000万平方米，按照户均100平米，实际可建房屋约为40-60万套住宅，对应人口约为80万-120万人，目前大亚湾人口约为40万人，整个惠州人口约为477万人口。
2.购房政策
不限购，自办理房产证后3年内不得出售。。
个税非满五年按照差额部分征收20%。超过5年的房子出售综合税率约为2%，不满5年出售综合税率约为7-8%。
认房又认贷（全国范围内），购房人名下房贷已还清界定为无房贷。全惠州不接受公积金贷款，首套首付3成，基准利率上浮25%，二套首付4成，基础利率上浮30-35%，三套起要求全款。惠州当地银行不愿意给二手房发放贷款。
惠州区域内限价，4月份惠州可能会放开限价。
惠州为12年义务教育，深圳中学升高中升学率为50%。
3.市场概况
1)新房市场：
本次看的项目主要集中在大亚湾品质定位中高楼盘。大亚湾地势较为平坦，可用于开发的土地资源丰富区域，内拥有山地，湖泊与河流等多重景观，自然资源基础好。
惠州的聚集了大型开发商业有很多小的开发商，小开发商开发的楼盘品质较低，本次考察的楼盘以中大型楼盘为主，多个楼盘占地面积达到20万平米以上，其中有两个楼盘占地面积超过40万平米。大开发商包含碧桂园，恒大，龙光，其余为潮汕和本地开发商。
清明期间，前往惠州看房的人很多（晚上7点龙光城仍有购房者看房），从走访的楼盘看，平均每个楼盘在谈客户在10组以上，其中碧桂园-海德公馆项目表示他们一天的销售数量约为50-70套。部分楼盘简单情况如下：
项目名称 | 楼盘面积 | 在售情况 | 价格 |
泰丰牧马湖 | 总建面133万平米 在售主力户型为90-133，容积率2.3 | 90-125平米户型，本期可售货值剩余2栋楼，诚意金排号，直接收全款买房 | 均价14000 |
碧桂园太东蜜柚 | 11万平方米， | 61-79平方米 | 均价13500 |
碧桂园润杨溪谷 | 22万平方米 | 日均销售几十套，项目为二期地块，合计7栋楼，剩余2栋可售。 | 均价13000 |
龙光地产 | 总建筑面积500万平米， | 主力户型为洋房，南北通透，刚改类住宅。分期开发，整个500万平米项目已开发到后期。小区配有班车往来惠州南站，入住率较高 | 均价18000 |
星河丹堤 | 总建筑面积约20万平方米 | 依山傍水，当前销售为2栋高层，下半年开始销售水库旁房源。小区入住率超过70%，主要为深圳人。 | 均价16000 |
上图为龙光城销控图，龙光城本期项目销售情况火爆，去化情况超出预期。本次看的其他几个大项目的销售情况与龙光城基本相似。
截止2018年年底，深圳以及惠州各区域均价情况见下表：
目前深圳部分区域和惠州部分区域房价均出现了上涨，但价差依然很大。
2) 二手房市场：
中介不愿意销售二手房，并且惠州当地银行不愿意给二手房发放房贷，且银行给二手房评估价格保守，低于市价。根据目前部分信息来源显示，惠州二手房相较新房的折价率大约在86折。二手房自挂牌到出售周期较长，流动性较差。
三、交通现状和规划
惠州到达深圳的便利性是惠州承接深圳外溢刚需和深圳外溢养老的核心因素。从交通规划上看，惠州具有不错的潜力。
1.机场：
根据《广东省十三届人大第一次会议第1186号建议答复的函》，惠州平潭机场扩容后作为深圳第二机场，与深圳国际机场形成互补，同时服务于惠州，汕头等地。惠州平潭机场距离惠州市惠城区中心约20千米，为中国华南地区粤省东部的支线机场之一。2018年，惠州平潭机场全年完成旅客吞吐量188万人次，航班起降15110架次，完成货邮吞吐量5501吨，同比去年分别增长96.4%、74.3%和38%
2.轨道交通：
- 莞惠城际轨道交通：广州-东莞-惠州北站，惠州北站在建尚未开通，其他站点已开通。
-深圳-香港轨道交通: 九龙-福田-深圳北-惠州北。目前九龙至福田已开通，全程15分钟。
-夏深铁路：从深圳北-惠州南-汕头北-厦门。已经开通。全程3小时。
-通过惠州轨道1号线与深圳地铁14号线对接的方式连接（惠州南站）。
3.高速线路：
根据《惠州市区综合交通规划（2018-2035）》未来惠州在公路层面将于深圳，东莞，广州互通，规划见下表。
目前深圳到惠州主要干道为以下两个：
沿海高速：途径大梅沙至大亚湾。不堵车情况下，大亚湾至福田约1小时，到罗湖口岸约50分钟，到大梅沙30分钟。已开通
深汕高速：深汕高速途径龙岗至大亚湾。已开通
4.地铁：
2020年开通14号地铁线，自岗厦途径龙岗至坪山站。全程56公里，约41分钟。14号线到达惠阳南站后转接惠州1号线。惠州一号线为南北走向地铁。
四、区域客户来源
1.深圳外溢刚需：外溢需求取决于深圳和惠州的房价价差及交通便利性。深圳房价过高（与惠州交接的深圳龙岗房屋均价为4万/平米，南山为9万惠州1.3-1.4万元/平米）及城市更新（城市更新使得租金较为便宜城中村变为单价高的住宅，租金水平被动上升）导致人口居住需求外溢，深圳溢出群体为惠州买房的最主要群体，从现场沟通情况看，深圳各区在惠州均有采购，没有明显的差距（有可能未能拿到靠谱消息源）。惠州实行12年义务教育（由于学校资源不足，深圳中学升高中率为50%）。这部分人群未来将是刚改类需求的主体，部分会在惠州购买刚改，部分会像深圳板块移动，资金沉淀率低于养老人群。
2.深圳外溢养老：惠州可使用深圳医保，距离深圳半小时车程，部分深圳居民在惠州买房用作未来养老用房。这部分房源属刚需类资产，沉淀率较高类资金。
3.北方养老群体：海南限购后改买惠州。从售楼部见到的客户情况看，东北，北京，陕西，河南等。这部分房源属刚需类资产，沉淀率较高类资金。
4.投资客：受大湾区规划影响产生的投资需求，投资惠州是因为大湾区其他区域限购。这部分资金属于未来套利退出资金，沉淀率较低资金。
五、区域产业结构
惠州市两大经济支柱分别是电子、石化。截止到2017年，惠州市GDP为3830亿元，在广东省排名第五，以外向型经济为主的工业化城市。惠州市主要企业是中海油、比亚迪、TCL集团、德赛集团、华阳集团和侨兴集团。
惠州石化企业位于大亚湾经济技术开发区，建成和在建石化项目共有15个，总投资730多亿元人民币，其中投资额超过100亿元人民币的项目有两个，分别是中海壳牌南海石化项目和中海油1200万吨炼油项目。中海壳牌南海石化项目是由荷兰皇家壳牌集团、中国海洋石油总公司、广东投资开发公司三方共同投资，总投资额为42亿美元，占地约4.27平方公里，是中国大陆目前为止最大的中外合资项目，已于2006年3月31日正式投产。中海油1200万吨炼油项目为中国海洋石油总公司独家投资，投资额为193亿元人民币，占地约2.37平方公里，该项目于2005年12月15日奠基，2008年建成投产
惠州原著居民房产保有量户均大于2套，区域内人口进一步大量采购需求不大。
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原标题： 惠州房地产市场调研
