北京租赁市场最严监管！“二房东”模式要凉？

长租公寓整体虽然才走过五六年的时间，但爆雷现象却不少见。蛋壳、青客等大型长租企业频发爆雷潮。如今，长租公寓迎来了“最强监管”。行业门槛成为了政策监管的重点方向。

在此之前，多个城市也对住房租赁市场有所监管。6月3日，《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》正式发布，多处内容直击长租公寓的“痛点”。

租客角度：租购同权时代要来

条例着力规范出租行为，保障租购同权，具体体现在以下四个方面。

第一，依法签订合同，空气质量不达标首度被明确列入禁止出租之列。

根据规定，租赁住房应当依法订立住房租赁合同，且订立住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权证或其他证明不动产权利归属的合法凭证，配合承租人实地查看房屋，告知房屋装修完成时间。但属于这四种情况的住房不得出租用于居住：属于违法建设的；经鉴定为危房的；室内装修空气质量不符合有关标准规范的；法律、法规、规章规定的其他情形。

值得注意的是，室内装修空气质量不达标首度被明确列入禁止出租之列。历经疫情影响，租客对居住环境健康的期盼度有所提升。据了解，按照“谁主张谁举证”的原则，若证实经纪机构确实将室内装修空气质量不达标的住房对外出租的，将被处1万元以上5万元以下罚款。

第二，针对租客的居住条件，做了明确规定。

尤其对困扰多年的城市顽疾群租房问题作出禁止规定，明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。

其实，早在2013年，北京市就已经公布了居住管理规定，禁止群租房，每间房源最多住2人，房主违规出租可以罚款3万。

虽然群租房产生的问题很多，比如消防安全、噪音扰民、环境卫生等问题，也成了居民群众投诉的“热点”问题。但仍屡禁不止的根本原因在于低收入人群对廉价住房有巨大需求。

而此次条例将群租房治理措施升格为地方性法规，为治理工作带来利好。

第三，增加调控，租金上涨过快可采取相应措施。

此次条例对必要措施加以细化。条例提出，本市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

这可以理解为政府分区域规定租金上限或涨幅，区域可能是价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。

此规定针对租赁企业竞价收房进行了约束，可以在一定程度上防止市场大幅波动。从限制租金涨幅到实行佣金指导价、租金指导价，这三条递进式的措施是北京市首创，充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。

第四，建立住房租赁管理服务平台，提供住房租赁合同、登记备案等服务。

承租人可以凭备案的租赁合同按照规定申领居住证，并作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。

企业角度：多方面均纳入监管范围

二房东模式或将破产

条例对长租公寓全面规范，从准入、运营等一系列环节都进行了严格管理。

第一，准入门槛提高。

条例提出，从事住房租赁经营的企业，不仅应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，同时需具备相应的资金、专业人员和管理能力，与从业人员签订劳动合同，并经所在区住房城乡建设主管部门备案。

日前广东省公寓协会会长刘昕就曾提到，2016年以前，不能注册公寓管理公司，只能注册物业公司、投资公司、管理咨询公司。2017年、2018年时，公寓行业出现爆雷潮，甚至还有一些“骗租金贷”的公司。

此外，还有一些个人二房东，整租一栋楼后，再进行散租的现象大量存在。

第二，实行租赁资金监管。

从租金收取看，押一付年、押一付三等租金和押金收取方式不同，不仅出现在大型中介机构，也出现在二房东模式、房东个人直租房源上。

条例对租金和押金做了明确规定。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额超过3个月租金总和或单次收取押金数额超过1个月租金的，对于超过部分的资金，按规定通过第三方专用账户托管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函担保。

退还方面，住房租赁合同期满或解除，除抵扣租金、违约金及其他费用外，住房租赁企业应自承租人返还住房后3个工作日内向承租人退还押金和剩余租金。

有业内人士指出，此条例一出，高进低出”、“长收短付”等经营模式将被遏制，基本就宣告了二房东模式的彻底破产。

二房东模式的盈利依赖于租金差。而实际操作中，长租公寓先从业主端收房，适当进行装修、家具装饰，然后转租给租客群体，通过提供房屋租赁产品和增值服务（保洁、搬家、维修等等），获取租金溢价。而条例明确指出业主端、租客端的身份规范、正规合同签订、租金、押金的时间规定，二房东或会因为没有明确登记等无法通过租金差价赚取高额利润。

第三是对贷款做了限定。

此前长租公寓+租金贷的商业模式，得到主流风险投资基金的认同。长租公寓具有金融产品属性，相关公司通过租客的“租金贷”向银行借到一大笔钱然后再去扩大市场，或被用作其他用途，才让这个模式得以循环，租客成为承担风险最大的一方。

以蛋壳为例，蛋壳公寓的收费模式分为两种，一种是现金支付方式，另一种是“租金贷”支付方式。但不同的是，如果承租人选择“租金贷”支付，蛋壳公寓会提供各种优惠及服务费减免，以吸引更多人加入“租金贷”支付的队伍中，自己便可以从金融机构手中一次性拿到更多的钱，用以填补亏空和进一步扩大规模。据蛋壳公寓2019年年报显示，2019年约6成的承租人选择了“租金贷”支付方式。

经实际分析，可以看出，租金贷的问题不在于金融方式，而在于企业方对资金池的滥用、挪用，而监管部门缺乏有效监管。比如，在乐伽公寓事件中，有些承租人竟然发现租金收款方是对方员工的个人账户。

这一规定，明确了住房租赁企业和金融机构的法定义务，同时严格审查借贷各方资质，不失为一种好的解决方案。

此外，市和区住房建设部门、市和区社区网格管理部门、中国人民银行驻深机构、国家银行保险监管部门、市地方金融监管部门、市网信部门和公安机关等都将加强监督管理。

据北京晚报报道，自如租金贷占比一直远低于政府部门要求的30%。2021年3月，自如通过北京房地产中介行业协会建立专用托管账户，成为北京市首批纳入押金监管的企业之一。

第四，网络平台虚假信息发布纳入法规监管。

中介机构将线上平台作为房源展示的主要渠道，互联网信息违规发布时有发生，也多次被相关部门整顿，但效果不理想。此次条例，将互联网平台的监管纳入地方法规。

条例指出，互联网平台应依法对申请发布信息的单位、个人身份进行审查、登记、建立档案。互联网信息发布平台一旦发现虚假材料及信息，应及时删除、屏蔽相关信息，并向住房城乡建设主管部门报告。若违反上述规定，不仅将被处2万元以上10万元以下罚款，网络信息管理部门也将按照住房城乡建设主管部门的意见暂停平台发布展示推广房源。

第五，一旦违规，将会受到相关处罚。

资本推动下，长租公寓乱象导致了租客维权事件大量发生。

此次条例的严管特点明显。据北京晚报报道，条例发布后，长租企业北京自如相关负责人表示，此规定有利于指导行业长期稳定发展，维护清朗的住房租赁市场环境，进一步保障业主和租客的正当利益，也有利于企业自身稳健运营。

趋势：培育、发展、

鼓励集体建设用地建租赁房

行业发展始终参差不齐，进入2021年，为积极完善“租购并举”的住房制度，层层调控和培育下，住房租赁市场局面稍有好转，住房租赁市场也频频抛出利好消息。

8月18日，北京保障房中心簿记发行全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”。作为全国首单公租房类REITs的成功发行，对发展住房租赁REITs 有着重大意义。

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。同时，国家发改委发布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知。（下称《通知》），首次将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入到基础设施REITs试点申报项目名单中，从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。

6月18日，国务院常务会议的“租赁住房减税”政策提出，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

租房有保障，增加供给是关键。条例也从增加市场供给、调节供应结构等方面，鼓励合规发展。

但是，具体到真正改建过程并不容易。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，多数商办写字楼是高房价时代，用“价高者得”的方式制造而来，改成租赁住房有很高的沉没成本。基于商用楼的消防要求、煤气等改造，成本也不低。巨大成本面前，市场主体参与改造的积极性并不高。

而对于改保障性租赁住房而言，政策会有更多支持，企业积极性也会提高。

长期来看，条例落地将有效盘活企事业单位各类闲置土地，打造“有效租赁产品”，有助于闲置资产去化，更多商办、商业等企业主体将参与到租赁住房市场，和政府一道推动市场可持续发展。