丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
各地利好政策不断落地并持续发酵，但城市之间分化趋势有增无减。
项目开盘去化率，是从微观反应城市真实市场状况的重要指标。
数据并不乐观，根据CRIC数据显示，全国重点城市开开盘去化率超过60%的城市只有5个，分别为上海、合肥、台州、杭州和苏州。
上述5城有一个共同特征，那就是集中在长三角经济相对发达的区域。
房地产行业尚未全面回暖，重点城市开盘去化率仍呈现出跌多涨少的特征。
具体来看，重点城市分化加剧，受疫情负面波及较大，开盘去化率阶段性回调，比如南京。此外，客户消费欲望低，整体观望情绪加重，以价换量也难挽成交颓势，比如青岛、济南、扬州。只有少数城市3月开盘去化率稳步回升，比如苏州、惠州、深圳、珠海和郑州。
01 重点32城平均去化率仅为35%
2022年以来，伴随着楼市下行压力加剧，各地政策暖风频吹，不过从CRIC监测数据来看，3月百城成交同比跌幅仍有扩大趋势，降幅高达51%。
聚焦项目开盘去化，3月，全国重点32个城市项目开盘去化率仍然低位徘徊。从CRIC调研数据来看，重点32城平均去化率仅为35%，其中上海去化最高，达到90%以上，3月上海单项目最高去化率也达到了100%，最低去化率为86%。
项目去化高于平均值的城市有14个，但开盘去化率超六成的城市只有5个。此外，3月开盘去化率较2月回落的城市共有8个，只有5个城市开盘去化率有所回升。
显然，在市场尚未全面回暖的情况下，各城市市场热度分化加剧。
表：全国重点城市2022年3月开盘去化率变动情况
数据来源：CRIC调研
值得注意的是，城市内部也呈现出明显的分化。
比如刚刚为楼市松绑的苏州，3月9个项目推售，开盘去化率达到60%，但单项目最高去化率为100%，最低去化率只有7%。区域板块分化行情持续加剧，核心板块去化表现最好，园区更是有两个倒挂盘“日光”，其次新城板块去化率多在60%-80%。相城区去化堪忧，即便是在8.5-8.8折的基础上，赠送物业费、车位抵用券等，整体去化率仍低至20%。
表：2022年3月苏州去化率大于80%的热销项目和去化率低于30%的滞销项目基本情况（单位：元/平方米，套）
数据来源：CRIC
02 政策落地效果不一，郑州市场积极修复
先来看政策“松绑”力度较大的内陆二线城市。
政策落地效果不一，郑州进入了政策引导下的积极修复期，而福州、南宁整体延续惨淡行情。
具体来看，郑州新房市场项目来访量和销售流速稳步提升。CRIC数据显示，3月单项目月均到访量和月均流速分别达到325组合20套，较1月低点增长超1倍。二手房市场恢复速度明显快于新房市场，客户购房信心稳步提升，3月二手房带看量高达5万余组，环比2月上涨140%，成交近2000套，环比2月上涨80%。
表：郑州2022年以来单项目月均到访量和销售套数变动情况（单位：组、套）
数据来源：CRIC
与郑州不同，福州、南宁政策放宽并未带来预期中的回暖，整体行情惨淡。
福州多数项目认购率不足20%，仅万科城市之光集中开盘，拉高整体认购率，市场并无实质回暖。而南宁则表现出供需疲软态势，以价换量营销方式层出不穷。
表：福州2022年3月部分开盘项目认购情况（单位：元/平方米，套）
数据来源：CRIC
这意味着，政策利好的落地效果除了和刺激力度或宽松程度密切相关，更主要的还是取决于城市自身基本面的好坏。比如福州、南宁，省会城市，但对省内地市的吸附力较弱。
03 上海、北京热度维持，苏州、西安分化
3月市场“高热不退”的主要集中在上海、北京和杭州。苏州、西安等区域板块“冷热不均”分化加剧。
先来看上海。自3月中旬以来上海疫情爆发，但开盘去化率依然居不同城市之首，高达90%以上。
据CRIC监测数据，上海3月9个已入市项目中，5个项目触发积分摇号，认筹率200%左右，入市项目平均去化率在90%以上，即便销售最差的项目去化率也高达80%以上，市场热度可见一般。
表：上海2022年3月部分开盘项目认购情况（单位：元/平方米，套）
数据来源：CRIC
再如北京，在供应持续放量的情况下，市场活跃度稳步提升。
据CRIC监测，3月北京虽然整体开盘去化率仅36%，但仍有部分单项目热销。比如共有产权红盘海淀天恒·学院里开放申购，100人抢1套房；二手房带看量明显提升、成交周期缩短，成交量随之攀升，市场整体修复。
热点二线城市中，杭州整体去化率高达63%，主城区市场热度较高，而西安则呈现出两极分化
比如西安，受疫情影响，3月有23个项目首开或加推，主城区热度显著高于西咸新区，且两个区域内部各项目之间分化差异也非常明显。
表：2022年3月西安去化率大于80%的热销项目和去化率低于20%的滞销项目基本情况（单位：元/平方米，套）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
实际上，热点二线城市热销项目也较难代表整体行情，由于项目所在版块稀缺，部分存在“断供”情况，且核心城市因“限价”原因导致了显著的一二手价格倒挂现象，再加上配套加持，性价比普遍较高。
04 广州、成都、武汉仍在“筑底”
仍有一部分城市尚在“筑底”阶段。
比如一线城市广州，和成交热度较高的成都、武汉，目前整体市场仍较为低迷，市场整体观望情绪相对浓厚。
以广州为例，3月开盘去化率为20%，仅为去年同期的一半，招商·弘阳·雍云邸、中建宏泰学府悦城开盘认购率均不足10%，购房者观望情绪浓重。
事实上，广州、武汉均表现出供应量的大幅萎缩，房企推盘积极性普遍不高。
比如武汉，按推货节奏来看，一季度仅供应260万平方米，这与其高库存和低迷的开盘去化率密切相关，一方面广狭义库存去化周期分别达到了22个月和5年，另一方面项目去化持续走低，新盘去化率由1-2月的30%腰斩至3月的14%，已近一年来低点。
此外，成都3月开盘去化率为58%，但供应和成交量仍处底部运行，显著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策从严，首套房贷利率高达5.6%，购房者当前承担的购房压力仍较大，一定程度上导致购房者对后市信心不足。
整体来看，尚有多数城市处于筑底阶段，市场修复仍需要时间。
过去3月，半数以上重点城市皆有不同程度的松绑，一季度利好“托市”政策频出但效果并达到预期，另一方面，疫情多地集中爆发负面影响下，购房需求或将递延至4、5月释放。
可以预见的是，城市市场的分化格局仍将延续。待政策利好持续发酵，“人+钱”集中的基本面较好的城市势必率先回暖，诸如深圳、惠州、珠海、南京、无锡、常州等有望在二季度率先迎来“转机”；武汉、郑州、厦门等或将轮动传导而筑底企稳；对于昆明、南宁、重庆、福州、青岛、济南、长春等而言短期下行压力依旧较大。
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