丁祖昱评楼市 作者：编辑部、CRIC研究
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
受集中供地新政和市场下行的双重影响，2021年土地市场成交规模较2020年同期有明显下滑，在房企融资难和市场下行的影响下，土地市场热度一路下行，“国企托底”和“流拍撤牌频现”成为贯穿下半年市场的关键词。
2022年，土地市场将延续2021年末低位运行的趋势，尤其首批次集中供地大概率会出现较多城市推迟或提前流标的现象，土地出让规模或将缩减。整体土地市场热度继续下行，加之房地产金融监管环境仍将从紧，企业“钱紧”现状短时间内难以缓解，拿地态度将会更加谨慎，部分没有补货压力的房企会减少拿地或不拿地，且2022年将会出现大量收并购或项目合作机会，房企拿地意愿进一步降低，预计2022年土地市场将趋于萧条。
01 全年成交量价同比下滑
2021年土地市场下行，据CRIC统计，全国300城土地市场成交建筑面积22.7亿平方米，较2020年同期下降了22%，自2016年以来成交规模首次出现回落。
土地成交建筑面积走势（单位：亿平方米）
与土地成交规模变动走势一致，成交金额同比亦呈下滑趋势。据CRIC统计，2021年全国土地总成交金额达68060亿元，同比2020下降了9%，扭转了连续六年的涨势。主要是因为两集中新政实施后成交规模的大幅减少所致。
全国土地成交金额走势（单位：亿元）
具体到各城市来看。CRIC重点监测城市中，上海和杭州土地成交金额均突破3000亿元，分列第一、二位，其中上海成交金额高达3138亿元，同比去年同期上涨了11%，杭州成交金额为3015亿元，同比大涨30%，涨幅在土地成交金额榜TOP20城市中居于首位。此外，广州、北京和南京紧随其后，2021年土地成交总金额也超过了2000亿元。
土地成交金额TOP20榜单门槛城市为佛山，由于下半年多宗土地遭遇流拍，导致成交金额同比大幅下滑，2021年成交金额仅为898亿元，同比下降三成。
此外，宁波成交金额涨幅同比下降了39%，是入榜城市中成交金额降幅最为突出的城市，一方面是由于宁波第三轮集中供地延期至次年开拍，另一方面也和宁波二轮供地遇冷、土地成交规模显著收缩有关。
土地成交金额TOP20榜单（单位：亿元）
02 全年平均地价创历史新高
受成交结构和二季度市场热度高涨的影响，2021年全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨至3003元/平方米，并创历史新高。从成交结构来看，一线城市2021年供地量进一步提升，成交面积占比较2020年上涨了0.7个百分点，此外，二季度土地市场热度高涨，热点城市高溢价地块频出，大幅拉高平均地价。
图：2011年-2021年全国300城
土地成交楼板价走势（单位：元/平方米）
数据来源：CRIC
尽管整体地价较2020年大幅抬升，但在重点22城实行土地供应两集中新政、热点城市加强溢价、地价管控等影响下，溢价率相较于2020年明显下降。成交溢价率由2020年的14%降至2021年的10%，同比下降了4个百分点。
2021年溢价率呈现出“先升后降”的走势。年初，在楼市成交热度恢复的带动下，地市热度也随之上行，前四月溢价率不断冲高，至4月份平均溢价率飙升至24%，是2020年以来平均溢价率首次超过20%。
受重点城市集中土拍以及限地价、控溢价向热点三四线城市深入影响，溢价率开始回落，至2021年中，平均溢价率已降至去年年初水平，但整体来看，溢价率在2021年二季度升至高位，高达17%。
三季度，重点城市集中供地政策再度升级，拿地门槛较上半年明显抬升，加之多家规模房企暴雷，资金链承压下房企拿地积极性也明显降低，地市热度跌入寒冬，溢价率也随之走低，溢价率降至8%。四季度延续下降之势，整体溢价率降至3%。
图：2020年-2021年一、二和三四线
土地成交溢价率季度趋势（单位：%）
从流拍率来看，2021年土地流拍情况较2020年显著恶化。以重点监测的城市来看， 2021年土地流拍率达17.7%，较2020年大幅大涨了六个百分点。从年内走势来看，仅年初1、2、4月份的流拍率低于去年同期，其余月份的流拍率均明显高于去年尤其是三季度末、四季度初，重点监测城市的流拍率已飙升至25%以上。
图：2020年-2021年重点监测城市
流拍率及一二线土地流拍幅数（单位：%，幅）
数据来源：CRIC
03 土地市场热度将低位运行
在融资收紧、土地供给端改革的影响下，2021年的土地市场经历了由高热降至低温的剧变，反应地市热度的各项指标表现也差于去年同期。
从土地端来看，虽然2021年年末大部分城市均调低了土地出让门槛，但整体仍然较为严格。虽然房地产信贷环境边际放松，地方政府也在供地端释放诚意，预计明年土地市场发展仍是以稳为主，但市场信心短时间内预计仍难恢复，房企对“高杠杆拿地”持以审慎的态度，整体市场热度也将延续低位运行。
2022年，房企整体资金环境不会大幅放松，市场下行背景下，房企普遍缺钱，用于拿地的现金流短缺，加上库存比率较高，补货压力不大，房企拿地意愿不高，后续拿地将更会注重现金回转和利润率。值得注意的是，2022年会出现大量收并购及项目合作的机会，将进一步缩减拿地热情。企业拿地态度在2022年仍将保持谨慎。
预计2022年首轮土拍时，此前土拍遇冷的城市，或将进一步降低土地出让门槛，以提振市场热度。
总 结
自“两集中”供地新政重磅出台以来，二、三轮集中供地“由夏入冬”，土拍市场热度明显下降，溢价率大幅下滑、流拍率持续攀升，市场信心短时间内预计仍难恢复。
土地成交端在2022年上半年预计也难有明显回暖，总体地价水平或将与2021年第三轮集中供地基本持平，总体将平稳运行，2022年房企资金链依然承压，拿地动力进一步减弱，部分房企将减少拿地或不拿地，更多的瞄向项目收并购的机会，整体土地市场将延续2021年热度下行趋势，并转向萧条。
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