小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID:little-bond)
靠着大力举债，合景泰富的销售规模在短时间内得到了迅速提升，但其被质疑销售注水、规模虚胖，同时随着杠杆水平不断放大，其负债水平也一路走高。
11月25日，标普将合景泰富集团（01813.HK）的评级展望从“稳定”下调至“负面”，同时确认其长期发行人信用评级为“B+”，高级无抵押债券长期发行评级为“B”。
标普认为，在未来12个月内，由于现金生成能力疲软、融资渠道趋紧且需偿还或有负债，合景泰富集团流动性的恶化程度可能超过此前预期，此外其杠杆率也可能因利润率收缩而上升。
受此消息影响，合景泰富集团遭遇“股债双杀”。
11月26日，合景泰富集团股价震荡下挫，收盘跌幅为7%；同时其2024年到期、票面利率7.875%的美元债下跌2.4美分至81.5美分，已连续第四天下跌。
《小债看市》统计，目前合景泰富集团存续美元债10只，存续规模41.53亿美元，其中将有3只合计11.5亿美元债于一年内到期。
存续美元债情况
除此之外，合景泰富集团还存续两只境内债，存续规模41.7亿元，均将于2023年10月14日到期。
本月初，合景泰富集团偿还了30亿元熊猫债券，其在2022年末前还有160亿元到期或可赎回债券，其中包括2022年1月到期的2.5亿美元债，以及2022年9月到期的9亿美元债。
近日，合景泰富集团与投资人交流中称，为应对明年1月到期的2.5亿美元债，在今年9月已融资2.58亿美金做好相关安排，对明年9月到期的9亿美元债进行多方面安排，境内外跨境资金池额度在50亿左右。
标普预计，合景泰富集团将通过现金余额，和较低的土地支出来解决未来12个月的到期债务。
据官网介绍，合景控股集团成立于1995年，于2007年在香港联交所主板上市。
合景控股集团以“根植广州，辐射全国”为发展战略，旗下业务已涵盖地产开发、物业服务与商业运营、轻资产运营、文旅、教育、大健康六大战略板块。
合景泰富集团官网
从股权结构看，合景泰富集团的控股股东为晋得顾问有限公司，持股比例为40.84%，公司实际控制人为自然人孔建岷。
股权结构图
2020年，合景泰富集团以1036.1亿销售额迈入千亿门槛，但其权益金额仅为640.4亿元，今年将全年销售目标定为1240亿元。
今年前10个月，合景泰富集团实现销售额861亿，累计同比增长10%，仅完成销售目标的69%。
据克而瑞数据，前九个月合景泰富集团以567.7亿操盘金额位居房企第42名；以297.9万平方米操盘面积排第44位，属于50强中型房企。
克而瑞数据
今年上半年，合景泰富集团拿地全面收缩，新增项目合计总建筑面积51万平方米，总成本13亿，权益建筑面积为37万平米，权益土地成本为9亿。
截至6月底，合景泰富集团共拥有177个项目，分布于41个城市，合计权益建筑面积约1594万平方米，总建筑面积约2317万平方米。
从经营业绩上看，上半年合景泰富集团实现营收129.7亿元；实现归母净利润27.53亿元，同比下降21.71%。
其实，合景泰富集团“增收不增利”迹象从2020年就可见一斑，去年其在营收增长24.23%情况下，归母净利润大幅下滑31.91%。
盈利能力
从盈利能力来看，上半年合景泰富集团的毛利率和净利率分别为30.05%和21.99%，虽处于行业高位，但和其他房企一样持续下滑，分别下滑2.15个百分点和6.3个百分点。
截至今年6月末，合景泰富集团总资产为2431亿元，总负债1812亿元，净资产613.9亿元，资产负债率74.53%。
从“三道红线”看，合景泰富集团剔除预收款的资产负债率为71.8%，非受限现金短债比为1.8，净负债率54.1%，踩中一道红线属于“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，合景泰富集团主要以流动负债为主，占总债务的66%。
截至今年6月末，合景泰富集团流动负债有1198亿元，其中一年内到期的短期债务有235亿元。
相较于短债规模，合景泰富集团流动性较好，其账上现金及现金等价物有426.1亿元，对短债形成良好覆盖，短期偿债压力可控。
在备用资金方面，截至2020年末，合景泰富集团银行授信总额有1090.15亿元，未使用授信额度为747.32亿元，可见其财务弹性良好。
银行授信
除此之外，合景泰富集团还有613.9亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计572.9亿元。
整体来看，合景泰富集团刚性债务有807.9亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为44.6%。
有息负债规模高企，今年上半年合景泰富集团财务费用为7.627亿元，同时其销售、营销和行政开支大增，期间费用对利润形成严重侵蚀。
从融资渠道看，合景泰富集团主要依赖于股权和发债融资，融资渠道较为狭窄，上半年其平均融资成本为6.1%，同比增长28%。
值得注意的是，合景泰富集团降杠杆动作，存在一定“明股实债”嫌疑。
2019年至今，合景泰富集团少数股东权益分别为24.48亿、103.8亿元和171.59亿元，增速较快；但其少数股东损益分别为2.5亿、2.25亿以及1.01亿元，占比和增速与少数股东权益不匹配。
合景泰富集团少数股东权益的短期保障，预示着其可能存在较大体量的合作开发，同样不排除一部分债务被置于“表外”。
总得来看，今年以来合景泰富集团业绩和盈利能力下滑，有息负债高企，剔除预收款的资产负债率仍高于红线，存在一定“明股实债”嫌疑。
1994年，年仅26岁的孔建岷从工行信贷部辞职下海，与人联合成立新恒昌公司。
次年6月，孔建岷三兄弟联合创办合景房地产公司，进军房地产开发市场。
随后，合景房地产相继开发了御华苑、叠彩园、盈彩美居等住宅小区，开始为广州市民所熟悉。
2004年，孔健岷以当年市场第一天价投得广州珠江新城两幅“地王”，分别建成现时的珠江新城住宅誉峰和写字楼国际金融广场，自此在广州地产界一炮而红。
尽管在广州房地产界打拼多年，但孔氏三兄弟为人却都极为低调，哥哥孔健楠和弟弟孔健涛出席过一些重大新闻发布会，而孔健岷则一直保持神秘，直到合景泰富在香港上市。
2007年7月，合景泰富在香港联交所上市，这是孔健岷首次正式出现在媒体面前。同年，孔健岷家族以165亿在2007年胡润百富榜排第33名。
上市后，合景泰富在规模上并没有急于快速迈进，而是用了6年时间，从战略思维角度去实现产品覆盖。
自2016年起，合景泰富开启了扩张之路，2020年其入驻城市数量由2016年的12个上升至40个。
凭借在土拍市场上激进举牌，一直被视作“清闲”房企的合景泰富，晋升为“新华南五虎”之一。
2017年至2020年，合景泰富销售金额的复合增长率达到39.7%，同时其杠杆水平也持续放大，债务压力持续攀升。
今年以来，跻身千亿房企阵营后，合景泰富渐渐褪去了昔日的雄风，债务重压之下，其销售降速、拿地放缓、业绩下滑，并在“增收不增利”怪圈中越陷越深。（作者微信：littlebond1）
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