地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
6年前，地产行业转型风起。
那一年，中国金茂决意转型城市运营商。
一转眼，房地产进入新周期，城市运营进入快车道。
作为先行者，中国金茂以先行优势已经收获大量优质土储，而今，终于到了城市运营的收获期。
而这些，都体现在了中国金茂8月24日公布的半年报成绩单上：
上半年收入284.56亿元，较去年同期增长了135%；
合同销售金额1301.5亿元，同比增长27%；
上半年回款达1229亿元，回款率超94 %，属行业前列。
半年销售、回款均超千亿，印证了金茂在销售上的一贯优势。
财务表现上，金茂降负债、强管控的效果也很显著：
杠杆比例降至40%；
“三道红线”保持全绿；
公司融资成本下降至4.01%。
按照这个趋势，金茂2021年实现2500亿，2022年实现3000亿的签约目标还是透着十足底气的。
底气哪里来？
城市运营的不断拓展，拿地策略，以及产品力。
01
转型
近年来，不少头部房企开始转型城市运营。
从单纯的开发商到城市运营商，这一转变并不容易，需要充足的资金、区域规划和一级二级土地开发能力、综合运营能力等等。
作为城市运营的排头兵，早在2015年，金茂就提出公司战略升级为城市运营商，并将其视为公司战略的第二曲线。
2018年起，中国金茂的城市运营在全国范围内高速扩张。
在上海，以东方明珠为圆心，方圆2公里半径范围内150栋甲级建筑，有34座都出自中国金茂之手。
通过几年的累积，金茂已获取30个城市运营项目，项目布局全国53城，涉足环渤海、长三角、粤港澳大湾区、华中及西南等重点区域。
上半年，中国金茂城市运营的合同销售贡献率已升至24%，较去年年末又提升了3%。
今年6月，中国金茂并购中国宏泰，城市运营业务继续扩大。
炸天团认为，城市运营讲究的是长期耕耘，随着项目进入收获期，城市运营不仅会为金茂带来销售贡献和持续利润，还增强了优质土地获取能力。
02
优势
城市运营项目最根本的好处在于优质土储。
依托城市运营、收并购等方式拿地的优势也体现在了账面上。
在扩储上，中国金茂的成本近两年持续下降。今年上半年，中国金茂的平均溢价率仅16.3%，低于行业平均水平。
当下，房企利润率被严重压缩，而通过城市运营房企可以提前锁定3-5年储备价格，避免高溢价拿地；还能通过转让部分股权方式提前实现回款和投资收益，为盈利注入较大的空间。
城市运营项目是金茂土地储备的第一重保障。而第二重保障，就是金茂的家底。
所谓手中有粮，心中不慌。
在诸多房企争相拍地的当下，金茂土储策略淡定、从容，目前所持土地储备已足够完成2021年销售目标。
土储总量方面，截至2021年6月底，中国金茂总土储已超8500万平方米，其中二级项目土地储备超80%位于一二线城市。
足够未来五年的需求。
至于什么时候拿地，金茂有自己的节奏。
正如中国金茂CEO李从瑞判断，下半年土地市场拿地热度应有所下降，中国金茂会抓住机会获取一些优质土地并通过城市运营扩储。
“集团拿地主要依靠城市运营，目标是3年后城市运营的土地储备供给从44%提高至60%。”
其次是“三道红线”出台后，中小开发商资金链紧张，这为中国金茂提供了获取优质土地的机会：受到“三道红线”压力，他们急于将土地储备变现。
这样一来，金茂的综合开发成本，又可以显著降低了。
03
口碑
除了提升城市运营占比，改善土储结构外，金茂在打造产品力和品牌口碑上建树不断。
“金茂府”作为国内豪宅知名IP，在今年上半年实现了多城热销：
北京颐和金茂府的半年签约金额35.5 亿元；
北京东叁金茂府签约38.7 亿元；
深圳龙华金茂府上半年累计签约35.2亿元；
义乌福田金茂府签约销售44.0亿元。
凭借“金茂府”IP带来的城市深耕，截止到8月，中国金茂旗下销售额过百亿的城市也已经达到5个，分别是北京、杭州、青岛、南京、上海。
主营业务表现良好之外，金茂酒店也在不久前完成5大自有品牌发布，标志着由重资产为主的酒店业主公司转型为轻资产为主的酒店资产管理公司。
目前，酒店业务已具备高端酒店设计、开发与经营全周期资产管理能力，新增6个轻资产项目签约，累计开业及筹建酒店近30家。
半年报显示，金茂的酒店业务的数据确实在全面回升，入住率和平均价格相比2020都有所提升，总收入同比去年增加了128%。
04
稳了
房地产进入存量时代，对房企有了更高的要求。
优秀如中国金茂，依托城市运营不断拓展的产业导入能力、产品设计能力、城市服务能力，一路高歌猛进。
即便在三道红线等“紧箍咒”限制下，身处绿档阵营的中国金茂，优势反倒是越来越明显了。
在别人慌张的时候，金茂可以更稳了。
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原标题： 金茂，稳了
