作者:神镇的猫总
来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)
曾经是老板,现在是投拓。在土地可以勾兑的时代,老板出面拿地,然后交给后面去做,拿到地就能挣到钱。
后来土地招拍挂,房企规模化发展,老板再也看不完这么多项目,熟悉不了这么多城市,土地投资拓展职务诞生,老板只在最后投资决策时拍板。
投拓是房企业务开始第一环,也是最重要一环,拿到土地、拿到能赚钱的土地,就是给公司持续创造利润。
投拓是如此重要,以至于他们被称为老板的“马仔”。
比如某TOP30房企里,可能只有投拓负责人,需要每天与身在香港的老板视频会议,汇报最新业务进展。
当然,投拓也是一个高危职务,业务提成不会一次性发给你,可能要等项目开盘。如果项目卖得不好,那大概率首先要怪投拓拿地拿贵了,提成就免了吧。
在业内,这叫“杀一个投拓祭天”。
从老板拿地变为投拓拿地,从独自拿地到联合拿地,尤其是投拓与融资合二为一时,衍生了一系列的潜规则。从这些潜规则出发,也许能将一些奇怪现象看得更清楚。
比如,军人出身的房企老板俞建午,怎么也不会想到,自己会这样亏掉5000万元。
昨晚,杭州老牌房企宋都股份(600077.SH),回复交易所监管函,将3个月前的两宗土地合作纠纷,彻底公诸于众。
5月7日、8日,宋都股份在杭州拿下5宗地块,土地总价45.84亿元,其中8号地块17.83亿元,12号地块8.9亿元。
宋都股份控诉称,5月7日竞得8号地块后,即与祥生控股(02599.HK)浙北区域达成合作意向,“双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式,即50%:50%股权联合操盘开发。”
当日晚间,祥生相关人员至宋都公司洽谈合作事宜;5月12日晚,祥生方在微信里明确已向董事长汇报,合作协议无需修改并已在内部走流程。次日,祥生方电话通知不再合作。
对宝龙地产(01238.HK)的控诉,更加直接猛烈。
宋都竞得12号地块后,宝龙方主动接洽,并签订了合作备忘录,按照50%:50%的股权比例开发,并强调“如一方违反上述约定,违约方应支付守约方2000万违约金”。
一周后,双方未签订正式合作协议,宝龙方明确表示放弃合作。
宋都现在一方面起诉宝龙,追偿2000万元违约金;另一方面借着交易所问询,将祥生的不厚道公诸于众,顺便洗脱放弃8号地块被没收5000万元保证金的“罪过”。
从业内潜规则来看,这次三家百强房企的纠纷,可能出现了三个问题:
第一,沟通不畅
很显然,宋都股份对祥生的起诉,不会有预期效果。双方仅仅在微信中达成初步意向,并未签订正式协议。
甚至双方老板应该没有通过电话,合作事宜在祥生集团层面被否,很大概率就是祥生老板否决了投资。如果双方老板谈过的事情,就算不谈成合作,也不会闹翻到不要脸面。
宋都对宝龙的追偿,取决于备忘录是否具有法律效力,但从双方约定违约条款来看,应该是确认无疑,宝龙可能需要赔偿2000万元。
宋都股份的控诉公开后,祥生有底气回应,宝龙至今未有公开表态。
第二,市场行情下行
宋都拿下的5宗土地,溢价率在30%左右,当时杭州第一批集中出让的57宗住宅用地里,整体溢价率也达到了26%。
也就是说,宋都拿下的价格并不是奇高。尤其是宝龙在签订合作备忘录后,仍然坚决违约,显现其对后市的不看好。
调控政策的持续深入,正在深刻的影响市场。放在行情向好的时候,宋都根本不愁找不到合作对象,亿万富翁也不用撕破脸皮
第三,操作不慎?
土储和财务告急的宋都股份急于拿地,不然整个公司会陷入危机。在集中土拍到来之时,甚至都没有谈好合作伙伴。
宋都此前也有诸多合作项目,禹洲以及地方国企常在合作名单中,禹洲已经不拿地了,因此才选择了从未合作过的宝龙、祥生。
市场不好时,合作拿地是为了分担财务风险;市场向好时,合作拿地是为了避免恶性竞争,抬高土地价格。
放在以前,宋都、宝龙、祥生的故事或许应该是这样:
土地开拍之前,三家房企的投资负责人带着法务,也带着项目公司公章,集中在一家酒店客房。为了网络方便,这家酒店最好靠近土地交易中心。
土地开拍之前,三家便要签好协议,将谁去竞拍、价格、竞拍后合作模式等事宜约定完善,盖章后锁入保险柜,这便形成了“抽屉”协议。
土地竞拍成功后,各方再签订正式协议,隐藏的抽屉协议作废。当然,这样做是典型的“围标”,比如发生在上海的事件,三家房企被处罚。
如果没有人敢出面,也可以选择一家大金主来出面拿地,拿地后再引入房企操盘。比如某家踩雷房企的保险大金主,非常喜欢这样的模式。
如今很多房企,拿地和融资合二为一,除了谈好合作伙伴,也需要谈好融资金主。
除了放弃的1宗地块外,宋都股份另外4宗地块,后来很快便引入了有限合伙基金,分出了一部分股权。
宋都、宝龙、祥生的纠纷,外界当然无法了解全部真相,不过无论如何,这样的拿地事故中,投拓“背锅”在所难免。
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原标题: 土拍拿地的抽屉协议