详解房地产项目的资金来源

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2020-11-25 11:51 32404 0 0
房地产项目由于开发周期长,资金投入大,对于开发商的资金实力的要求也相应较高,然而实操层面,对于扩大经营而言,融资成为必要的手段。

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

房地产项目由于开发周期长,资金投入大,对于开发商的资金实力的要求也相应较高,然而实操层面,对于扩大经营而言,融资成为必要的手段

对于房地产项目而言,不同阶段对用不同形式的资金投入

前期阶段自有资金为主,拿地到四证齐全阶段以前融为主,四证以后可用开发贷替换前融,后期销售阶段则销售回款作为后续资金投入

所以一个项目而言,虽然总投较高,但是在融资渠道打开的前提下,自由资金总投相对可控

具体来看


01、房地产项目的资金来源

一、自有资金

包括股东投入的注册资本、留存利润等,一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等

二、借入资金

主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等,根据目前的规定, 在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%,并且四证齐全后,可申请项目贷款,银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%

三、销售回笼款

即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度,在项目取得预售证后可对外销售,销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入,并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润

一般来说,在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为 1/3

但在不同阶段各来源所占的比例不同:

前期阶段: 项目尚未具备融资能力和销售,资金来源以股东投入为主

四证齐全: 项目符合向金融机构融资的条件,贷款用于支付工程款

预售阶段: 取得预售许可证,开始预售并回笼资金

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资金筹集主要关注二个方面: 

一是资金来源结构

主要是指投资者筹集 各种资金来源而构成的财务结构,一般指股东投入资金和企业借入资金的比例

二是取得资金的成本

而如何才能够确认合理的融资方式呢,需要理解好一个重要概念:财务杠杆


02、如何理解财务杠杆

通过一个例子,来帮助大家理解什么是财务杠杆

某房地产公司有自有资金1亿元,投资项目预计投资收益率为20%,投资期限为1年,银行贷款利率为10%

现有二个投资方案可供选择:

方案一:贷款与自有资金的比例为2:1;

方案二:贷款与自有资金的比例为5:1 

哪种投资方案自有资金收益率更高呢?

方案一:

投资收益=(2+1)*20%*1=0.6亿元 

贷款利息=2*10%*1=0.2亿元 

投资净收益=0.6-0.2=0.4亿元 

自有资金收益率=0.4÷1*100%=40%

方案二:

投资收益=(5+1)*20%*1=1.2亿元 

贷款利息=5*10%*1=0.5亿元 

投资净收益=1.2-0.5=0.7亿元 

自有资金收益率=0.7÷1*100%=70%

财务杠杆就是利用借贷资金扩大自有投资的产出

发挥财务杠杆的前提是,当投资收益率大于借贷成本时,财务杠杆是有利的

借贷资金与自有资金的比例越大, 财务杠杆的作用越大,此时,投资收益会越高

因此,企业对外借 款除了保障资金需求外,另外一个重要目的是利用财务杠杆作用获取更大的收益,提高实投资金的回报率。

如果借入款项投资取得的效益低于借款成本,将会产生相反的杠杆效应

如前例方案一中,若投资收益率降低为6%,其自有资金收益率为:

投资收益=(2+1)*6%*1=0.18亿元 

贷款利息=2*10%*1=0.2亿元 

投资净收益=0.18-0.2=-0.02亿元 

自有资金收益率=-0.02÷1*100%=-2%

此外,对于财务杠杆而言,具有放大节税效应

所得税法鼓励人们使用财务杠杆,即贷款利息可以抵减应税收入,起到避税的作用

财务杠杆的好处是建立在杠杆有利(即投资收益高于借贷利率)的假设之上的,而这是一种不确定性的假设

如果实际营运收入低于预期,财务杠杆将是不利的,将进一步加大不利后果,增加投资风险

所以,对于房地产开发项目而言,合理融资的同时,也需要在风险与收益之间找到一个平衡点,防范财务风险。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 详解房地产项目的资金来源

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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