REITs助推,产业园区市场渐入成熟期 ——2021全年度产业园区运营力20强

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2022-03-12 16:58 3675 0 0
自蛇口工业区成立开始,产业园区历经培育期、成长期,行至2022年,产业园区迎来新发展机遇。

作者:睿和智库研究部

来源:地产资管网(ID:thefutureX)

自蛇口工业区成立开始,产业园区历经培育期、成长期,行至2022年,产业园区迎来新发展机遇。公募REITs的发行助推园区进入成熟精细化发展阶段,运营能力成为产业园区企业“厮杀”决胜的关键。

睿和智库研究部通过对众多产业园区企业的长期跟踪与研究,推出“2021全年度产业园区运营企业运营力20强榜单”,力图从管理规模、项目布局、资管水平等多方面解读其运营力表现,并对产业地产相关行业发展动态进行分析,以资借鉴。

01 榜单排名

02 行业概况

1、用地情况:工业用地成交力度下降,楼面均价上涨

2021年,全国工业用地总成交面积为133,512.71万平方米,相较于2020年减少8.19%。一、二、三线城市工业用地总成交面积分别为1,638.64万平方米、23,648.62万平方米、108,225.45万平方米,较2020年同期增长率分别为5.36%、-14.49%、-6.87%。

除一线城市外,工业用地成交面积均有所下降,主要原因为产业用地政策限制逐渐严格,产业监管指标体系完善,工业用地准入门槛提高。

图1:2020-2021年工业用地成交面积
资料来源:睿和智库整理制图

2021年,工业用地成交均价较2020年整体上涨。1~12月,一、二、三线城市工业用地成交均价分别为1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米,较2020年同比分别增长6.46%、9.41%、11.86%。

图2:2020-2021年工业用地成交价格
资料来源:睿和智库整理制图

2、重点政策:十四五规划引导发展新方向,公募REITs开启新蓝海

2021年,产业地产行业政策环境出现较大变化,都市圈建设、城市更新、十四五规划、公募REITs等年度热词均与产业地产行业发展密切相关。

2021年3月16日,自然资源部修订了《工业项目建设用地控制指标》,本次修订进一步完善了工业用地准入要求标准,反映出产业导入要求、工业用地出让条件愈加严格。

表1:2021年产业园区相关重点政策

资料来源:政府网站、睿和智库整理

3、产业园REITs:园区REITs成功发行促进园区产品成熟化发展

2021年前后上市的两批公募REITs基金项目中,有招商蛇口产业园、张江光大园、苏州工业园及中关村产业园4支产业园区公募REITs产品。公募REITs的推出为产业园区的退出提供了渠道,使得产业地产可以打通“投融管退”全周期环节,形成完整闭环。

表2:产业园REITs基本情况

(截至2021年12月31日)
资料来源:wind,睿和智库整理

4、新开园项目:二线城市数量占比达80%以上

根据睿和智库统计,2021年全国新开产业园项目数量达80个,新增开园项目建筑面积超1300万平方米。开园项目主要位于二线城市,数量占比达80%以上。企业方面,联动U谷2021年开业项目为6个,数量最多。

表5:部分入榜企业2021年开园项目情况
资料来源:睿和智库整理

03 企业解读

目前成立产业投资基金的产业园区越来越多,“基地+基金”已成为公认的更高阶的园区运营模式,对于特色产业园区及全国布局的产业地产商而言,成立产业投资基金有利于打造产业生态,发挥近距离了解项目和拥有规模可观的投资项目库的天然优势,加大在工业用地出让条件趋严背景下投资拓展的谈判筹码。其中,部分企业已进入实际操作层面,并发展向好。

联东U谷:截止2021年底,联东U谷产业园区累计运营项目数量351个,累计管理项目建筑面积为4001万平方米,2021年新开业项目6个,新开业面积14.2万平方米。近一年来,联东集团投资了5家头部投资机构,进一步丰富了金融服务矩阵,推动了产业培育与企业加速。

金地威新:截止2021年底,金地威新累计运营项目数量为39个,累计管理项目建筑面积为480万平方米,2021年新开业项目1个,新开业项目面积为4万平方米。目前,金地威新已布局全国19个城市,打造了生产类、研发类、研办类、城市活化类四大产品业态。9月份,金地集团5000万元认购私募基金份额,投资方向主要为人工智能和生命科学,投资业务将成为产业园区发展链条重要的补充。

德必集团:截止2021年底,德必集团累计运营项目数量为51个,累计管理项目建筑面积为82.56万平方米。2021年新开业项目3个,新开业面积5.3万平方米。作为国内文创产业园第一股,目前德必集团已形成4大产品系列,布局全国9个城市。

04 榜单说明

表6:产业园区运营企业运营力指标体系

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: REITs助推,产业园区市场渐入成熟期 ——2021全年度产业园区运营力20强 | 睿和研究

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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