作者:投拓江湖团队
来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
容积率可谓是房企拿地最为关注的敏感指标,大多追求利润和周转率的品牌房企,都是尽量将地块的容积率做满,以求最大限度榨取地块的经济价值。
大家都知道,容积率是地块上承载的建筑总面积与地块用地面积的比值,除此之外,容积率还可以用另外个公式来表达,即:
容积率=建筑密度*建筑平均层数
拆开讲:
建筑密度,根据地块的规划设计条件中的指标进行明确的上限限制,但是实际上很少有房企能够在方案设计中,顶格将建筑密度做到上限的,因为建筑密度还由绿化率、日照间距、建筑进深这三个因素制约。
绿化率,是项目居住环境的硬性条件,也是竣工验收的时候,强制性标准之一,绿化率只能多不能少,与建筑密度是负相关的关系;
日照间距,这是住宅项目设计必须满足的硬性指标,这个跟地块所处城市的纬度与气候有关;
而建筑进深,则决定了得房率,以及平衡项目整体指标与产品个体品质。
建筑平均层数,则是由建筑限高决定,包括航空限高和气象限高两个方面,以及项目的公摊面积,产品品质定位决定。
除此之外,一个项目的容积率,还受红线退让因素的影响,红线退让的因素很多,有可能是紧邻交通干道,或者基于消防疏散需求而退距;也有可能是紧贴本地块的相邻项目高层,影响本地块的日照,为了满足住宅的日照而主动退距。建筑红线退让,受项目所在位置,周边情况等多个因素影响。
根据设计常用的一些经验值,地块容积率与对于产品选择的逻辑关系,梳理总结如下:
地块容积率在1.0以下的:可以选择独栋、联排、双拼、叠拼几种产品组合,平均层数在3-5层。例如,在0.8左右的容积率的情况下,可以采用合院+类独栋,或者联排+叠拼这类产品组合,层数在2-5层之间。不过,容积率在1.0以下的地块,现在是很少见了,只有早些年供应出来的才会有这么低容积率的土地。
地块容积率在1.0-1.2之间的:单一形态的产品策略下,可以选择只做品质洋房或者叠拼产品,平均层数在5-6层。如果要进行高低配,做不同的产品,可以选择联排+洋房/小高层,或者叠拼+洋房,层数在3-9层之间。
地块容积率在1.3-1.6之间的:单一形态的产品策略下,可以选择只做洋房或者类洋房产品,平均层数在6-9层。如果要进行高低配,做不同的产品,可以选择联排+小高层,洋房+小高层,或者叠拼+小高层,层数在3-11层之间。
地块容积率在1.7-2.0之间的:单一形态的产品策略下,可以选择只做小高层产品,平均层数在10-12层。如果要进行高低配,做不同的产品,可以选择联排+小高层,洋房+小高层,或者叠拼+小高层,层数在5-15层之间。
地块容积率在2.0-2.5之间的:单一形态的产品策略下,可以选择只做高层产品,平均层数在12-18层。如果要进行高低配,做不同的产品,可以选择小高层+高层,或者洋房+高层,层数在6-18层之间。
地块容积率在2.5-3.0之间的:单一形态的产品策略下,可以选择只做高层产品,平均层数在18-27层。如果要进行高低配,做不同的产品,可以选择小高层+高层,或者洋房+高层,层数方面可搭配11层的洋房,以及33层的高层。
地块容积率在3.0-3.5之间的:单一形态的产品策略下,可以选择只做高层产品,平均层数在27-33层。如果要进行高低配,做不同的产品,可以选择小高层+高层,层数方面可搭配15层的洋房,以及33层的高层。
地块容积率在3.5以上的:因为容积率过高,基本上就没有高低配的空间了,只有做单一高层,如果建筑密度要求比较低,还只能做超高层建筑。
当然,也不是所有地块都适合把容积率做满的,有的项目容积率做满了总的利润反而降低了。关键的因素,就在于当地客群对高容积率产品的接受度如何,一个市场对高容积率接受度高的表现有:当地供销存良好,产品需求量大;房价存在很大增长预期;地块位于核心板块,地段优越;该板块高层产品接受度高。
如果要把高容积地块的容积率做满,也需要在设计上,对高容积率进行一些技术上的消化,比如:
1、在标准层上下功夫,首选的是增加户均面积,做大面积段户型,这也是目前很多房企都在做的一个趋势,可以根据实际的项目定位适度扩大面积。其次是增大梯户比,或者增加户型进深,但是这两个会极大影响项目的舒适性,一般较少采用。
2、在楼宇高度上突破,做超高层建筑,但是超高层建筑在建安成本,消防要求,报规报建手续等方面的要求会有较大提高,可以综合衡量考虑。
3、在楼栋排布上下功夫,比如采用东西向合围的楼栋排布,在增大整体进深的同时,还可以满足日照,一定程度提升项目品质。
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原标题: 地块容积率与对应产品选择的逻辑关系