为什么越来越多大房企设立城市更新研究院？

作者：我眼中的城市更新

来源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

本人始终相信，未来20年城市更新是各大房企绕不开的主流模式和未来趋势之一。

主要原因是城市土地供应趋紧，房企介入城市更新可有效补充土地储备。

二是城市更新可以以小博大，相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，能以更低的地价获取土地储备，保证更高的利润率。

三是城市更新的区域主要集中在一二线城市，和三四线城市的最具有市场价值的核心区，属于优质资产，具有良好市场预期。

四是在三道红线紧箍咒的约束下，必须降低杠杆，而城市更新以小博大的特点更适合。

五是降低风险。随着城市化进程放慢，招拍挂获得郊区新城区的土地有可能销售去化存在重大风险。

六是各地方政府纷纷希望介入城市更新，带动社会力量民间资本解决各类城市治理中的问题，房企也就更有机会解决政府的诉求从而获取优质的土地。

当前不少房企介入城市更新市场，尤其是竞争激烈的深圳东莞等珠三角城市更新市场。但是在我们房企内训的过程中，普遍发现一些刚介入甚至一些开发过更新项目的房企，都面临各种问题。

主要集中在以下几点：

一是房企对更新项目拓展能力除了一些业内专业更新房企外，很多房企普遍依赖平台公司。

二是房企对更新风险的把控能力较低，更新项目坑深风险多，导致一些房企介入城市更新后反而因此由盛转衰。

三是更项目流程复杂事务繁琐，很多项目转化不易，尤其是高杠杆高周转的房企急于求成反而容易出问题。

四是城市更新属于团队作战，相关的团队培训跟不上，无法形成合力，难以推进。

五是忽视其他各方的利益诉求，典型的是忽视地方政府的诉求和村集体增值保值诉求，导致难以形成统一战线。

六是普遍的照搬其他公司的模式，无法形成自己的特点，东施效颦导致各种被动，毕竟每个公司的操盘能力各有不同。

七是没有在城市更新业内形成自己独有的品牌，比如想到万达就想到综合体，想到产城就想到华夏幸福，想到收并购就想到融创，想到更新旧改就想到佳兆业。

八是过于依赖外部咨询公司。外部咨询机构首先是站的立场与房企未必一致。其次外部咨询机构更专业，相对应的缺乏大局观难以在整个房地产产业及更新行业出发分析研究甚至缺乏实操经验，沦为纸上谈兵。最后难以从房企本身的特点及优劣势角度出发更好的结合进行深入研究。

九是更新市场普遍集中珠三角忽视内地城市更新市场。

十是缺乏对其他地方的城市更新政策及操盘模式的了解，难以在外地开展城市更新，出现水土不服。

当然还有一些其他的问题，在此就不多说了。

房企有必要成立自己的城市更新研究院，主要作用如下：

（一）研究国际国内政治经济格局。

中国的房地产属于政策市场，受政策的影响极大。未来20年内，在没有出现国际政治经济格局的重大变革前提下，美国遏制中国已经是基本态势，逆全球化开启。有人或许觉得国际格局对房地产没什么影响，但是国际格局搅动国内发展态势，直接的反映就是国内的经济政策不得不深受影响。

（二）研究各大城市发展趋势，实现战略布局。

每个省份每个城市的发展趋势都不一样，十四五的发展规划也不一样，国家对其的发展定位要求也不一样。有助于开拓全国房地产市场的开发商必须对其有相当的了解，尤其城市更新更受各地发展趋势影响。很多开发商眼中只盯紧深圳东莞广州市场，却忽视了全国的城市更新市场，越是热点城市，越僧多肉少竞争激烈，相应的成本越高，难度越大。与之相反，越是被忽视的市场，竞争对手越少，越是有可能更具有潜力和机遇。

（三）协助地方政府制定更新政策。

各地不同的发展趋势，不同的发展定位等等导致各地的更新政策各有不同。忌讳闭门造车、一蹴而就及照抄硬搬，需要结合各自的发展趋势特点制定不同的更新政策。房企要介入不同的地方城市更新市场，必须对地方特点政策有充分的了解甚至积极介入更新政策的制定过程中，从而获取更大的好处，有些话不能说太透。

（四）解读政策协助投资拓展部门获取更新项目。

城市更新是具有地方鲜明特色的玩法，很多房企按照以往招拍挂钱多实力强的思维模式往往碰壁。获取拓展城市更新项目，不同的城市，不同的玩法，如何更好的把握政府和其他利益方的诉求，投其所好对症下药，才是高端的玩法。

（五）解读各地更新政策细节，了解各地风土人情。

快速转化更新项目。更新项目具有流程繁琐，耗时长，风险多的特点。不同房企对项目的操盘能力和转化能力各有不同。而这些不同主要体现在政策的解读能力及对各地风土人情的了解程度。简单的说，知己知彼百战百胜。其次，不同的机构不同的角度，解读各有不同,尤其有一些政策词语有歧义或者模棱两可均不鲜见。政府的解读甚至不同职能部门的解读都有差异，房企的解读也不同，外部咨询机构也有可能不同。

（六）培训团队统一思想合力推进。

城市更新涉及各个业务部门，规划设计、开发报建、工程施工、成本造价、财务税务、拆迁谈判、集资处理等等部门；城市更新属于团队作战，不论是组建团队，还是建章立制、运营管理等等都不是一个人的事。城市更新在珠三角开展这么多年，涌现出不少具有经验多履行丰富的职业经理人，但是很多职业经理人不擅长或没有时间精力梳理总结相应经验，一时或无法将其经验输出给其公司内部，难以形成合力团队作战共同推进，导致很多事项都不得不亲力亲为，顾此失彼。

（七）品牌，扩大全国影响力，实现全国布局。

城市更新异常接地气，也着重依赖影响力。除了传统意义上品牌的益处外，城市更新的内涵就是形成统一战线，共同做大蛋糕分享蛋糕的过程，城市更新业内品牌程度的高低，往往意味着当地政府、当地村集体及各利益方的信任度，更快形成统一战线。从而带来更好的融资条件、更便于获取更新项目，更利于项目的转化。房企应主动与外部培训机构举办各类型的论坛讲座等。其次，主动与新闻媒体合作，主动发声，扩大城市更新业内影响力。

（八）实操结合理论，提高房企更新项目解决问题能力。

城市更新研究院，不仅仅是对宏观把握，更需要着重对具体城市更新项目中存在的问题提出解决方案，梳理总结相关经验。研究理论必须结合实操实际，相辅相成，既有理论基础，更需要实操能力，形成案例沟通各方利益，发散思维从而解决更多实际中的问题。

城市更新是未来趋势，房企不应只盯紧招拍挂，更不应只盯紧珠三角，内地城市更新市场的潜力巨大。所有有志于布局全国的房企，城市更新研究院都应该尽早成立，更应职级更高，为高层战略规划，为中层工作部署、为基层培训解决实操问题。

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原标题： 为什么越来越多大房企设立城市更新研究院？