地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
今天，又是许家印电话被打爆的一天。
恒大债务有多高？恒大什么时候破产？恒大房子什么时候能交付？恒大的理财、商票、贷款什么时候能兑付？
为了这些搞不清楚的问题，网民搞清楚了恒大老板的喜好、住所、家人、办公室、电话，甚至是祖坟。
不止恒大，难，已经是房企必将面对的常态。
不过，炸天团今天要写的，却是那些因祸得福的房企。
01
两年前，新城老板王振华因为众所周知的丑闻锒铛入狱。
受此影响，新城系股价全线暴跌，信用评级被列入负面观察名单，银行全面停贷，各地停工、销售停摆、业主退房。
在以高周转、高负债、高杠杆为特征的行业，放在今天基本上就意味着新城快被宣判“死刑”了。
不过，极为幸运的是，新城的危机发生在两年前，当时的房地产行业仍处在高歌猛进之中。
新城的黑天鹅事件反倒成了其他房企眼中捡漏的机会，新城的项目一摆上货架，马上成了其他房企你争我抢的肥肉。
于是，我们看到了这样一幕：新城盘点了下手中的库存，将净利率低于8%的项目全部摆上货架，40个项目的全部或部分股权被一抢而空，很多项目新城不仅不用打折，甚至是溢价卖出的。
靠着这波卖项目的成功操作，新城迅速稳住了现金流，也“被动”完成了降杠杆，净负债率竟然降到了16.36%。
没多久，央行和住建部祭出三道红线，房企惊慌失措，接下来的政策连环出击，因祸得福的新城反倒是活成了同行羡慕的那类房企。
02
卖掉了文旅和酒店的1500多天，王健林成了同行最羡慕的人。
2017年6月，是王健林的分水岭。
之前，他是蝉联多年的中国首富，是“目标先挣它一个亿”的段子手，是被全中国女孩追捧的国民公公和全中国男人羡慕的财富偶像。
彼时，万达还是中国出手最阔绰的出海企业之一，与海航、安邦、复星并称为“出海四杰”，其光是在英国、美国、澳大利亚的5处地产项目，其并购金额就达到2,500亿元人民币。
靠着大规模的收并购，到2016年底，万达一举成为了全球规模最大的不动产企业。
然而，福祸相依。
2017年6月，当时的中国银监会约谈了万达、安邦、复星、海航，并要求各家银行排查这几家海外投资活跃民企的授信及风险。
而这次约谈，直接导致万达在资本市场遭遇了疯狂的股债双杀，负债4000亿元的万达即将倒在了现金流上。
而王健林“中国首富”的头衔一夜间换成了“中国首负”。
对比后来的许家印，马云，以及之前的黄光裕、荣智健等首富们，中国首富大概也是中国最高危的头衔了。
或许是军人出身，在万达融资被掐断、即将进入破产倒计时的时刻，王健林异常的果断——断臂求生。
一个月后，万达旗下13个文旅项目以438.44亿元打包价卖给了融创，万达76家酒店以199.06亿元的打包价卖给了富力。
在交易时还发生过一个小插曲，买家富力突然临时压价，气的王健林当场摔杯子。
但摔归摔，王健林还是忍辱把这个交易完成了，以此换得了喘息的救命钱。
当时看，王健林甩卖的是资产，而今天看来，王健林甩卖的其实是债务。
拿下万达76家酒店后，富力一时风光，成为全球规模最大的酒店运营商。
也恰是这笔收购，直接拖垮了富力，每年酒店亏损都在吞噬着富力的利润空间，以至于富力被看做是中国爆雷指数最高的几家房企之一。
与之相反的是，完成世纪大交易后，万达靠回收的680亿元现金全面清偿银行贷款，将负债率降至极低的水平。
并且，卖掉文旅城、酒店等重资产后，万达转而成为一家靠租金和运营管理费为主要收入的轻资产公司。
无债一身轻的王健林体重也瘦下来了，看起来更健康，而在今年，王健林又将带着万达商管登陆港交所，上市融资总额据说接近60亿美元。
一旦上市成功，王健林将成为中国地产圈最不差钱的金主之一。
03
对于宋卫平，他的下属曾这般评价——他的血液中，连50%的商人都不是。
诚然，抛开宋卫平地产大佬身份，他还是教师、棋手、足球队老板、“暴君”和“赌徒”等。
对产品和品质的近乎偏执，让他一手创办的绿城，几乎收获了作为一家开发商在产品上的最高美誉，也让他多个场合多次语出惊人。
在公司内部，他敢直接说出“产品都做不好，可以去跳楼了”这样的话，也曾炮轰过万科：
要是我们的房子做成（万科）这样，产品经理会自杀N次！
他偏执的性格，成就了绿城，也把绿城多次推入绝境。用一句话概括老宋和绿城的那些年，是“一场又一场置之死地而后生的走钢丝游戏”——
2005年政策调控，涉险过关；
2008年全球金融危机，命悬一线；
2009年，经济刺激下满世界买地找地；
2010年调控一来，再次倒在血泊之中……
2012年，深陷各种负面新闻，孤立无援的绿城，等来了 “白衣骑士”孙宏斌。
蜜月期，总是甜蜜的。很快老宋就发现自己和老孙的理念太不一致了，一个商人，一个文人，一个想着的是生意和利益赚钱，一个想的是产品和情怀。
夺权大战一触即发。
就在大家都以为融创要成为绿城的第一大股东时，宋卫平身上的拧巴劲儿又犯了，他宁愿毁掉自己的声誉也要撕毁与融创的合作，转而让央企中交入主了绿城。
后来的故事，我们都知道了。
2019年宋卫平失去了对绿城的控制权，把精力都放在了蓝城上面，而绿城在张亚东的执掌下，终于从特长生慢慢向全面发展的优等生转变。
如今回看，绝境之中老宋的放手非常明智，既保住了绿城，又使绿城转危为安，从而达到了一个新的高度。
当然，从老宋的视角来看，没有二代接班的他，迟早是要把绿城交出去的，对比融创，稳健的，有政府背书的中交，明显是更好的选择。
04
2014年下半年，郭英成被曝卷入深圳某官员腐败案。
该事件直接在佳兆业引发多米诺骨牌效应：千套房源被锁定、深圳两家子公司被限制转让股本权益、资质证书被暂停处理、深圳项目被房管部门冻结、管理层及大量员工离职……
当郭英成远走香港，公司陷入经营困境时，又是我们的“老朋友”孙宏斌出现了。
2月1日，孙宏斌高调宣布，融创旗下天津腾耀将以23.74亿元的价格收购佳兆业旗下上海新湾四家目标公司股权及债权各自订立收购协议。
在收购上海资产的第4天，他又宣布，拟以45.25亿港币收购郭氏家族的佳兆业49.25%股权。
事后看来，孙宏斌就像是免费帮郭英成料理了公司三个月。
5月，待郭英成归来，选择自己解决境外债务重组时，其在潮汕帮三个大佬——蔡志明、刘銮雄和杨受成三个大佬的帮助下，成功赶走了融创的人马，实现了逆转。
更神奇的是，佳兆业封盘的那两年多时间，正遇着全国涨价去库存，全国房价都出现不同程度的上涨，尤其是深圳，地价房价翻了不止一倍，各家开发商都在想尽办法捂盘。
佳兆业因祸得福，其项目储备和土地储备成本远低于其他房企，当楼盘解封的时候，被封的楼盘因为价格上涨，利润率都超高，业绩进入了快速释放的周期。
这就是闻名于业内的“不死鸟”故事。
否极泰来。
接下来，就是佳兆业连续迎来重大利好的故事了，旁的不说，光是“旧改之王+大湾区地主”这个条件，就足以让许多同行哭着嫉妒。
05
当然，因祸得福的，也不止这些房企。
比如三年前就高喊”活下去“的万科，因为谨小慎微反倒是当下最安全的房企之一，到处去收购那些活不下的房企项目。
再比如卖不掉SOHO中国的潘石屹，一定是非常羡慕几年前成功“逃跑”的李嘉诚，从商业上来讲，李嘉诚的确是因祸得福，国内资产卖在了最高点，现在转而回到国内开始捡便宜收购资产了。
在炸天团看来，新城、佳兆业、万达真的算是运气爆棚，而绿城、万科以及李嘉诚则更多是主动的选择。
若和当下暴雷的房企对比，剩下的感想也只有这四个字：
时也，命也！
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原标题： 那些因祸得福的房企们
