克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
2021年11月处于二、三轮集中土拍的交接期，月内共有深圳、无锡等6个重点城市拍地。
11月处于二、三轮集中土拍的交接期，月内共有深圳、无锡等6个重点城市拍地，除郑州外，其余5市供地规模均处于各轮高位，再加之三四线城市成交增加，使得月内土地成交规模大幅上涨。市场热度方面，虽然苏州、南京、深圳等市放宽了竞拍门槛，但土拍降温仍在延续，溢价率指标仍在继续下滑；流拍方面，由于地方国企托底比重依然较高，土地流拍现象较上月略有好转。
供应方面。一方面由于11月重点城市迎来集中供地潮，有多达15个重点城市挂牌了第三批集中出让地块；另一方面，由于临近年底，非重点城市也迎来集中供地潮，因此11月份土地市场供应量达到年内最高水平。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积65179万平方米，环比大涨141%，同比也上涨了9%。
成交方面。由于重点城市集中土拍数量有所增加，加之三四线城市供应端显著放量，使得本月成交规模环比大涨。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积增至19354万平方米，环比大涨45%。各能级城市表现一致，成交规模环比均有上涨，尤其是三四线城市涨幅最为突出。具体来看，一、二线城市成交总量分别增至692和2612万平方米，环比涨幅分别为9%和11%；三四线城市成交规模增至16050万平方米，环比涨幅则高达45%。
价格方面。受三四线城市成交占比大幅增加的影响，本月平均地价环比大降14%，降至2600元/平方米，但同比仍有5%的涨幅。各线城市表现不一，整体呈现一线下降、二三线上升的趋势。一线城市本月虽有深圳、上海（部分）第三轮集中土拍，但受上海低价远郊地（安置类）大量成交的影响，一线城市本月平均地价降至11280元/平方米，同环比均明显下降。但从前11月成交地价同比变动来看，各能级城市前11个月的平均地价依然是较去年同期上涨的，其中二三线城市的涨幅均在20%以上。
重点城市三批次土拍规则相继松绑 仍未扭转溢价率下滑
市场热度方面。尽管三批次集中供地土地规则相继松绑，但仍未扭转溢价率的下滑趋势，环比减少0.1个百分点，降至3.2%，再度创下历史新低。各能级城市表现一致，溢价率均延续上月的低位趋势，并且各能级城市溢价率均降至5%以下，尤其是二线城市，溢价率仅有1.7%，热度在三个能级城市中也处于最低位。
具体来看，一线城市中深、沪（部分）三轮集中土拍热度均处低位，虽然深圳有4宗进入触顶摇号环节，但主要是由于配建要求较低、达到最高限价的情况下仍保有较高的利润空间，整体来来看，底价成交依然是主流，使得一线城市溢价率降至2.7%；二线城市表现也不佳，宁波、南京、郑州等城市溢价率多在3%以下，就连保证金比例下调的苏州三轮土拍热度进一步下降，二线城市整体溢价率也仅有1.7%；三四线城市也延续低热态势，本月平均溢价率降至4.1%的低位。
土地流拍方面。虽然房地产信贷端政策有所调整，但民营企业的融资端口仍未放松，加之项目回款速度并未有效加快，房企资金端仍然高度紧张，因此民企参拍积极性并不高，国企托底的比重依然较高。以重点监测的城市来看，土地流拍较上月略有好转，但依然处于较高位，约为20%，其中四成流拍地块集中在宁波、南京、石家庄、西安、郑州等二线城市，并且这些地块多为含宅地块。
11月，正值二轮土拍收官、三轮土拍开始之际，宁波、郑州完成了第二轮集中土拍，深圳、南京、苏州和无锡等4个城市年末最后一轮集中土拍也顺利收官。因此，本月成交总价TOP10地块也来自这些重点城市。其中，摘得总价榜榜首的地块为广州黄埔老城区一宗商办地块，成交总价为88.4亿元，由科学城竞得；门槛地块则来自苏州，由中建以36.31亿元的底价竞得。
除广州、上海三宗商办地外，其余地块均为重点城市集中土拍成交的住宅用地。但结合入榜地块成交溢价情况可以发现，除安居、深业联合体竞得的深圳南山前海桂湾宅地外，其余宅地均为底价成交，且多由本土国企竞得。究其原因，主要是由于这些地块出让要求较高，利润空间被大幅挤压，在当前房企资金流仍面临较大压力的背景下，房企竞拍积极性不强，最终也基本由本地国企托底。
而单价榜中，除了上海长宁一宗商办地块和浦东康桥一宗城中村改造地块外，其余入榜地块均为溢价成交，其中单价TOP5地块更是均触及到最高限价、以摇号成交，竞拍热度较高。就地块分布来看，本月单价TOP10地块主要来自南京，共有7宗地入榜，其中土拍热点建邺区成为入榜主力，南京入榜的7幅地中有6幅来自此区域。
榜中最受关注的地块来自深圳南山前海片区，是深圳第三轮集中供地中位置最优、单价最高的地块。该地块位于前海板块，区位极为优越，并且仅配建1.9万平方米的租赁住房，配建面积也明显少于以往出让地块，拿地成本较第二轮周边成交地块的价格明显降低。另一方面，地块上住宅销售限价达9.2万平方米，人才房售价达5.2万平方米，因此即使配建人才房封顶，该地块的利润空间仍然比较充足。此外，该地块周边的二手房价格基本都在10万元/平方米以上，有一定的倒挂空间，未来去化压力也不大。在利润空间充裕、去化压力小等影响下，该地块吸引了5家实力房企参拍，最终以摇号成交，成交总价为86.65亿元，平均楼面价为41255元/平方米。
整体来看，11月的土地市场延续了低温态势，深圳、南京、苏州和无锡等城市第三轮土拍热度均不敌二轮，22城之外的集中供地城市新一轮集中土拍热度也持续下滑，导致本月溢价率再度走低，仅为3.2%。
结合近期政策环境来看，虽然近期上层对过紧的信贷政策进行了“纠偏”，12月初中央更是首次表态要促进房地产“良性循环”，部分城市也适度放松了预售监管，但上述行为归根结底均是为了维护房地产市场的稳定，房企实际融资环境放松不应过度乐观。传导至土地市场来看，部分财务指标健康的房企拿地积极性将有所提升，四季度以来重点城市地价回落之势有望趋缓。但整体来看，鉴于行业现金流短时间内仍将面临较大压力，三轮土拍热度仍将延续低温。
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