克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
利好政策的宗旨在于促进房地产业健康发展和良性循环，通过划定保交楼政策底线、完善行业长效机制等有效方式，逐渐恢复市场信心，有序引导房地产交易恢复正常化。
近日媒体报道了全国性商品房预售资金监督管理办法已制定出台，引起市场广泛关注。据悉：明确指出预售资金监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。随着全国性预售资金监管出台，当前深陷泥沼的房地产行业能否迎来转机？对地方政府、开发企业和购房者三方主体到底意味着什么，将会产生什么影响？
01 部分省市预售资金监管长期缺位 使烂尾问题突出补足预售制度短板更显重要
早在1994年7月，全国人大常委会通过《城市房地产管理法》，对商品房预售制度作出原则性规定。同年11月，建设部发布《城市商品房预售管理办法》，进一步完善商品房预售监管细则。
具体而言，商品房预售需要满足以下两项条件：其一，取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。其二，工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。
预售资金监管则并未作全国统一规定，而是由地方政府制定具体的监管细则。《城市商品房预售管理办法》明确指出：城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
事实上，不少省市预售资金监管长期缺位。例如焦作市，2016年7月方才出台了《焦作市商品房预售资金监管办法》，正式启动商品房预售资金监管工作。又如山东省，直至2017年1月，山东省住建厅才印发《山东省商品房预售资金监管办法》。更有甚者如新乡市，迟至2021年3月1日，《新乡市新建商品房预售资金监管办法》才正式落地。
河南、陕西、安徽、河北、海南等省份烂尾楼问题依旧突出，这与预售资金监管长期缺位不无关系。截至目前，不少三、四线城市仍未建立商品房预售款监管的相关制度，或者实际执行浮于表面，存在一定的监管漏洞。
有鉴于此，现阶段制定出台全国性的商品房预售资金监督管理办法更显重要，可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板，最大程度保证在建项目都能顺利交付，避免更多省市再次出现大范围的烂尾楼问题。
02 去年来37省市加码预售资金监管“过度”监管加剧房企资金周转压力
2021年，房企面临巨大危机，多家品牌房企相继出现债务违约，随之问题项目陆续出现停工，项目交付风险不断加剧。受此影响，西安、天津、石家庄等37省市相继加强预售资金监管，不难发现以下几方面的典型特征：
第一，包括定金、首付款、按揭贷款等在内的全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额、全程监管，严禁与企业其他账户混用。预售监管资金可分为重点监管资金和一般监管资金。
第二，重点监管资金主要用于工程建设，其有两种计量方法：其一，预售资金比重，一般在10%-40%区间；其二，设定工程造价，或是固定的工程造价1500-5000元/平方米，或是基准工程造价的1.1-1.3倍。依据项目施工进度，房企分批次提取重点监管资金。石家庄、西安、泉州等政策力度相较严苛，主体结构封顶仅能提取50%的重点监管资金。
第三，一般监管资金优先用于工程建设和偿还开发贷，各城市取用规则差别较大。山东、天津等相较宽松，房企可自行提取一般监管资金，重庆、厦门等则需向监管部门、监管银行申请支取。
第四，银行保函可以部分抵顶预售监管资金，高信用评级企业替换比例相对较高，低信用评级企业替换比例则有所降低，甚至不能使用银行保函。
而从我们调研情况来看，武汉、晋中等实际执行层面相较严苛。典型如晋中，着重强化重点监管资金的监管力度，重点监管资金由政府约定的项目总预售款的40%提升至100%，而在施工进度达到主体结构封顶后，可以提取的重点监管资金比例则由政府约定的90%调降至80%。
嘉兴实际执行层面则相较宽松，预售监管资金的提取可以通过总包方办理，地方政府一般不设限制，只要项目施工进度达到一定的监管标准，便可以通过总包方申请提取预售监管资金。
值得一提的是，受限于不少省市预售资金过度监管，预售制度俨然变成“准现房制度”，房企资金周转压力进一步加剧，无形之中成为“压死骆驼的最后一根稻草”，致使2021年下半年品牌房企债务违约频繁发生。
03 规范监管给地方政府、购房者定心丸，无交楼之忧有利恢复市场信心和正常交易
联系到此前针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。现阶段制定出台全国性的商品房预售资金监督管理办法，并实行重点额度监管，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。我们认为政策底线是保交楼，保证在建项目都能按期交付，最大程度维护住房消费者的合法权益。
对于地方政府而言，全国预售资金将规范化监管，很好地填补了部分省市预售资金监管长期缺位的政策漏洞，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。可以期许的是，随着房地产行业长效机制逐步完善化，将有助于实现房地产业健康发展和良性循环。
对于购房者而言，在划定保交楼政策底线之后，市场信心或将逐渐恢复，居民自住以及改善性购房消费或将稳步释放，房地产交易有望恢复正常化。预计2022年下半年市场或将出现转机，核心一、二线城市市场相对坚挺，成交有望率先企稳回升，多数三、四线城市在下半年最迟年底，市场同样能真正稳住。
04 房企有据可依提取超额资金 强化预期管理促销售现金流适度改善有利良性循环
对于不同城市而言，预售资金监管究竟是收是放尚未可知，房企同样需要结合城市布局情况作进一步观察：
其一，对于此前预售资金过度监管的城市而言，尤其是那些监管政策“一刀切”、预售资金全面“卡死”的城市，短期内预售资金监管势必将有所放松，企业有望正常提取使用超额资金，在一定程度上将缓解房企所面临的现金流周转压力。
其二，对于此前尚未建立商品房预售款监管的相关制度的城市而言，随着全国性的商品房预售资金监督管理办法正式落地，各城市预售资金监管将逐步规范化、常态化，企业首先要保证重点监管资金始终处于充盈的状态，那些成交去化不甚理想的楼盘或将面临更大的销售回款压力。
长期来看，房企将强化预期管理，全面管控各城市项目销售回款节奏，尽早让项目预售款达到相应的监管额度，企业便有据可依正常提取超额资金，尽快实现项目现金流回正。受此影响，企业现金流有望适度改善，尤其是那些营销能力较强、回款节奏较快的房企，现金流改善情况或将更为可期。
综上所述，近期房地产政策暖风频吹，涉及并购贷款不计入“三道红线”，保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”，商品房预售监管资金规范化调整等。我们认为利好政策的宗旨在于促进房地产业健康发展和良性循环，通过划定保交楼政策底线、完善行业长效机制等有效方式，逐渐恢复市场信心，有序引导房地产交易恢复正常化。
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