地产黄老邪 作者：黄博文
来源：地产黄老邪（ID：DCHLX1）
又是一年房企中报季。
今年以来，房地产行业的日子并不好过。在经历了上半年密集调控之后，社会各界都对房地产企业的经营状况充满了好奇。也正如黄老邪预测，根据各大企业半年报显示，上半年大多数上市房企都在面临着增收不增利的窘境。
然而，半年报显示的只是今年1-6月份的数据，7-8月份，多城房地产市场出现重大变化。据相关机构监测数据显示，2021年8月，全国房地产市场在7月同环比双降后再次降温，29个城市商品住宅成交面积来看，同、环比分别下降22%和10%，较7月份降幅继续扩大。
可以预见的是，上半年的增收不增利，已经是现阶段房企面临的最好环境，下半年，就连房企营收都将面临着重大的考验。
在这样的行业趋势下，中小房企如何平衡风险与机会？在变化多端的节奏与结构中，抓住转瞬即逝的机遇，且听黄老邪细细分解。
01
上半年房企增收不增利
7-8月多城房地产市场面临断崖式下跌
据克而瑞相关报告显示，百强房企今年1-6累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。综合来看，百强房企业绩提升显著的原因在于两方面：
其一，年初部分热点城市延续了去年末的市场热度，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡。
其二，二季度以来，市场热度持续，房企把握销售窗口期积极去化，供货及营销力度加码，进一步提振了上半年楼市的整体表现。
但是因拿地成本、三项费用升高以及新房限价等多重因素影响，多数房地产企业呈现“增收不增利”的态势。
由上图可见，大部分TOP20房企上半年营收增幅远大于净利润增幅，毛利率在下降，房企的盈利能力普遍下滑。
具体来看，万科12年来首次出现净利润同比下滑，财报显示，今年上半年万科归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；净利率为9.7%，同比下降3.05个百分点；毛利率为22.9%，同比下降8.87个百分点。
上半年碧桂园的净利润为人民币224.2亿元，同比仅增长2.3%；归属股东净利润149.96亿元，同比增长6.11%；毛利约为人民币462.8亿元，同比增长3.11%。
另据保利发布的相关公告显示，2021上半年，公司毛利率为32.50%，同比下降3.22个百分点，公司净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。
另外，当我们冲出半年报的时间局限后发现，7-8月，多城房地产销售市场正面临着前所未有的压力，与上半年相比形成了“冰火两重天”的态势。
据中指研究院月监测数据显示，7月一线城市成交面积环比降幅为21.34%，同比上升7.12%。二线代表城市成交面积环比下降11.47%，同比下降2.54%。三线代表城市成交面积较上月下降17.42%，同比下降26.01%。另外，多家已公布8月销售业绩的房企录得业绩下滑
黄老邪预测，下半年市场预期仍然不甚乐观，预计下半年楼市降温仍将是主基调。
02
分化愈发剧烈
中小房企处境不容乐观
规模房企营收繁荣的背后，是中小房企的冷暖自知。2021年上半年，很多中小房企都经历了最艰难的时刻。
早在七月底，A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。截至6月，全国共有358起并购行为发生在房地产行业。另据此前相关媒体的统计，今年内共有244家房企递交了破产文书，平均每天就有1家房企申请破产。
房地产行业本来就没有“大而不倒”的定论，今年以来，昔日地产冠军恒大频现负面新闻，部分票据违约也得到了总部承认。而千亿级房企蓝光也被看作是下一个泰禾，多城项目停工，已到危险边缘。
而很多中小房企的处境更是不容乐观，“生存难、盈利难、融资难、拿地难、转型难”成为现实的五道坎，而“三道红线”造成的融资难度加大、第一轮“集中供地”政策造成的土地溢价率攀升，则成为了压倒很多中小房企的最后两个“巨石”。
例如昔日的“广西一哥”彰泰已经“卖身”融创，红星地产40亿“卖身”远洋，苏宁置业频陷破产传闻，也因20亿预收款不知去向涉嫌违规。
不过相比之下，大型房企出现风险的一般原因是因为布局区域广，布局行业广，比较容易出现金融风险与社会风险，而中小房企目前主要面临拿地、经营、融资方面的压力。
三道红线与集中供地之后，资金雄厚与资源广阔的大型房企、国企、央企与中小房企形成了鲜明的对比。另外由于体系机制的不健全，中小房企与规模房企相比，在经营管理上也处于劣势地位。
长此以往，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，而中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，项目去化也出现疲弱态势，行业内的分化态势将愈演愈烈。
03
深客研、补短板、控节奏、调结构
中小房企“活下去”的唯一方式
面对行业的深刻变化，上市房企也借半年报发布之机，阐述了自身应对未来的策略。
如融创首度提出“更安全、更从容、更长期、更有价值”的战略目标。针对拿地亏损的问题，孙宏斌在中期业绩投资人会议上，给出了他的答案，“只要是亏钱了，就赶紧卖。亏多少钱都得卖，然后干新的事。如果留着，就会亏更多，该卖不卖，肯定亏大了。”
又如上半年拿地稳字当头的中海，董事长颜建国表示，中海不会买不赚钱的地，坚守投资刻度，要求合理回报，“投资纪律重于拿地本身，不会为买地而买地。”
就连上半年拿地较积极的华润，也表示下半年秉持“量入为出”“确保合理回报”“保证稳健财务结构”的投资原则，谨慎看待土地市场。
由此可见，面对行业寒冬，下半年规模房企将降低投资力度，这对于中小房企来说，可谓是机遇与风险并存。
机遇是大企业投资力度下降，中小房企能获得更多的拿地机会。而风险则是销售市场下滑，中小房企的在销售、运营、成本控制、盈利能力等方面，都将面临挑战。
如何抓住机遇的同时规避风险，中小房企未来必须在深客研、补短板、控节奏、调结构等四方面下足功夫。
一、深客研
大部分中小房企，都是区域型房企。区域房企抵抗规模房企入侵最有效的方式，就是做好客研。但忽略客研重要性的、客研认知错误、方式错误的，往往都是中小房企。反而规模房企早凭借着在布局全国过程中积累下来的客研功力，开始售卖“生活方式”，对区域型房企进行降维打击。
客研并不是简单对一个项目进行客户研究，而是要常态化地对客户生活方式演进趋势进行研究，以此来确定客户敏感点。
因此，中小企业一定要具备正确的客研方法论、具备客研数据分析能力、正确运用客研数据分析成果，才能为打造“美好生活”的工作指明方向。
二、补短板
现在的房地产行业已经进入了三低一高与精细化管理时代，这个时代倒逼房企走向完美，完美主义要求企业不能有太短的短板，例如企业在成本方面有短板，就容易拿不到地；在营销方面有短板，拿地越多压力越大。弥补短板，才能走得更稳健。
“补短板”并不是不要求所有专业条线并驾齐驱地进步，而是任何一方面都不能太弱，坚持“完美主义”。
但在坚持完美主义的同时，必须要兼备个性，在某一点做到极致，形成核心竞争力，这样才能比同行更具冲击力。
三、控节奏
“节奏”是否正确，驱动着房地产企业的发展速度，发展不在于快，而在于节奏。一味地快，未必是发展的意义，有时，慢即是快，慢也是发展。必须认识到，规模的快速增长是发展的一种方式，盈利能力提升也是发展的一种方式，但前者显然已经不适合现在的行业环境，而后者则是大势所趋。
所谓控制节奏，就是控制拿地的节奏和销售的节奏，并且这两种节奏要有机的匹配。然后把握好进入城市的时机，拿地的时机，有布局的套路，这些都是需要行业研究才能得到的成果，做到这些，企业就已经成功了70%。
四、调结构
未来行业的机会隐藏在结构当中，结构是驱动房企经营品质的本质性力量，与房企经营相关的结构性因素有：
1. 行业结构（供给结构、需求结构、供需矛盾、竞争结构等）；
2. 业务结构；
3. 资源结构（资本结构、土储结构、融资结构、资产结构、库存结构等）；
4. 管理及能力结构；
5. 团队结构；
企业应该根据内外部环境变化，及时调整结构，进行权衡与取舍，以驱动经营策略的调整与优化。在结构中深挖行业机会，才会脱颖而出。
黄老邪认为，四季循环往复是自然界的规律，冬天治夏病、备春种，房地产行业及房企发展策略亦是如此。与其在行业的冬天悲观、恐惧，不如补足短板、修炼内功、变革创新。
面对行业未来，不可漠视市场下行的变化，但也大可不必过分悲观，毕竟“三稳”依然在。但行业的逻辑在颠覆，难度在加大、外部红利正在迅速消失，企业应回归寻找内部红利。只有深客研、补短板、控节奏、调结构，才能精彩地活下去，甚至实现弯道超车。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“地产黄老邪”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
