丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
自2月23日天津率先发布“集中供地”新政后，多个城市紧跟着分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件，随后传出共22个重点城市推行土地集中出让制度，涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。
“集中供地”新政主要涉及“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，同时2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
截止目前，除长春已在3月15日一次性挂出51宗地外，其余21个重点城市住宅用地供应量近一个月来仅约113万平方米，涉及重庆、济南、成都、郑州、长沙5个城市，并且均为远郊县市地块，重点城市宅地供应近乎“中断”。
非重点城市土拍升温，长三角受益最大
受“22个重点城市集中供地新政”影响，部分重点城市已经暂缓了土地挂牌，如北上深。随着重点城市的优质地块在短期内面临断供，非重点城市的宅地供应量增加明显，如西安、石家庄、贵阳、南宁、南通、温州、徐州、湖州等。
在非重点城市含宅地块供应量增加的同时，优质地块的供应也提升明显，如绍兴，接连挂出柯桥、越城多宗优质宅地，其中越城区的则水牌7-2号地块起始楼板价已经超2万元/平方米。
涉宅土地供应量TOP20城市（万平方米）
注：统计时间范围为2月27日-3月17日
数据来源：CRIC
从成交情况来看，在“集中供地”新政出台后，受重点城市暂缓土地供应影响，非重点城市成交占比显著提升，升至72%，较新政出台前提升了约20个百分点，不仅如此，溢价率也出现了大幅增长，升至20.8%。
和非重点城市成交规模和溢价率（亿元）
数据来源：CRIC
CRIC数据显示，在土拍成交总金额大于10个亿、溢价率超过25%的20个城市之中，仅有宁波、杭州、合肥三个城市为22个重点城市名单之列，其余17个城市均为非重点城市。从区域上来看，这些非重点城市高度集中在长三角，其中环沪城市表现尤为突出。
除长三角城市以外，泉州、东莞以及未在重点城市之列的西安和西宁两个二线城市市场热度也保持高位。其中溢价率最高的城市是泉州，高达121%。
数据来源：CRIC
多区域楼板价被刷新，南通进入万元时代
在近期成交的非重点城市地块中，我们选取了13宗竞拍轮数超过百轮的典型高热地块，将其楼板价与周边同类地块楼板价对比，结果发现：所有地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。
其中涨幅最突出的是金华永康市的活塞厂地块，该地块南侧紧邻香樟公园，3公里范围内聚集了市重点小学永康市人民小学、省重点中学永康实验学校等优质学校，且周边商业、医疗等配套也较为完善。该地块吸引了多家房企参与，在经过200轮激烈竞拍后，最终碧桂园以8.39亿元的总价竞得，成交楼面价14626元/平方米，溢价率高达224%。
金华下辖的义乌土地市场也同样火爆，处于宾王板块与梅湖板块交汇之处的原宾王客运站地块，既毗邻宾王商贸区、新光汇及吾悦广场，又与江滨公园一步之遥，地理位置极其优越，同样吸引了多家房企参拍，经过102轮竞价，最终被武汉地产拿下，成交楼板价高达36030元/平方米，创下义乌涉宅地楼面地价历史新高。
涨幅居于第二和三位的是位于南通如东的掘港镇2103-02、2103-03“姊妹”地块，两地位于如东掘港新城版块核芯位置，与实验小学和县政府仅有一步之遥，并且周边汇聚雨润广场、欧尚广场等大型商业购物中心，各类生活配套均十分丰富，两地均经过了数百轮竞拍，最终分别被融创、金地斩获，并且楼面价双双破万，先后刷新如东地价最高纪录。
在市场影响下，启东市场也明显升温，位于城南核心位置的21006、21007地块是近年来启东重点开发区域，其中21006地块起拍楼面价就高达8300元/平方米，经过100余轮竞拍，最终被龙信以7.44亿元的总价竞得，成交楼面价11924元/平方米，溢价率高达44%，该地是启东第三宗突破万元的地块。
随着重点城市集中供地新政的落地，南通土地市场再度升温，目前来看，全区、县地价均已经进入了万元时代。
表：部分非重点城市典型高热地块
价格变动情况（元/平方米）
数据来源：CRIC
部分房企聚焦深耕，向郊县“下沉”
值得注意的是，从区域上看，“两集中”新政落地之后，非重点城市的热度上升的同时，高热地块进一步向郊县“下沉”，譬如南通的如东县、启东市、金华的永康市、义乌市，台州的玉环市、临海市、温岭市等等，均有竞拍轮数超百轮的高热地块成交。
究其缘由，主要是受部分房企在“三条红线”后投资收敛之下全国化规模房企聚焦一二线，区域深耕型房企精准布局三四线影响。
整体来看，已经实现了全国化布局的房企资金实力更为雄厚，在整体投资收紧的情况下，均选择聚焦一二线城市，提高优质土储的结构性占比。与此同时，在一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大的背景下，部分房企在投资聚焦时，选择了“下沉”。尤其是区域深耕房企，在整体投资收敛的背景下，拿地城市减少，更为聚焦区域内的三四线城市。
例如祥生，作为持续深耕浙江省的区域型房企，投资行为一直主要集中在浙江省内，2020年1-8月份在济南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土储，拿地金额TOP5城市分别为杭州、合肥、宁波、南通和温州。但在9月份以后，祥生仅在芜湖有新增土储，且投资金额占比不足2%，此外其他投资全部集中于浙江省内，以绍兴、台州、义乌、温州、衢州等三四线城市为主，拿地金额TOP5城市分别为绍兴、义乌、温州、台州和衢州。
整体来看，对于区域型房企来说，投资聚焦区域内三四线城市以及1-2个周边核心城市成主流方式。
我们认为，随着重点城市“集中供地”政策的全面执行，大量土地集中入市，供地整体保持较充裕的状态，由于资金相对有限，房企只能做“最优选”，这对房企资金起到了较好的分流作用。再加上“三稳”要求下，非重点城市亦在严控市场热度，典型如东莞已在2月末出台了新一轮的房地产调控政策。在资金分流和随时落下的调控压力下，预计非重点城市地价和溢价率势必会得到一定的控制，尤其是近期由于“供地荒”导致市场热度上涨较快的如东、启东、永康等远郊区县，市场热度或将明显回落，对于有意于在这些城市落子的企业而言，二季度或许是更好的拿地时机。
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