点燃行情的第一把火

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2022-04-08 21:38 2252 0 0
离上个月哈尔滨宣布取消限售不到10天,全国首个限购限售均取消的城市就出炉了。

作者:炸天团

离上个月哈尔滨宣布取消限售不到10天,全国首个限购限售均取消的城市就出炉了。
 
01
 
清明假期前一天,衢州政府突然发布公告,非本市户籍家庭无需社保和个税,即可在市区内买房。
 
给出的理由也很正义——响应政府的号召“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
 
换句话说,就是经过了上面的默许。

这个新闻释放的信号值得关注,虽然衢州不是一二线那种高能级的城市,无法带动整个全国楼市风向的倾倒,但第一个吃螃蟹的人很重要。

有第一个就有第二个,只要捅破调控硬约束那层纸,后面就会像多米诺骨牌一样,其他同级别的城市都会跟上。
 
话音而落,北方四线城市的代表——秦皇岛也续上了这波松绑风潮,加入“取消限购限售”大军。

仔细盘一盘,3月以来已经有超过5个三四城市开始取消限售限购,包括福州、哈尔滨、青岛即墨、浙江衢州、秦皇岛等。

今年的地产周期比较类似于2014年9月,当时除了北上广深四个一线城市和三亚共五个城市,其他所有限购城市都松绑了。

政策暖风频吹,政策拐点已经形成。
 
衢州的放开真的会像加了一把火,像14年一样在全国掀起燎原之势嘛?

02
 
首先得明确一点,时代已经变了,这次的放开不是狂欢,更多的是为了自救。

这两年的疫情影响,地方政府为了保企业各种减税,再加上土地财政上实打实减少,从支出的角度,防疫各种支出增加,各种基础投资得持续投入。

这一来一去,三四城市政府财政压力陡增。回过头来,不得不重新靠房地产来拉动经济。

比如衢州,2021年一季度新房量价齐涨,成交均价从2020年四季度的15488元/平米上涨到19126/平米,达到历史高位。

你没看错,长三角四线城市的房价居然到了2万。
 
到了2022年1季度,价格没降,成交量直接腰斩,同比下降了76%。

比如秦皇岛,新房和二手房价格同比环比连续7个月双双下跌,特别是因为疫情,旅游地产的概念根本玩不转了,市场信心低到了谷底。

这些城市的投资客经过去年的打击,都已纷纷离场,此时取消限售限购,再加上利率的下调,刚需和改善端置业需求一下子就释放出来,资金流通起来后,市场自然活了。 

所以,三四城市楼市的价格不一定会涨,但成交量回暖是大概率了。
 
03
 
回暖在即,但指望他们去主导整个行情,是不现实的。
 
要看行情是否真正启动,还得看资本更为聚集、人口持续流入的一二线城市。
 
政策面上它们尚未有大动作,还在观望,但在土拍市场,已经开始蠢蠢欲动了。

成都2022年第一次集中供地总收入超过400亿元,合肥第一次集中供地收入149.78亿元,厦门是153.65亿元,武汉土拍甚至出现了最高出价74轮、最高溢价46%的地块。 

有价值的、基本面好的城市好的区域已经开始恢复信心。
 
其中作为长三角代表城市之一——合肥,土拍直接亢奋,居然到了竞品质!

本次17宗拍卖的地块,有15宗达封顶价格,也就是说15宗地的溢价率都在14%以上,像滨湖区等热门板块,吸引十几家房企竞品质。

这在市场冷淡的当下,太罕见了。
 
再看新一线城市成都,表现也不俗。
 
一共拿出了50块地,其中6宗熔断,2宗高溢价,6宗流拍(含有楼王),36宗底价。
 
值得注意的是,这次起拍楼面价和清水限价相对去年涨了10-15%,地价在可控的范围内上涨。 

等到这批地上市,再加上成都每年高人口流入(近五年平均每年流22万左右,算全国第一梯队),房价必然会涨。 

土拍是市场预热的风向标,当下还有房企愿意溢价拿地,说明大家手上还有子弹,就等发令枪响。
 
等后续上海、杭州、南京几大城市土拍,如果大范围出现溢价拿地,那行情就真的开始启动了。
 
04
 
最后聊聊预期。 

最近两个月上面多次开会,提到“稳预期,稳房价”,甚至还强调地方不能出台紧缩政策,说明政策底已经形成。 

一旦有了预期,就有了想象的空间。而资本是对预期反应最敏感的。
 
最直观的体现就是上个月的地产股,跑出了独立A股的行情,令人刮目相看。
 
以房地产ETF为例,从3月中旬0.680最低点起算,截至本周收盘,涨了32.2%。
 
老大哥万科带头领涨,从3月16日的低点到现在涨了40%之多,新城控股更是涨了53%。
 
打压太久,情绪一下子都释放了。

如今股市上行,松绑政策多点开花,银行也开始对优质房企松开阀门,可以确定的是,去年的寒冬终于要过去了。

那么阳春还有多久来?让我们静静等待,看哪个一二线城市先动。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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