丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
从2020年前2个月的低迷成交，到3月份至今的成交回温，全国房地产市场已整体复苏。但从城市来看，当前的楼市真应了那句话，“一边是海水、一边是火焰”。
据国家统计局发布的《2020年9月份70个大中城市二手住宅销售价格指数》变动情况来看，二手房上涨和下跌城市中，房价上涨城市数量为50个，较上月增加3个，涨幅明显的包括：深圳、唐山、无锡、成都、西宁、银川。
虽然超七成城市的二手房价依然处于上涨过程中，但其中也不乏跌幅明显的城市，比如天津、郑州。
国家统计局的数据显示，2020年9月天津的二手房价格环比下跌0.2%，同比下跌4.6%。这已是天津二手房价连续第15个月环比下降，连续9个月同比下跌。
有报道称“不管是新房，还是二手房，价格下跌成为当地（天津）房地产市场的主流形态，市区内的很多楼盘，都出现了数千元/平方米的跌幅”。
对此，天津市住建委公开表示，“今年疫情过后，天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态，在合理区间运行”，房地产呈现持续平稳的发展态势，以此辟谣“天津房价在短时期出现大幅下跌”。
与天津一样，郑州楼市也同样被 “吵”上了风口浪尖，国家统计局数据显示，今年9月郑州新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%，同比下跌0.7%；二手住宅销售价格环比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全国前列。
当地从业者表示，“就现在市场情况来看，今年的‘金九’估计是郑州2016年以来最惨淡的一年。”
对此，我们调查发现，天津和郑州的房价下跌情况较为类似，这两个都是属于库存及供应较高城市，再加上今年受疫情影响，整体节奏推迟，当地项目为了加速去化，纷纷采取打折促销的形式，最终造成了整体均价的下跌。
高库存下，天津新房市场稍显乐观
与天津一直“阴跌”的二手房市场相比，新房市场表现稍微乐观一点。
克而瑞数据显示，今年年初受疫情影响，4月天津新房市场逐渐回归常态，需求随着疫情缓解得到逐步释放，常规楼市小阳春延长至夏天，6月天津市场达到一个峰值，而后三季度回归常态。
据国家统计局最新发布的《2020年9月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示，9月天津新建商品住宅价格指数环比8月上涨0.2%，比去年同期同比上涨0.8%，这也是天津近期环比的“六连涨”，换言之，疫情过后天津新房房价就已回暖，保持了半年的“稳增长”状态。
近一年天津新房成交面积月度变化（单位：万m²）
另一方面，克而瑞数据显示，截止到2020年9月，天津商品住宅广义存量面积已经达到4560.74万平方米，无论是北上广深还是热点二线城市，天津都是其中存量规模最大的城市，相比六倍面积差的重庆还要多出将近一半。去化周期方面，则长达28.2个月，是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。
天津新房市场成交面积年度变化（单位：万m²）
天津2019年全年新房成交面积1411.8万平方米，2018年成交面积1259.3万平方米，在此之前5年年度平均成交面积1621.4万平方米。这意味着，以目前的广义存量，在没有新增量入场的情况下，天津新房市场两年都卖不完。而这这还没有算上庞大的二手房市场。
天津在巨量供应的影响下，新房价格难以有明显上涨，老城区去化周期超过50个月。在“金九银十”期间，天津一些房企降价打出区域“骨折价”，试图抢先收割市场，甚至还有房企出具了“保价协议”，承诺半年之内项目不降价，以此说服购房者尽快上车。
天津市内房价区域分化明显
我们在采访调查中发现，虽然天津新房房价从整体看是在“稳步增长”，但从区域来看，天津楼市部分区域的跌幅确实不小，包括武清、西青、河东、东丽等区域在内，房价都出现了不同程度的下降，尤其是远郊楼盘。
“远郊降幅比较大，最多能达到30%，市内六区价格相对稳定，但是没有流量。”天津当地的房产中介罗迅表示，天津市场从去年下半年开始就特别难，已经有过两三轮全面降价潮了，有些去年的标杆项目在今年都开始迈入降价的行列。譬如武清区南湖板块，碧桂园云湖项目因南邻津保高速，西邻墓地天福陵园，率先降价至1.2万元/平方米，毗邻的保利梧桐大道项目，价格更低至1.1万元/平方米。
远郊区域的二手房市场更是在整体“阴跌”的背景下情况更为严重。
在北京工作的王晗于2017年3月在武清区南湖板块购置了一套140平米的三房，单价1.5万元/平方米，而如今网络数据显示，她所在小区的单价已经跌至1.1万元至1.3万元之间。
对此，罗迅称这已经是见怪不怪。“和平区的学区房还是很坚挺的，价格趋于稳定，大跌的往往是房价比较低的市内六区以外的地区，像南湖板块这里的二手房基本没有交易量，周边新房甚至比二手房便宜好几千元，对二手房的价格冲击很大。”
另外一位中介朱冰羽告诉我们，天津有较好的教育资源和较高的高考录取率，这对于“北漂”颇有吸引力，因此在远郊买房的大都是在北京工作的人，有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点，卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。
2018年5月政府出台《“海河英才”行动计划》后，该人才新政对落户条件大幅放宽：本科40岁以内，硕士不超45岁，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证等，即可办理直接落户。
海河英才计划实施以来，天津共落户28万人，但真正留在天津工作的人却很少。
“没有户口的北漂，也会选择在天津落户买房，一般情况下他们就会选择通勤方便的武清等地。”朱冰羽感叹道，“让孩子在北京上完中小学到天津参加高考，或者直接在天津上中小学，反正最后达成了目的就马上转手卖出去，所以说潮水退去自然跌得最狠。”
郑州房价“大跳水”
国家统计局数据显示，今年9月郑州新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%，同比下跌0.7%；二手住宅销售价格环比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全国前列，
与天津一样，郑州楼市也同样被媒体“吵”上了风口浪尖，据报道，今年郑州楼市有些胶着，当地从业者表示，“就现在市场情况来看，今年的‘金九’估计是郑州2016年以来最惨淡的一年。”
从数据上看，一手房方面，今年以来郑州楼市开盘去化率大幅下降。
克而瑞数据显示，2020年上半年平均去化率只有42%，而2019年整年项目开盘平均去化率是72%。在全国市场复苏明显的7月份，郑州新建商品房销售量却同比下降25.5%。
不能太过武断地说是“最惨淡”，但的确，房企在郑州“金九银十”期间降价促销蔚然成风，有些房企虽然没直白地喊出降价，但通过首付分期、零首付，买房送车位、送物业费、送家电，精装改毛坯甚至是工抵房、特价房等形式进行花样促销。
郑州新房市场库存面积和去化周期变化（单位：万m²）
数据来源：克而瑞
和天津新房市场情况相似，郑州也面临着巨大的库存压力。克而瑞数据显示，截至2020年9月，郑州新房库存面积已到1108.8万平方米，去化周期从去年9月的5.8月变成了14.7月。
因供需失衡、去化压力大，郑州房企降价促销也是情理之中，且大部分“跳水”的楼盘多位于郑州四环外的的荥阳、中牟、新郑等远郊区域。
当前新房市场都在降价促销，在选择房源时，购房者就会理性比较，这就导致了二手房降价、成交慢的现象，我们调查后发现，虽然郑州二手房挂牌价格在降，但成交价基本都在合理范围，没有出现过于夸张的跳楼价。
在限购政策没有放松、整个郑州房地产市场趋冷的大背景下，郑州二手房市场的冷却并不显得突兀，今年的二手房的行情可能会一直这样持续下去，很难出现大规模的回暖。
我们认为，天津和郑州的房价下跌情况较为类似，这两个都是属于高库存城市，在巨大库存和供应的影响下，市场去化缓慢，此次一二手房房价均出现下跌趋势，主要还是受当地房企降价促销抓回款导致的，由于一手房促销力度较大，从而带动了二手房市场价格的下跌。
具体来看，天津与郑州市场本身也已经出现两极分化的局面，部分区域依然热销，部分区域降价也难以吸引购房者的关注。整体降幅仍在合理区间内。
未来市场可能依然还会延续目前的态势，随着年底开发商冲刺年终业绩，整体促销力度或将继续保持或加强。
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原标题： 天津、郑州房价“大跳水”虚实：稳中有降
