丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
但中国房地产行业作为中国经济压舱石和稳定剂，虽然政策层面压力很大，但是市场似乎都在高歌猛进，行业规模不仅比2020年大增，比2019年的销售面积都同比增长了20.7%，销售金额达到3.8万亿元，增长41.9%。与此同时，一季度全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。
区域分化仍然是行业面临的突出问题，其中东部地区新房销售额同比增长1.02倍，长三角三四线城市土拍市场再现“地王”；而东北地区市场与东部地区及中西部之间的差距正在拉大。
2021年房地产行业延续2020年疫后平稳表现，“三稳”方针下楼市具有增长刚性。随着未来行业步入无增长时代，房地产行业销售面积或将维持不增长，未来或将维持在17亿平方米左右，但随着房价上涨，销售金额或将持续增长。
销售金额、面积创新高
一季度，房地产市场热度不减，成交表现超预期。
具体来看，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，较2019年一季度增长20.7%。商品房销售额达到3.8万亿元，同比增长88.5%，较2019年一季度增长41.9%。3月，房地产市场迎来“小阳春”行情，商品房销售面积和销售金额分别同比增38.1%和58.1%。进入4月，市场延续小阳春行情，CRIC数据显示，29个监测城市预计成交规模达2969万平方米，环比下降4%，同比增长16%，较2019年同期增幅也有16%。
区域分化仍然是房地产前四个月不可忽视的格局。东部地区市场持续火热，中部、西部地区市场有序复苏，而东北地区市场有所好转，但成交仍然不及东部和中西部地区。从区域市场来看，各区域市场强、弱波动转化，据CRIC数据显示，长三角区域上海、杭州等地出现高位回落，粤港澳大湾区市场走稳，中西部地区市场则明显升温，郑州、西安等成交低位回升，重庆、武汉和成都成交异常活跃，一举创年内新高，仅限于长沙成交走弱，环比微跌5%。
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
一、二手房价格环比持赠
受到市场升温带动，一季度大中城市一二手房房价也普遍上涨。
根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2021年1-3月份全国商品房均价为10658元/平方米。从3月单月来看，全国商品房均价达到10313元/平方米，继2月之后再次破万。
整体来看，70个大中城市新建商品住宅销售价格3月环比上涨0.4%，涨幅与2月持平。
其中，4个一线城市销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，北上深价格涨幅齐走缓，仅限于广州环比上涨1%。31个二线城市销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，南京、宁波、合肥等热点二线城市涨幅皆有走扩的趋势，福州环比上涨1%，长春、太原和呼和浩特这类压力城市打折降价常态化，新房价格环比仍处下降通道。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月持平，徐州、无锡、金华等热点三线城市价格持续高增，环比涨幅均在0.7%附近，北海、安庆等压力三线城市价格持续走低，但环比跌幅渐有收窄的迹象。
图：2019年1月-2021年3月70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
二手房价格涨幅略有走扩，北京、广州环比涨幅升至1.4%。3月，70个大中城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。
具体城市而言，北京、广州二手房市场持续火热，价格环比涨幅进一步提升至1.4%，上海、深圳价格涨幅明显收窄，上海中招新政后学区房价格出现松动但并未显著降价。杭州、南京、宁波等热点二线城市价格加速上涨，环比涨幅都在1%附近，南宁、乌鲁木齐价格转跌，太原、长春更是连续数月回调。
当前全国主要城市二手房住宅市场仍处于高位，但市场“小阳春”行情热度已褪，需求端或有所收缩，叠加新房市场持续高供应，预计后续成交规模将持稳或小幅回落。
预计，各城市房价或将维持分化态势，热点城市房价或将稳步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至频出地王的城市，房价看涨预期更为强烈；压力城市房价或将缓步下行，现阶段打折降价仍是加速成交去化的必要手段。
图：2019年1月-2021年3月70城及各能级城市二手住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
开发投资额大增，土地购置面积仍处于低位
一季度，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。3月，房地产开发投资13590亿元，同比增长14.7%，较2019年同期增长16%。尽管新开工面积、土地购置面积持续走弱，但施工仍是房地产投资的核心支撑因素，抢工期便是抢回款已成市场共识。
图：全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
“三道红线”下房企投资保持审慎，新开工面积和土地购置面积整体仍处于低位。房企拿地投资态度趋于谨慎，红档、橙档房企投资大幅放缓，仅绿档房企保持增速，很多程度上导致新开工面积持续低位运行。未来，房企投资态度仍将保持谨慎，缓拿地已是市场常态，短期内新开工面积较难摆脱下降通道。联系到抢工期等同于抢回款，施工面积大概率将持续提升，2021年或将真正迎来市场期盼的竣工大年。
此外，受土地两集中新政影响，房企强化深耕区域城市，土地市场热度从一二线城市过渡至“次热点”三四线城市，土拍“虚火”难降。
一季度土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%，较2019年一季度仍下降9.5%。土地成交价款809亿元，同比下降17.3%，较2019年一季度更是下降32.2%。
值得关注的是，房企投资整体保持审慎的同时，也在结构性调整投资重点，集中资金优势重点深耕当下的热点城市，以期换取更高的业绩产出。长三角地区热点三四线城市无疑成为房企投资重点所向，3月、4月多地出现“地王”，尤其是以绍兴为代表的强三线城市再次诞生新的地王，甚至南通、金华等下辖市县同样频出地王。
全国房地产开发企业土地购置面积增速（万平方米，%）
数据来源：国家统计局
预判后市，2021年房地产销售市场热度有望惯性延续，“金三银四”节点支撑下全国销售规模增速将继续韧性上扬，不过动能减弱，增幅有限。东部地区长三角城市群内二三线城市楼市当前火热，二季度东部地区销售表现有望再创历史新高。一季度以来北上深杭、成都、合肥等重点城市以相继约谈开发企业与经纪公司、严查居民端消费贷款、收紧调控政策等指导性动作，长三角内政策调控已向县级市细化，二季度热点城市调控政策仍具有较大不确定性。因此预计二季度整体全国商品房销售规模将高位持稳，均价或将小幅冲高。
新开工方面，预计二季度房企房屋新开工规模将走高。“三道红线”下房企新开工策略选择上将以东部热点城市为重心，加快新开工进度与施工工期以便待开工项目尽快领证预售，赶在当前新房热市期内上市，以完成企业销售去化目标。
此外，受土地出让“两集中”政策影响，房企在22个核心城市土地购置面积将有所降低，但房企竞争挤压下核心城市周边强三线城市成为房企土拍热点。因此我们认为二季度全国整体土地购置面积规模将继续上探，强三线城市将成为房企争夺重心。房地产整体开发投资额规模继续高位，增速将适度回落。
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