商业地产与法务 作者：卢鹏
来源：商业地产与法务（ID：SYDCFL）
首先要明确两件事
一、多数人的钱都是挣辛苦钱，所以制订好规则，就按照规则执行。
二、商鞅立杆必予，诸葛科教严明。赏罚必信是任何时期、任何情况下带领队伍都必须首先遵守的铁律。如果现在说了不算，那今后也不会算。这与学历和能力无关，纯粹看人品。
所有的商业地产项目，在招商前期就应当对于招商工作进行相应规则制定，通常来说，需要制定的招商工作内容主要是招商策略、招商对象、招商方案、招商流程以及考核办法。这些内容往往琐碎且细致，非亲自参与而不能理解。
一、招商薪酬制定的常用方法
（1）点数法
即采取因素分析法，根据招商岗位和员工个人表现，测定出每个招商人员的点数，然后再用总点数乘以点值，作为招商人员薪酬标准。
该方法的优点是便于管理，看起来很科学，但对于测定人员的要求极高。
表现的计算公式为：
（2）等级法
即根据岗位对招商人员在知识、技能和体力等方面的要求及环境因素来确定招商薪酬和津贴，招商人员薪酬与岗位、职务要求挂钩，不考虑超出岗位要求之外的个人能力。通常还可以分为三种：一岗一薪、一岗数薪、复合岗薪。
*一岗一薪，就是一个岗位只有唯一的津贴标准，凡是同一岗位上的招商人员都执行同一津贴标准。岗位津贴标准由低到高顺序排列，形成一个统一的岗位薪酬标准体系，反映的只是不同招商岗位之间的薪酬差别，反映不出岗位内部的薪酬差别。
*一岗数薪，是指在一个岗位内设置好几个津贴标准，以反映岗位内部不同招商人员之间的差别。岗内级别是根据岗位内不同工作的复杂程度、工作强度、责任大小等因素确定。
*复合岗薪，是对每一个招商岗位内设置若干个津贴标准，但不同招商岗位的津贴标准有部分等级交叉。其特点是一岗数薪，同岗可以不同薪，标准适当交叉；不同岗亦可同薪，不升职亦可增薪。
（3）奖励法
招商薪酬=基本工资+招商提成+奖金+津贴，一般会根据相关人员招商的实际情况，其基本工资由公司分管副总牵头，会同人力资源部根据其岗位结合公司规定确定。
2、招商提成构成及计算方法
招商提成是项目实际收入减去成本开支和应缴纳的各种税费以后，剩余部分在企业和招商人员之间按不同比例分成的薪酬计算方法。
招商提成是项目实际收入减去成本开支和应缴纳的各种税费以后，剩余部分在企业和招商人员之间按不同比例分成的薪酬计算方法。
为了可以更加清晰明确的说明，在此举两个例子
（1）自持主力店招商的奖励方案
方案一：额定总奖金为80000元人民币，分配如下：
方案二：提成为与商家签订合同时约定的首月合同租金总额的28％，分配如下：
（2）自持商铺招商的奖励方案
提成的基数以整体招商业绩为对象进行计提，提成比例为招商业绩（合同首月租金总额）的30％，分配如下：
（3）商铺售后业主委托出租招商
对成功招商、业主委托出租的商铺进行服务收费，收费标准统一为租赁合同首月租金的总额（即首月合同租金总额的100％），由业主支付。招商部按收取佣金总额度的40％进行计提，分配如下：
1、处罚：如未达标，则扣取相应效益工资，同时扣发未发放的招商提成。
2、奖励：全面达标后，全额发放约定提成，同时将效益工资予以发放，再奖励招商部团队总提成百分比作为鼓励。此部分为团队奖励，由部门负责人拟订分配方案报公司批准后执行。
三、与提成相关的有关规定
1、工作人员如中途正常离开公司，须提前XX工作日向公司递交辞职报告，经批准并在办理好交接手续且无欠帐或违规处罚行为的，公司发放未发放部分招商提成，但发放时间按公司规定的周期执行。
2、工作人员如中途不辞而别或未获批准辞职而离职的，不再发放提成。
3、工作人员本人或直系亲属直接租赁公司物业经营不予提成。
四、全员招商提成政策
除招商部之外所有员工招商产生的收入提成标准也参照招商部员工提成办法。
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原标题： 商业地产招商薪酬制定要点
