城市更新：更新的城市

世间万物，都有着自己的生命周期，作为承载人们工作、生活空间集合体的城市也不例外。

自古以来，王朝更替下不法先王的都城摧毁重建，无疑是早期典型的城市更新。可以说，自城市诞生以来，无论是防御功能的城，还是交易功能的市，城市更新就一直贯穿于整个城市发展史。

▼ 明城墙畔的南京老门东

只不过，在经历快速城市化浪潮后，形成了巨量的老旧城市空间，才使得城市更新进入城市发展舞台的主角。

▼ 首钢园成为工业区改造的新典范

快速、巨量的城市开发，随着设计寿命的到期，伴之而来的必然也是急增的巨量更新需求，再考虑到快速开发过程中质与量的取舍，这一过程甚至比快速城市化来的更快、更猛。

▼ 伦敦道克兰港区的更新已持续了半个多世纪，仍未完成

一方面是因为进入存量时代，不同年代更新——再更新循环的叠加；

另一方面，相较于「一张白纸好作画」的开发，城市更新无论是权属、利益，还是空间、资本层面均要复杂的多，更像是「螺狮壳里做道场」，是慢工细活，快不得也快不起来！

▼ 上海黄浦滨江沿线「慢工出细活」的改造

换言之，城市更新即将成为迫切又影响长远的城市命题。

专注城市、致力于前瞻的华高莱斯，目光自然会聚焦于此。

打开视野，网罗全球各类城市更新成功案例，试图为国内城市管理者们提供更多城市更新的他山之石，此专题只是开篇，后续我们将会更细分、更聚焦的持续推出系列化专题。

▼ 本专题所涉及的全球城市更新领域的成功案例

01 更(gēng)新OR更(gèng)新

新中国成立后，毛泽东同志曾说：「从天安门望出去，应该处处都有烟囱」。

这一景象现在看来大多数是被「更新」的对象，就如本专题中，南锡工业区、米兰展览中心、波士顿南湾、上海黄浦滨江、苏黎世西区等经典工业区更新一样。

▼ 米兰展览中心转型为城市新中心

说到底，城市更新绝不仅仅是建筑、街道亦或空间的翻新，而必须是为了满足人们工作、生活的更新的体系。

从「倒马桶」到共厕再到抽水马桶，从蜂窝煤到液化气再到煤气时代，从电话到网络再到移动互联时代。我们需要更多的建筑内部空间、街道地下空间等非直接可以看到的「更」新的部分

▼ 伦敦西区通过「内容」更新成为文化中心

其次，如果放大到更大区域范围的更新，这个体系就不再仅仅是居住的更舒适或办公更有效率，而是对生活、工作等各方面综合的更新：

从工业时代到信息时代，从城市化阶段、造城化阶段到再城市化阶段，从功能分区到混合使用，从中心化时代到去中心化时代，生活与工作本身在发生变化，生活与工作的相互关系也在发生着变化，生活与工作一起在城市的关系也在发生着变化。

▼ 苏黎世西区是年轻人的生活中心

总之，城市更新必然就是有着深刻时代烙印、适应时代发展，系统化的一幢幢更新的建筑、一个个更新的街区、一座座更新的城市，而不仅仅是或外观或内饰更新，外显空间更炫酷的街道（当然符合时代特征的形象更新也是不可或缺的）。

▼ 作为城市形象名片的汉堡港口新城

只要技术在进步、时代在发展、人类在前进，这种更新的脚步就不会停止。

02 科创OR文创

既然城市更新面向的是更新的技术、更新的时代，那么，在内容层面，城市更新面对的毫无疑问就是更新的产业。

▼ 纽约曼哈顿核心区崛起的硅巷

退二进三背景下，现代服务业的发展，造就了杜塞尔多夫媒体港鲁尔区的办公桌、米兰展览中心的新中心、波茨坦广场的城市中心、伦敦西区的CAZ，这一系列CBD的重塑或开发。

▼ 杜塞尔多夫媒体港成为区域的科技媒体中心

而科技回归都市的背景下，则成就了南锡工业区生命科技中心的协同创新、苏黎世西区的产学研一体、波士顿南湾的城市实验室。

▼ 波士顿码头从百废待兴的工业区转型为城市的科创中心

更进一步，先期已有更新的区域，也在迎合这一趋势。

包括利物浦老城区的科技回归，波茨坦广场的场景植入，甚至开始从底层重构城市发展形态展望未来的米兰展览中心的未来社区，以及基于科技人群「弱关系」趋势下「与工作的人一起生活，与生活的人一起工作」的汉堡港口新城商务社区城市。

▼ 汉堡港口新城商务社区城市

这一趋势，正在蔓延全球。

那么文创呢？

貌似很多城市更新都在进行着文创实践，甚至成就了诸多网红级项目，包括本专题中也有前门历史街区为代表的文化主导的城市更新，甚至在致力于发展CAZ的伦敦西区，也能看到非常明显的文创特征，难道它们都没有未来吗？

▼ 文创成为伦敦西区的产业核心

答案当然是否定的！

首先，文化本身也是成为一个符合时代特征的更新的产业，只不过是仅适用于那些有着巨大旅游人群的典型旅游城市，或者更新前资源级别本就已足够高，自身能够单独形成一个旅游目的地的区域，前门历史街区无疑两者兼具。

▼ 前门历史街区

其次，科创人群恰恰是文创产业最大的需求者，那些与科创区紧邻，或者将城市气质和精神融入到文创中，为整个城市赋能的城市更新，往往能与科创形成互补，甚至为科创带来动力。

▼ 上海黄浦滨江沿线丰富的文化设施（油罐艺术中心）

最后，如果动态的看，文创更是能为科创提供「启动电流」！

因为更广的受众，更有话语权的从业者，以及更易成就网红的媒体效应，既使目标聚焦科创，也无妨初期利用文创制造人气！

▼ 德国波茨坦广场大师建筑群

总言之，科创是人人必抓的未来趋势，而文创只能是这一趋势的添头，绝不能主次颠倒，有条件可尝试，无条件只能利用。

▼ 纽约DUMBO区的更新经历了从文创到科创的转型

那些与未来新的内容、方向和产业没有关联的城市更新，也能占据一席之地，甚至因区位价值、历史积淀等还不乏短期的繁荣，但他们却终究会失去与城市未来共振而获得的最大化收益，距离下一次更新也更近。

03 存量OR增量

内容层面之外，形式也不可或缺，无论是从面貌焕新、硬件提升本身的角度，还是从更新的内容需求更多的形式角度。

这样一来，如何改变形式就是仅次于内容的关键了，究竟是聚焦存量进行翻新改造，还是瞄准增量推倒重来，不可从一而论。纯粹从形势而言，推倒重来无疑能够最好地满足新内容的各种需求，最能代表更新的城市。

▼ 波士顿西区于1960年代开始大拆大建

但作为「城市之上建城市」的城市更新，其开发行为本就相对复杂。

既要考虑更新对象错综复杂的权益关系，又要考虑到投入产出成本收益机制，同时还要兼顾既有建筑的实体价值与社会价值增值的平衡，甚至还涉及既有建筑是否存在文化、历史或城市精神层面的保存价值。

▼ 朴茨茅斯将港区的老建筑改为博物馆群落，发展文旅

所以，我们才会看到同在德国的柏林波茨坦广场和汉堡港口新城形成的鲜明对比。

时代、保留价值以及成本机制等多因素共同成就了这一切。

▼ 汉堡港口新城易北爱乐音乐厅

如果放大到专题所有案例来看，则会看到两个明显的趋势：第一，越往前推倒重来的大拆大建就越多，越往后翻新改造的越多；第二，大拆大建与翻新改造结合越来越成为主流。

这恰恰与国内城市更新从「拆改留」到「留改拆」的转向不一而同。

▼ 大拆大建与翻新改造并行的汉堡港口新城

同样是留改拆，宜留则留显然要比能留则留更优，「宜」是一种价值判断标准，增值即保留能产生更高价值或减少赋值，通过改造还能适应时代的生活、工作需要就属于「宜」。

而本身已不再具备适应时代需求的条件，或为了达到满足需求需要支付甚至拆除重建的重置成本，也不能产生额外的增值，显然就属于「不宜」的，这种情况下，即使我们具有资金、技术方面的支撑能力，也不能因为其能留而留下。

▼ 利物浦老城更新留、改、拆并举，重塑城市面貌

具体而言，增量还是存量并无定论，遵从留改拆原则，对于具有历史、文化或城市精神保留价值的，或者通过微改造能适应时代且成本收益可行的予以保留，剩下的才考虑拆。

04 原住民OR新市民/聚人OR引人

内容也好，形式也好，增量也好，存量也好，最终使用者都离不开人，适应时代面向未来的更新的城市，最终使用者毫无疑问也必然是更新的人，那是不是意味着被更新区域的原住民就需要整体性的迁出？

▼ 北京杨梅竹斜街

先撇开社会稳定角度，仅用技术角度而言，在大拆大建不再成为主流的背景下，是绝无可能实现这种大腾挪的。

▼ 北京前门区域更新重塑了原住民的生活环境

显然，对于成功的城市更新，只有这些非原住民可能才是更新的内容、方向或产业的代表。

而对于原住民，要么引导他们转向「更新」的方向，要么让他们为更新方向做好服务，成为更新的一部分，最不济也得让他们能生活在代表未来的更新的空间里。

▼ 北京前门区域扭院儿改造项目

再进一步，既然是更新的内容、更新的方向、更新的产业，其面临的竞争也更加激烈，人才的竞争也更为激烈，这种代表未来的非原住民甚至需要脱离城市内部与其他城市展开竞争，近年来的城市抢人战就是这一逻辑。

▼ 北京前门为新市民提供的合院公寓

如果仅仅用「聚人」逻辑满足全新的要求，是远远不够的，还必须得通过为其量身定做的定制城市满足其更「精准」的个性需求，更具网红效应的场景营造满足其更具「打动力」的精神需求，用「引人」的逻辑实现对其吸引。

于是，我们在专题既看到了协同创新、科技回归这些更新产业的追求，又看到酷建筑、新地标等网红制造机，也看到市井生活、潮生活、夜经济等生活场景，还看到了文博、城市精神等精神图腾。可谓倾注全力，在用引人的逻辑吸引更多代表更新内容、方向、产业的新市民，提升、融合原住民，以换取「更新的城市」这一目标的实现。

▼ 更新后的伦敦西区成为夜经济的标志区

05 向钱OR向前

更新的建筑、更新的街道、更新的产业、更新的人群，从而更新的城市，所有这一切由旧变新都脱离不了「钱」。

而城市更新本身的复杂、高成本，既要保持风貌，又要留住原住民，还要保证利润，就是一个典型「不可能三角」，往往三者最多只能取其二，舍弃任何一个目标都是一个艰难的博弈，因此资本往往对城市更新提不起兴趣，资金筹措也就成为城市更新最大的难点。

▼ 伦敦国王十字区更新，选择了利润与风貌

于是，我们到了政府一方面推动财政资金支持，另一方面也竭力促进社会资本的介入，国内的棚户区改造专项基金，城市更新基金，鼓励资管基金参与更新，试点REITs都是在着力解决这一问题。

在本专题中，也不乏有类似于波茨坦广场公私合作，伦敦西区「以公带私」都是相对成功的尝试。

▼ 伦敦西区通过公共空间更新，带动区域更新

但不管何种尝试，最终需要解决的是资本的收益问题，无论是政策优惠、税收减免，还是退出机制设计，都只是治标不治本，只有增收才是「王道」。

▼ 科创成为伦敦东区更新的增收之源

而要解决增收的问题，就回到了本文最开始「更新的城市」，虽然不排除单体建筑翻新式的改造也能获取一定的增值收益，甚至在改变使用功能的基础上能获得可观的增值。但要与代表未来内容、方向和产业为目标，以更新的城市与城市的未来共振的长期增值而言，就几乎可以忽略不计了。

▼ 悉尼达令港的更新助推CBD向CAZ转变

因此，从这个角度而言，向前看就是向钱看！

向钱看的城市更新，才会更有「钱」景！本专题14个国内外经典案例，就试图从最底层「术」的角度，揭开城市更新前行者们的神秘面纱，探究如何在「城—人—产」循环中实践更新的城市！