万科,在悄悄抄底!

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2021-09-22 14:01 2434 0 0
外部局势动荡撞上政策严调控,房地产市场开启周期性下行。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

2021年必然是房地产优胜劣汰的整合元年。

外部局势动荡撞上政策严调控,房地产市场开启周期性下行。

房企内部一方面战略性收缩,另一方面,抓销售抢回款,集中应对债务刚兑。

回归理性后,开发商才慢慢明白,当下的土地市场并没有赢家。

而应该做的恰恰是在短暂的窗口期内高筑安全垫,解决生存和长远发展问题,等待春暖花开。

其次,在现金流合理且充裕的前提下,静候抄底机会,从而精准伏击。

万科在三年前的口号“活下去”,在如今颇有些味道。

01

前50强房企爆雷频频,而恒大作为导火索,已然给到监管层一定的系统性风险的警示作用。

明年的融资额度适度放开挪到今年用,是监管当局能够想到且有效出台的政策。

然而,当下房企的爆雷颇有一泻千里之势。

泰禾、富力、恒大属于奄奄一息的。

蓝光、协信、鸿坤、苏宁置业等已然板上钉钉。

对于这两类其实并不可怕,因为风险早已被市场所慢慢消化。

在资本市场,周期是可以缓冲甚至是烫平创伤。

然而,潜在的一批在生死边缘挣扎,且很有可能集中爆发的房企才是对行业影响最为深远的。

诸如当下:

1、陷入美元债生死困局的花样年

2、遭遇“中秋劫”的新力

3、资金链紧绷且债台高筑的阳光城

4、陷入裁员风波的“世界500大”绿地

5、陷入永续债风波而开始“卖卖卖”的雅居乐等。

房地产企业一旦资金链断裂,发生债务违约后的自救能力是极差的。

因为高周转的模式特点,让大多数房企并不愿意碰触产生持续现金流,但培育时间长、资金沉淀大的优质资产。

很多地产项目在项目开发前期早就被通过信托、基金等融资手段掏空。

所以,很多开发商压根没有家底,这是最为可怕的!

也是房企容易爆雷的根本原因。

02

房地产,没有白衣骑士,只有精准伏击,伺机而动的抄底!

细数行业内擅长收并购的房企:

融创目前资金链紧张,已经全面停止拿地,正处多事之秋,心有余而力不足。

世茂还在忙着消化福晟的资产包,应接不暇。

阳光城更不必多说,坊间很多项目甚至开始断臂求生。

而当初喊着“活下去”的万科,最近确是动作频频。

先是“接盘”泰禾、华夏幸福,再是“兜底”蓝光。

早在远洋接盘红星资产包之前,万科就作为最早一批深度接触的开发商。

只是口刁手辣,肥瘦相间看不上。

去年同期,万科成为泰禾的“白衣骑士”,以24.3亿元购下泰禾19.9%的股份,“有条件地”成为该公司的第二大股东。

5月下旬,常州万科将蓝光旗下无锡和骏房地产有限公司53.17%的股权收入囊中。

6月下旬,万科又并购了蓝光温州新蓝置业有限公司100%的股权,资产包内涉及20.65亿元的宁波海曙地块。

6月末,万科又收购了蓝光位于石家庄和重庆的两处项目,成交对价约为5亿-6亿元。

7月27日,万科趁机接盘华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目。

万科的高明之处在于,想买鱼又不想出太多高价,等鱼快死的时候,才是最好的砍价时机。

而现阶段,频频爆雷的开发商都在密切接触万科,企图“老大哥”的出手。

据万科内部人士爆料,万科的并购团队今年以来一直很忙碌,项目接连不断,货架上摆卖了待研判的项目。

颇有一些凡尔赛的味道。

03

21年是房企的偿债大年,却屋漏偏逢连夜雨。

据统计,今年到期债务规模达1.28万亿,处于2019-2023年之间的偿债高峰(22年偿债规模预计0.9万亿)。

而面对严格的调控政策,下行的市场环境,如果销售和回款承压,那么必然会给财务和经营造成冲击。

恒大的案例说明了没有“大而不倒”,蓝光告诉了压死骆驼真的只需要一根稻草。

而真正能够抄底且精准伏击的开发商必然是能够穿越周期的。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 万科,在悄悄抄底!

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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