投资测算——人人都可以掌握的基本技能

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2021-03-03 10:29 4281 0 0
之前在上课的时候经常有一些非投资背景的朋友反应说这一领域对他们过于陌生。其实在我看来,投资测算在身边随处都是可用的场景。

作者:章睿荣

来源:江湖人称Ray神(ID:Ray_PropertyTech)

小小游戏看测算

你了解自己房子当前的回报水平吗?

投资测算就在你我身边

之前在上课的时候经常有一些非投资背景的朋友反应说这一领域对他们过于陌生,虽然有兴趣学习,但还是因为离本职的工作太远,难以学以致用。

今天,在和购房的朋友讨论投资回报分析的时候,想到买房也许是大家身边最容易理解的一项投资,于是尝试着用投资测算的知识给分析了一下。

相信多数人直观上都觉得买房子是一件很赚钱的事情——一套房子买进来2万/平米,几年后卖出去3万/平米,回报率50%。然而,事实上真有赚这么多吗?

不知道测算了的同学可能会惊奇地发现:原先您以为非常赚钱的买房投资,事实上并没有你想的那么赚钱——很可能在你看来百分之五十甚至百分之几百的回报率算出来只有百分之十几甚至更低的IRR。

投资测算是一项人人可以掌握技能

其实出来这一测算结果并不奇怪,因为我们表面上看到的投资回报,并没有考虑投资所付出的资金成本和时间成本——投资发生在前,房子出售在后,每月还要还银行利息;而且如果房子没租出去,还得自己付物业费……综合这些因素下来,整个投资回报就会被拉低了。

通过这么一个买房子的例子来发现这些问题,大家是不是会觉得投资测算这件事情更亲切得多了呢?

其实,投资测算并不是什么高大上或是复杂的东西,它无外乎就是让我们算清楚自己的总成本结构(包含投资成本和资金成本),然后再结合预期的投资收益及其发生时间来分析实际的回报率到底有多少。

投资测算其实就是一项人人都可以掌握的基本技能。只要搞清楚了上面这一原理,我们自己的所有投资都可以加以应用的。

同理看待商业不动产的投资测算

理解了购房的投资测算过程,也就不难再去理解商业不动产的投资测算了。其实,所有的投资测算原理都是相通的,都是通过对成本结构和收益结构的测算,然后得到投资现金流的数据,进而得到回报率指标。

相比于前面我们买方的例子来看,商业不动产的测算过程无外乎是:成本结构更复杂一些,包含了拿地/收购、建设施工、融资等更多的因素;收益结构管理场景更多一些,在获得租金的过程中涉及了多样化的费用结构和税费支出,同时还要考虑到底什么时候退出,退出能卖多少钱——仅此而已。

然而,万变不离其踪,投资回报的根本就是现金流。只要围绕着“怎么花钱”和“怎么赚钱”去思考,所有的道理就很容易想明白了。

随着大资管时代的到来,算账的能力必然会成为了资产管理者必备的一项技能。理解投资测算的原理,将帮助我们从业主的回报要求来分析自身的工作目标,进而才能更好地完成资产管理工作,为资产的收益最大化保驾护航。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 投资测算——人人都可以掌握的基本技能

江湖人称Ray神

曾经水云S管,一入江湖称Ray神。 释读商业,辞论地产;品味人生,笑谈旅途;秉持原创,文书匠心。微信号: Ray_PropertyTech

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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