小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
近年来，千亿目标下禹洲集团极速狂奔，境内外疯狂举债大手笔拿地，然而随着融资环境收紧以及房企融资新规政策出台，其杠杆率持续恶化。
5月31日，禹洲集团（01628.HK）公告称，公司未在宽限期届满时兑付2023年到期票息6％优先票据、2024年到期票息8.375％优先票据、2023年到期9.95％绿色优先票据的利息，构成违约事件。
违约公告
此外，禹洲集团未兑付优先永续证券806万美元的款项，已构成以上票据和证券下的违约事件。
禹洲集团表示，债券持有人可能要求即刻偿还本金和应计利息，或采取其他行动。公司称尚未收到持有人加速行动的通知。
值得注意的是，这并非禹洲集团首次发生债务违约。
今年3月7日，禹洲集团未能支付2023年到期的8.5%优先票据利息2125万美元，构成违约事件。
随后，3月31日禹洲集团又构成2024年票据、2025年票据II、2026年票据II三只美元债项下的违约事件，同时构成7笔债券下的违约事件。
《小债看市》统计，目前禹洲集团存续美元债13只，存续规模56.75亿美元，其中将有超10亿美元债于一年内到期。
存续美元债
自从2021年下半年以来，穆迪、惠誉等国际评级机构相继下调禹洲集团评级，其信用资质持续恶化。
目前，禹洲集团债务危机爆发，公司在债务泥潭中越陷越深，此前有消息称其计划将在今年年底前实施离岸债务的整体重组。
近年来，千亿目标下禹洲集团极速狂奔，境内外疯狂举债大手笔拿地，然而随着融资环境收紧以及房企融资新规政策出台，其杠杆率持续恶化。
据官网介绍，禹洲集团1994年成立于厦门，2009年在香港联交所上市，已发展成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。
2016年，禹洲集团将总部从厦门搬迁至上海，2018年正式开启千亿征程，2020年启用深圳总部，上海-深圳双总部战略落地。
禹洲集团官网
从股权结构看，禹洲集团的控股股东和实际控制人均为林龙安、郭英兰夫妇。
股权结构图
近年来，禹洲集团整体销售规模呈快速增长态势，2020年实现合约销售1049.67亿元，首次迈入“千亿俱乐部”。
2021年，禹洲集团全年录得累计销售金额1050.19亿元，与上年同期基本持平。
据克而瑞数据，2021年禹洲集团以688.8亿操盘金额位列房企第44位；以397.4万平方米操盘面积排第45名，属于TOP50中型房企。
克而瑞数据
今年前5个月，禹洲集团实现销售额142.1亿元，同比大幅减少65.9%。
近年来，禹洲集团在财务上“财技了得”，“神操作”不断。
2020年，禹洲集团营收腰斩、业绩爆雷，净利润下滑九成以上，2021年中报季其竟然修改2020年中报数据，使得2021年财报“大放异彩”。
2021年，禹洲集团实现收入270.71亿元，同比上升160.01%；实现归母净利润8.62亿元，同比增长636.88%。
实现归母净利润
土储方面，截至2021年12月末，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约2042万平方米，179个项目，分别分佈于六大都市圈共39个城市。
截至2021年末，禹洲集团总资产为1743.81亿元，总负债1329.86亿元，净资产413.95亿元，资产负债率76.26%。
从“三道红线”看，截至2021年末，禹洲集团红线全面达标，其中净负债率94.4%、剔除预售款后的资产负债率69.2%，现金短债比约为1.25。
《小债看市》分析债务结构发现，禹洲集团主要以流动负债为主，占总负债比为65%。
截至2021年末，禹洲集团流动负债有863.88亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有139.99亿元。
相较于短债压力，禹洲鸿图流动性尚可，其账上货币资金有143.78亿元，虽较2020年末大幅减少，但还可以覆盖短债，具有一定短期偿债压力。
在备用资金方面，截至2021年3月末，禹洲集团银行授信总额有721.02亿元，未使用授信额度为336.72亿元，可见其财务弹性尚可。
银行授信
除此之外，禹洲集团还有非流动负债465.98亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计425.84亿元。
整体来看，禹洲集团刚性债务规模有565.83亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为43%。
在偿债资金方面，禹洲集团主要依赖于外部融资，其融资渠道较为多元，除了银行借款和债券融资，还通过应收账款，股权融资、股权质押融资以及信托等方式融资。
2021年，由于筹资流入资金锐减，在偿还大量负债后，禹洲鸿图筹资性现金流净额呈净流出状态，说明其外部融资渠道并不顺畅。
筹资活动现金流
值得注意的是，近年来禹洲集团少数股东权益大幅增长，与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
2019年至2021年，禹洲集团少数股东权益分别为58.24亿元、96.73亿元和152.78亿元，同比分别增加199.65%、66.08%和57%，但同期其母公司权益的增幅仅为17.53%、7.54%和6%。
为了应对到期债务，禹洲集团不仅动用自有资金偿还，并且一直在“卖子求生”。
今年3月8日，禹洲集团与华润万象生活订立正式协议，以最终代价人民币10.58亿元出售旗下禹洲物业的全部已发行股本。
总得来看，禹洲集团盈利能力欠佳，对债务和利息的保障能力恶化；债务负担沉重，融资环境欠佳，再融资压力较大；变卖资产偿债效果甚微。
1988年，大学毕业后，有着财经专业背景的林龙安被分配到厦门财政系统工作。
1993年，林龙安被提拔为厦门市土地开发公司的财务经理，开始与房地产打交道。
次年，三十而立的林龙安放弃公务员稳定的工作，下海从办采石场开始了创业之路，后来他倾其所有创立禹洲地产，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集团董事局主席林龙安
1995年，禹洲推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部，虽然并非城市核心地段，但其在产品上花了不少心思，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。
赚得第一桶金后，林龙安以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根，2000年前后禹洲在厦门已经做到首屈一指。
2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。
2008年，金融风暴席卷全球，房价下行市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龙安家族身家暴涨，其以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。
2016年，禹洲将总部迁到上海，有别于其他闽系房企的激进，林龙安更崇尚香港地产商的保守经营。
然而，彼时闽系头部房企销售均超过400亿，而禹洲仅232亿，落下一大截的林龙安开始着急了。
2017年，禹洲集团提出“区域深耕,全国领先”新的发展战略，定下2020年跻身千亿房企俱乐部的目标。
随后，禹洲集团开始大手笔拿地，在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，当年拿地规模高于2015和2016年总和。
2018年，禹洲集团全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，其进一步强调土储新增土地储备540万平方米。
然而，激进扩张一方面导致禹洲集团债务规模飙升，另一方面其高价拿地的弊端开始显现。
由于近几年禹洲集团营收增速明显慢于拿地及销售增速，其存货周转率也接连下滑。
2019年，高溢价拿地压力下，禹洲集团及时止损，依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司，其利润增长也很大程度上归功于这部分收益。
同时，禹洲集团多地项目因质量问题遭业主投诉维权，高周转指挥棒下以质量闻名的禹洲，却在这个问题上频频出错。
回过头来看，规模扩张偏离了林龙安的战略基调，透支了禹洲的增长潜力，给后续运营埋下隐患。（作者微信：littlebond1）
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“小债看市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
