作者:睿和智库研究部
来源:地产资管网(ID:thefutureX)
自蛇口工业区成立开始,产业园区历经培育期、成长期,行至2022年,产业园区迎来新发展机遇。公募REITs的发行助推园区进入成熟精细化发展阶段,运营能力成为产业园区企业“厮杀”决胜的关键。
睿和智库研究部通过对众多产业园区企业的长期跟踪与研究,推出“2021全年度产业园区运营企业运营力20强榜单”,力图从管理规模、项目布局、资管水平等多方面解读其运营力表现,并对产业地产相关行业发展动态进行分析,以资借鉴。
01 榜单排名
1、用地情况:工业用地成交力度下降,楼面均价上涨
2021年,全国工业用地总成交面积为133,512.71万平方米,相较于2020年减少8.19%。一、二、三线城市工业用地总成交面积分别为1,638.64万平方米、23,648.62万平方米、108,225.45万平方米,较2020年同期增长率分别为5.36%、-14.49%、-6.87%。
2021年,工业用地成交均价较2020年整体上涨。1~12月,一、二、三线城市工业用地成交均价分别为1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米,较2020年同比分别增长6.46%、9.41%、11.86%。
2、重点政策:十四五规划引导发展新方向,公募REITs开启新蓝海
2021年3月16日,自然资源部修订了《工业项目建设用地控制指标》,本次修订进一步完善了工业用地准入要求标准,反映出产业导入要求、工业用地出让条件愈加严格。
表1:2021年产业园区相关重点政策
资料来源:政府网站、睿和智库整理
3、产业园REITs:园区REITs成功发行促进园区产品成熟化发展
2021年前后上市的两批公募REITs基金项目中,有招商蛇口产业园、张江光大园、苏州工业园及中关村产业园4支产业园区公募REITs产品。公募REITs的推出为产业园区的退出提供了渠道,使得产业地产可以打通“投融管退”全周期环节,形成完整闭环。
表2:产业园REITs基本情况
4、新开园项目:二线城市数量占比达80%以上
根据睿和智库统计,2021年全国新开产业园项目数量达80个,新增开园项目建筑面积超1300万平方米。开园项目主要位于二线城市,数量占比达80%以上。企业方面,联动U谷2021年开业项目为6个,数量最多。
03 企业解读
目前成立产业投资基金的产业园区越来越多,“基地+基金”已成为公认的更高阶的园区运营模式,对于特色产业园区及全国布局的产业地产商而言,成立产业投资基金有利于打造产业生态,发挥近距离了解项目和拥有规模可观的投资项目库的天然优势,加大在工业用地出让条件趋严背景下投资拓展的谈判筹码。其中,部分企业已进入实际操作层面,并发展向好。
联东U谷:截止2021年底,联东U谷产业园区累计运营项目数量351个,累计管理项目建筑面积为4001万平方米,2021年新开业项目6个,新开业面积14.2万平方米。近一年来,联东集团投资了5家头部投资机构,进一步丰富了金融服务矩阵,推动了产业培育与企业加速。
金地威新:截止2021年底,金地威新累计运营项目数量为39个,累计管理项目建筑面积为480万平方米,2021年新开业项目1个,新开业项目面积为4万平方米。目前,金地威新已布局全国19个城市,打造了生产类、研发类、研办类、城市活化类四大产品业态。9月份,金地集团5000万元认购私募基金份额,投资方向主要为人工智能和生命科学,投资业务将成为产业园区发展链条重要的补充。
德必集团:截止2021年底,德必集团累计运营项目数量为51个,累计管理项目建筑面积为82.56万平方米。2021年新开业项目3个,新开业面积5.3万平方米。作为国内文创产业园第一股,目前德必集团已形成4大产品系列,布局全国9个城市。
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