雅居乐的神操作，用杠杆降杠杆！

整个报表可圈可点，却又是饱受争议，从资本市场的反应来看，主流机构却选择用脚投票。

首先来看下，雅居乐在上半年的核心财报数据：

上半年，雅居乐实现销售额753.3亿元，同比增长36.7%，年初雅居乐作为少数喊出规模业绩目标的房企，定在全面销售目标1500亿，完成全年销售目标的50.2%。

营业收入385.88亿元，同比增长了15.1%。

净利润为64.71亿元，同比增长2.1%。

另一方面，从三道红线以及雅居乐的债务偿还能力的角度来看，实现了“三道红线”的全面达标绿档：

剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5个百分点；

现金短债比为1.18倍；

从大的指标维度来看，营业收入同比15.1%增长，净利润达64.71亿，最为亮眼的要数“三道红线”转绿。

然而，通过表面数据透视真实财务内核，雅居乐真实的盈利表现与债务表现并没有如此乐观。

01

增收不增利的业绩表现

17-19年，高价地纷纷结转，导致营收增加，但毛利却不能同频同轨式的增加。

从雅居乐的财报数据来看：

从2021年的投资端来看：

上半年合计新增22个优质项目，新增土储多集中在粤港澳大湾区和长三角区域，新增预计总建筑面积为304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元。

市场表现得并不冒失且偏保守，未来的业绩增长还是主要依赖于土储和锁定的部分旧改项目。

此外，从土储结构来看，大湾区占比26.2%，长三角占比13.1%，而这两大城市群都是政策调控最为严格的区域，未来均有很大的不确定性。

客观说，在雅居乐的规模化进程中，海南是一块“福地”，但随着外部形势的变化，重仓海南也在一定程度上拖累了今天的雅居乐。

02

“卖子求生”换利润的隐忧

从业绩表现看，雅居乐在半年度的净利润为64.71亿元，净利率16.77%，同比增长2.1%。

但从利润结构来看，主营业务部分利润占比实则下滑趋势明显。

非主营业务的利润主要来自于以下部分：

财务报表中其他收益净额项目高达42.53亿元，而其中的41.37亿元源自出售子公司的收益。

再一次“断臂求生”。

03

放大的多元化

在2017年，雅居乐主席陈卓林更是提出“非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半”的目标

以2020年终报表数据为例，总营收为802.45亿元，其中，地产开发和销售收入高达695.47亿元，占比86.67%。

而21年半年报中，环保板块录得营业额仅为12.19亿元，商业板块也仅实现营业额2.85亿，发力及业绩贡献均表现平平。

而雅居乐近些年来在主业上得表现并非十分出色，支撑力度有限。

首先是“名股实债”：

2017年到今年上半年，雅居乐的少数股东权益一路飙增，分别达到23.1亿、54.1亿、73.0亿、125.2亿、218.83亿。

其次是“永续债”：

雅居乐在融资上擅长使用永续债，在房地产领域，雅居乐一直都有“永续债之王”的称谓。

身背大量永续债的雅居乐来说，同样的资产负债率，雅居乐的真实债务压力，可能要比其他房企高得多。

虽然年报上的负债率得到了极大程度的优化，但其真实负债水平却被掩盖了。

原因在于，雅居乐的债务构成中，有大量不计入资产负债表的永续债。

虽然报表层面，三条红线转绿，但债务问题仍然承压。

此外，盈利问题也呈现大幅下滑趋势，虽年中报表录得64.71亿，但却难以为继。

除此之余，雅居乐近期关于裁员风波也是甚嚣尘上。

一石激起千层浪，雅居乐无论是地产主业或是多元化的实质性突破，全都任重而道远！