又见地产去库存?这次不一样

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2022-07-13 15:45 3542 0 0
而在稳增长与维持地方经济稳定运行的共同诉求下,部分地方政府再次出台了一些支持房地产去库存的政策。某种程度上来说,这与国办提出的“盘活存量资产”不谋而合;在总体经济增量有限的情况下,挖掘存量资产的潜力是更行之有效的方式。结合盘活存量资产政策与新一轮需求的释放,城市更新等重点领域项目也将迎来新的动能。

作者:杨晓怿 杨老师的基建课堂

在多重因素的影响下,国内经济循环体系遇到了较大压力,使得居民消费、实物需求以及房地产体系都开始捉襟见肘,压力持续上升。


而在稳增长与维持地方经济稳定运行的共同诉求下,部分地方政府再次出台了一些支持房地产去库存的政策。如河南省郑州市人民政府办公厅就发布《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)的通知》,定向引导棚户区改造后释放的住房需求来解决地方房地产库存问题,既维持地方房地产市场的稳定,又能够畅通地区经济循环。


这一举措是否会重演当年棚改货币化安置时的情况,引发了市场的担忧;但我们也应当意识到,如今的大环境与那年那时已截然不同,这次注定不一样:


地产去金融化,旨在畅通循环

随着金融系统深化改革的推进,针对房地产领域的金融监管日益加强,不仅改变了过去若干年房地产企业习以为常的高负债、高杠杆、高周转,也旨在推动房地产回归居住属性、民生属性,避免引发区域性、系统性风险。加上近期国常会提出的不超发货币、不透支未来,就不难发现,当前的地产去库存与过去存在很大不同,重点在于畅通地方经济循环,避免引发区域性风险事件,而非将地产作为经济发展增量的主要方向。


因此,当前的房地产去库存政策并非是普遍性行为,而是结合房地产调控的一城一策、房住不炒等要求因地制宜出台政策。在房地产库存较高的区域,不再新建安置住房,以消化存量为主;而在需求较高的地区,也将结合土地供应政策的变化加大支持力度,以畅通区域内的循环体系。


另一方面,在这一政策导向的加持下,过去两年许多房企暴雷导致政府接管的项目也有了托底方案,不能市场化销售的部分也可由地方政府统筹作为保障性住房进行处置,由此可避免出现长期烂尾的问题。某种程度上来说,这与国办提出的盘活存量资产不谋而合;在总体经济增量有限的情况下,挖掘存量资产的潜力是更行之有效的方式。


引导合理需求,维持区域稳定

如今针对房地产领域的改革,在去金融化的同时也正在推进居住属性与金融属性的分离,政策层面与实施层面均在大力推动租赁住房的建设,以满足城市居民的实际居住需求。因此,当前的房地产库存除了用作安置住房外,后续还有一大重点方向就是通过国有企业作为平台改为租赁性住房,并通过金融政策予以支持,引导居民需求的合理释放。


因此,当前的房地产去库存政策并非完全是供给侧改革,而是将重点划在需求侧管理,通过政策引导与支持,将居民需求、企业需求以及财政需求进行合理释放,解决共同问题,维持区域经济的稳定运行。这也意味着,在当前整体逆周期的影响下,近期地方政府与城投将出台更积极的政策、用更积极的方式去维持市场的稳定。


定向安置工具,助力城市更新

此次郑州出台的房票安置政策,实际上也是市场化模式在城市建设中的灵活运用,兼顾了市场制度下资金流转、权责清晰、市场化定价等一系列要求,还通过制度性管理将资金在指定的区域或项目内形成闭环。因此,这一制度除了在去库存时使用,也完全可以用作城市更新中拆迁安置的定向安置工具,助力城市更新项目实现市场化运作、资金闭环、项目收益自平衡等目标。


当前城市更新项目均要求以区域为单位封闭运作,但由于不同领域政策衔接上的限制,如何形成资金闭环以及满足市场化运作的要求仍然存在一定的政策性要求;这一定向的房票制度显然从实践层面上提出了一个新的思路,可以在释放需求的同时满足城市内部产权调换的需求。


结合盘活存量资产政策与新一轮需求的释放,城市更新等重点领域项目也将迎来新的动能。尤其是后续政策性金融政策等出台与加速,许多区域的基建投资有望迎来快速回升,新的国内经济循环体系也将逐步建立。

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原标题: 又见地产去库存?这次不一样

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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