土拍拿地的抽屉协议

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2021-08-12 18:34 1847 0 0
在土地可以勾兑的时代,老板出面拿地,然后交给后面去做,拿到地就能挣到钱。

作者:神镇的猫总

来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

房企最重要的职位是什么?

曾经是老板,现在是投拓。在土地可以勾兑的时代,老板出面拿地,然后交给后面去做,拿到地就能挣到钱。

后来土地招拍挂,房企规模化发展,老板再也看不完这么多项目,熟悉不了这么多城市,土地投资拓展职务诞生,老板只在最后投资决策时拍板。

投拓是房企业务开始第一环,也是最重要一环,拿到土地、拿到能赚钱的土地,就是给公司持续创造利润。

投拓是如此重要,以至于他们被称为老板的“马仔”。

比如某TOP30房企里,可能只有投拓负责人,需要每天与身在香港的老板视频会议,汇报最新业务进展。

当然,投拓也是一个高危职务,业务提成不会一次性发给你,可能要等项目开盘。如果项目卖得不好,那大概率首先要怪投拓拿地拿贵了,提成就免了吧。

在业内,这叫“杀一个投拓祭天”。

从老板拿地变为投拓拿地,从独自拿地到联合拿地,尤其是投拓与融资合二为一时,衍生了一系列的潜规则。从这些潜规则出发,也许能将一些奇怪现象看得更清楚。

比如,军人出身的房企老板俞建午,怎么也不会想到,自己会这样亏掉5000万元。

昨晚,杭州老牌房企宋都股份(600077.SH),回复交易所监管函,将3个月前的两宗土地合作纠纷,彻底公诸于众。

5月7日、8日,宋都股份在杭州拿下5宗地块,土地总价45.84亿元,其中8号地块17.83亿元,12号地块8.9亿元。

宋都股份控诉称,5月7日竞得8号地块后,即与祥生控股(02599.HK)浙北区域达成合作意向,“双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式,即50%:50%股权联合操盘开发。”

当日晚间,祥生相关人员至宋都公司洽谈合作事宜;5月12日晚,祥生方在微信里明确已向董事长汇报,合作协议无需修改并已在内部走流程。次日,祥生方电话通知不再合作。

对宝龙地产(01238.HK)的控诉,更加直接猛烈。

宋都竞得12号地块后,宝龙方主动接洽,并签订了合作备忘录,按照50%:50%的股权比例开发,并强调“如一方违反上述约定,违约方应支付守约方2000万违约金”。

一周后,双方未签订正式合作协议,宝龙方明确表示放弃合作。

宋都现在一方面起诉宝龙,追偿2000万元违约金;另一方面借着交易所问询,将祥生的不厚道公诸于众,顺便洗脱放弃8号地块被没收5000万元保证金的“罪过”。

从业内潜规则来看,这次三家百强房企的纠纷,可能出现了三个问题:

第一,沟通不畅

很显然,宋都股份对祥生的起诉,不会有预期效果。双方仅仅在微信中达成初步意向,并未签订正式协议。

甚至双方老板应该没有通过电话,合作事宜在祥生集团层面被否,很大概率就是祥生老板否决了投资。如果双方老板谈过的事情,就算不谈成合作,也不会闹翻到不要脸面。

宋都对宝龙的追偿,取决于备忘录是否具有法律效力,但从双方约定违约条款来看,应该是确认无疑,宝龙可能需要赔偿2000万元。

宋都股份的控诉公开后,祥生有底气回应,宝龙至今未有公开表态。

第二,市场行情下行

宋都拿下的5宗土地,溢价率在30%左右,当时杭州第一批集中出让的57宗住宅用地里,整体溢价率也达到了26%。

也就是说,宋都拿下的价格并不是奇高。尤其是宝龙在签订合作备忘录后,仍然坚决违约,显现其对后市的不看好。

调控政策的持续深入,正在深刻的影响市场。放在行情向好的时候,宋都根本不愁找不到合作对象,亿万富翁也不用撕破脸皮

第三,操作不慎?

土储和财务告急的宋都股份急于拿地,不然整个公司会陷入危机。在集中土拍到来之时,甚至都没有谈好合作伙伴。

宋都此前也有诸多合作项目,禹洲以及地方国企常在合作名单中,禹洲已经不拿地了,因此才选择了从未合作过的宝龙、祥生。

市场不好时,合作拿地是为了分担财务风险;市场向好时,合作拿地是为了避免恶性竞争,抬高土地价格。

放在以前,宋都、宝龙、祥生的故事或许应该是这样:

土地开拍之前,三家房企的投资负责人带着法务,也带着项目公司公章,集中在一家酒店客房。为了网络方便,这家酒店最好靠近土地交易中心。

土地开拍之前,三家便要签好协议,将谁去竞拍、价格、竞拍后合作模式等事宜约定完善,盖章后锁入保险柜,这便形成了“抽屉”协议。

土地竞拍成功后,各方再签订正式协议,隐藏的抽屉协议作废。当然,这样做是典型的“围标”,比如发生在上海的事件,三家房企被处罚。

如果没有人敢出面,也可以选择一家大金主来出面拿地,拿地后再引入房企操盘。比如某家踩雷房企的保险大金主,非常喜欢这样的模式。

如今很多房企,拿地和融资合二为一,除了谈好合作伙伴,也需要谈好融资金主。

除了放弃的1宗地块外,宋都股份另外4宗地块,后来很快便引入了有限合伙基金,分出了一部分股权。

宋都、宝龙、祥生的纠纷,外界当然无法了解全部真相,不过无论如何,这样的拿地事故中,投拓“背锅”在所难免。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 土拍拿地的抽屉协议

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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