丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
CRIC数据显示，3月份，全国28个重点监测城市商品住宅成交面积较2019年同期增长24%；4月，全国房地产市场整体运行平稳，29个重点监测城市商品住宅成交面积同比增长16%。一线城市和部分热点二线城市市场热度不减。
“小阳春”行情下，房企纷纷加大供货和营销力度，把握销售窗口期。CRIC数据显示，TOP100房企4月销售操盘金额再次破万亿元，达到10359.7亿元，同比增长32%，环比微降4.2%，较2020年月均销售规模增长8.3%。1月-4月，百强房企累计销售操盘金额同比增长65.3%。
未来，各区域、各城市市场或将持续分化，市场主旋律将由城市周期性轮动转变为一城一行情，城市市场冷暖变化很大程度上取决于供求关系。而在调控收紧叠加“三道红线”新规下，企业控负债、降杠杆压力增加，未来很长一段时间内，房地产行业内各参与者都将“负重前行”。
2021年作为“十四五”开局之年，宏观政策层面并未有放松迹象，“解决好大城市住房突出问题”成为核心逻辑。同时，前4月房地产行业稳健开局，但政策端、市场端以及土地端等都发生了微妙的变化，“金三银四”已结束，行业是否能如期迎来“红五月”？2021年房地产行业还会发生哪些变数？值此“五·一”劳动节之际，我们推出系列策划，从政策、行业、投资、土地、租赁和商办六大板块，全面剖析2021年前4个月房地产市场开局表现，是以开局，谋全局。
百强房企单月同比增长32%
2021年4月，中国房地产市场表现平稳，热点城市市场延续一季度成交热度，“小阳春”行情之下，房企纷纷加大供应及营销力度，把握销售窗口期。4月，TOP100房企实现销售操盘金额10359.7亿元，同比增长32%，较上月降低27.3个百分点；环比微降4.2%，较2020年月均销售规模增长8.3%。
从前4月累计销售操盘金额来看，1-4月，百强房企整体的业绩规模同比增长65.3%，较2019年同期也增长近42.3%。1-4月百强房企全口径销售金额更是达到了42824.4亿元，同比增长66.6%。
此外，1-4月已有7家房企销售操盘金额突破千亿元，比2020年同期增加了4家；若以全口径销售金额计算，千亿阵营已达9家，比2020年同期增加了5家。
图：2021年1-4月百强房企
单月业绩表现及变动情况（亿元）
数据来源：CRIC
图：2021年1-4月百强房企
累计业绩表现及变动情况（亿元）
数据来源：CRIC
各梯队门槛增幅均超40%
2021年1-4月，各梯队房企销售门槛继续提升，相较去年和2019年同期均有明显增幅。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛为857亿元，较2019年同期增长65.1%，龙头房企保持规模优势。
TOP20和TOP50房企的销售操盘金额门槛较2019年同期分别同比提升超过40%，实现规模稳定增长。此外，TOP100房企销售操盘金额门槛增幅最高，同比增长103.3%至73.4亿元。
图：2021年1-4月TOP100房企
销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）
数据来源：CRIC
超六成房企业绩好于去年月均
4月，百强房企中多数房企均实现了单月和累计业绩的同比增长，环比增长的企业数量占到近四成，融创、金地、绿城、华润表现突出。相较于2020年，超过六成企业4月单月的销售业绩好于去年月均水平，其中近四成业绩增幅在20%以上。
从不同梯队房企销售增速的对比来看，TOP30房企中有22家企业4月单月业绩高于去年平均水平，表现优于行业整体。TOP51-100梯队中实现正增长的房企数量占比近65%，其中10家企业业绩增幅高于50%。
图：2021年4月各梯队房企单月业绩
相较2020年月均业绩增速的分布情况
数据来源：CRIC
规模房企目标增长率趋于平
前4月，已有逾半数百强房企披露了2021年业绩目标。整体来看，规模房企业绩目标更趋谨慎、目标增长率较2020年降低。其中，恒大将2021年的业绩目标设定为7500亿元，目标增长率由去年的8.1%进一步放缓至3.7%。与此同时，也有部分房企如招商、华润、龙湖、远洋等规模增长目标相对积极，目标增长率较去年有所提升。
“房住不炒”长效机制下，调控收紧仍是主旋律，叠加“三道红线”新规，在市场下行压力下行业整体规模增速放缓，企业控负债、降杠杆压力增加。预计随着房企投资和规模扩张动能的降低，未来规模房企增速放缓将成为常态。规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。
表：2021年部分行业典型房企
业绩目标及目标增长率（亿元）
数据来源：CRIC、企业公告
成渝汉成交创年内新高
4月，在连番政策打压下，全国房地产市场整体运行平稳，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比微降4%，同比仍增长16%。
具体而言，一线城市市场热度不减，成交环比下降17%，同比仍增长30%。各城市成交均高位回落，环比跌幅都在20%附近，但同比皆实现正增长，北京、上海和广州同比涨幅更是超50%，显示成交整体仍处高位。
25个二、三线城市市场分化加剧，成交环比下降2%，同比仍增长14%。六成以上二、三线城市成交环比转降，环比跌幅大都控制在20%以内，重庆、武汉、成都等成交持续放量，并创年内新高。7成以上二、三线城市成交仍好于去年同期，同比均有不同程度的增长，南京、宁波等市场热度不减，成交同比近乎翻倍增长。长春、天津市场难言乐观，成交同比仍处下降通道。郑州市场似有好转迹象，成交低位回升，但同比仍降30%。南宁市场下行压力加剧，成交同环比齐降，项目扎堆的远郊区域成交去化依旧艰难，打折降价已是市场常态。
各区域市场强、弱波动转化，长三角地区市场热度不减，上海、南京、杭州等成交高位回落，环比跌幅皆控制在20%以内，常州、无锡成交降至年内低位，同比滑向负增长区间，仅限于合肥、宁波成交稳步提升。粤港澳大湾区市场走稳，广州、深圳、佛山等成交环比转降，但同比均实现正增长。受限于供应低迷，东莞成交连续数月低位运行，同比已步入下降通道。中西部地区市场则明显升温，郑州、西安等成交低位回升，重庆、武汉和成都成交异常活跃，一举创年内新高，仅限于长沙成交走弱，环比微跌5%。
从目前市场表现来看，预计2021年全年，各区域、各城市市场将持续分化，市场主旋律将由城市周期性轮动转变为一城一行情，城市市场冷暖变化很大程度上取决于供求关系。具体而言，那些主动控制供地节奏的城市，房地产市场或将持续高热，基于相较强劲的需求支撑，成交有望高位保持。那些供地显著过量的城市，房地产市场则难言乐观，市场观望情绪浓重，渠道分销、打折降价等仍是加快成交去化的助推剂。
附：2021年4月TOP50房企销售排行榜
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