丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
下半年以来，多个高规格“座谈会”召开定调下半年楼市，随后杭州、沈阳、成都等“被点名”的热点城市纷纷升级楼市调控。
9月14日，参加中央房地产工作座谈会的最后一个热点二线城市成都出台“房产新政15条”，此外，9月12日，常州也出台新政，市区限售4年；二套房贷最低首付提高至60%。截至目前，已经超11城发布或紧或松新政13条，其中，杭州两个月来连发多条政策为楼市调控“打补丁”。
综合已发布的政策主要内容来看，此轮调控的规范作用大于抑制作用。
以7月24日中央房地产工作座谈会上“点名”的北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10城为例，我们梳理了这10城楼市调控政策以及落户政策，并重点分析十大城市哪个城市楼市调控政策最严格、哪个城市最好落户，10城楼市发展前景如何？
本轮政策核心：遏制投机保护刚需
7-8月份，参加国务院、住建部座谈会的城市名单一共有14个，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州。其中，沈阳和成都参与了两次座谈会。目前已出台收紧楼市调控的城市已有7个，分别为深圳、南京、杭州、宁波、沈阳、常州和成都。
此轮政策的总基调是“遏制投机炒房，支持合理自住需求”，总体内容有收有放，政策层面不会从根本上对房地产做出非常严格的限制，而是针对楼市出现的具体问题，采取措施解决问题，确保房地产市场平稳健康发展，哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。
综合对比各地政策内容佐证了我一直以来的判断。各地政策对合理自住需求适度宽松，比如把增加住宅土地供应放在了政策的第一条，以缓解部分供求紧张而造成的“万人摇”、房价上涨过快等状况。
同时杭州、南京、成都等热点城市纷纷加大对无房家庭房源倾斜比例，倾斜比例普遍在30%-80%之间，其中杭州规定无房家庭倾斜比例不低于50%。此外，南京也向无房家庭的刚性需求提供不低于30%比例的房源，而成都则提高了棚改、无房居民家庭优先比例，其中棚改有限比例提高至20%，无房家庭优先最低比例由棚改有限后剩余房源的60%。
但并非意味着无房家庭就有炒房的空间，杭州规定房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。
从具体限制性内容来看，有7个城市涉及限购政策，但具体限制又有差别。
其中，宁波扩大限购区域，“市五区”本地人限购2套，外地人限购1套，但需提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。深圳也针对深户家庭调整了落户年限要求，落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
自7月25日深圳发布新政，给“假离婚炒房”打补丁以来，南京、无锡和东莞纷纷跟进。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。南京和无锡则追溯到2两年内的购房记录。
值得注意的是，在发挥税收调控的作用方面，包括深圳、无锡、沈阳和成都纷纷调整了个人住房转让增值税免征年限，均从过去的“满2”调整为“满5”。增值税免征年限调整是今年各地调控的政策新动态。
图：7月-9月新出台政策重点内容汇总
上海对单身限制更严格
新一轮的调控政策陆续发布，截至目前，十大城市普遍本地人限购2套，外地人缴满一定年限的社保或个税后限购1套。
限购政策最严格的仍然为四大一线城市，在限购套数相似的前提下，排除房价因素，外地人买房的门槛相对较高，北上广深均设置外地户籍连续缴纳社保或个税年限均为5年以上。杭州、南京、成都和宁波则要求3年内连续缴纳2年以上，且成都明确要求“稳定就业”的限制。
值得一提的是，对于单身一族的限制来说，上海明显比其他城市更为严格。具体来看，本地户籍单身分为三种情况：
1. 单独名下有房，限购。
2. 单独名下无房，本人和父母在2011年1月28日之前共有不超过2套（含2套），限购1套。
3. 单独名下无房，本人和父母在2011年1月28日之前共有超过3套（含3套），限购。
重要的是，对于单身外地青年来说，上海的政策将他们直接堵到门外，上海政策要求，外地户籍家庭限购1套，单身限购。
从限贷政策来看，北京和上海均对无房、无商业贷款、公积金贷款记录的首套房设置最低首付比例为35%，广州和深圳与其他热点二线城市一样，均为30%，
北京对二套房首付款比例要求最高，其中购买普通自住房首付比例不低于60%，非普通住宅首付款比例不低于80%，而上海购买二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。相对来说，上海二手住宅方面的限贷要求较北京门槛较低，这意味着上海实际对改善需求的家庭较为欢迎。
图：10城政策汇总
沈阳、杭州人才落户门槛较低
事实上，人才新政被认为是变相松绑限购的信号，各地发布楼市限购政策的同时，紧接着人才新政的放宽以支持人才购房消费。
综合各地人才新政内容来看，一线城市人才标准认定门槛较高，且未出台相关利好的补贴政策，尽管如此，其经济、人口、基础配套本身就具备绝对优势，未来随着户籍制度改革的持续推进，落户限制门槛的逐步降低，势必会为一线城市带来新的发展动力，房地产行业也将逐步从增量时代过渡到存量时代。
热点二线城市，一方面各地集中调降人才落户门槛，另一方面南京、杭州等地优化人才购房资格。从人才标准、年龄限制等方面来看，10城中杭州和沈阳门槛较低，其中杭州将人才标准放宽至专科35周岁以下，而沈阳在今年4月初全面取消人才落户限制。
上述10城中，杭州新增常住人口以55万人排在全国第一位，其次是深圳和广州，分别以41.2万人和40万人位列第二第三。四大一线城市中北京上海增量有所减少，其中北京2019年末常住人口减少0.6万人，上海增量也仅为4.36万人。值得一提的是，沈阳2019年末常住人口增量仅为0.6万人，相较于同等水平的热点二线城市来说，差距较大，因此可以理解沈阳全面取消落户限制这一举措。
图：2019年末10城常住人口增量（万人）
数据来源：统计公报及统计年鉴
人口是一切经济活动的基础，人口的流动会引发区域兴衰和产业更迭，也为城市带来更多的额住房需求。以新增常住人口第一位的杭州为例，大量的新增常住人口以及持续的人口流入，将对顺利产生对楼市未来成交的增益。近一年来，杭州商品住房成交量价一路走高，并且以超强的动能迅速从疫情中走出来。
从新建商品住宅表现来看，成交面积仅在2月份同比减少61.68%之后，至3月迅速恢复，成交面积同比增长7.72%，前5月杭州就出现4个“万人摇”项目，成交量在6月达到高峰，当月成交面积达到202万平方米，同比增长64.86%，创近三年来新高。
二手房市场热度持续高涨，4月、6月和7月三月二手房成交套数破万，达到10595套，均价33839元/平方米再创新高。
图：2019年8月-2020年8月
杭州新建商品住宅供求量价
数据来源：CRIC
图：2019年8月-2020年8月
杭州二手住宅成交量价
数据来源：CRIC
杭州并非个例，相对宽松的人才落户政策对楼市刺激效果已有不俗的收效。结合当前居民购买力足以匹配职业需要，未来这些城市将随着城乡融合发展的进程产生大量人口增量，且将长期促进城市房地产业的发展。
房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定器，总体来看，政策调整与房地产涨落密切相关。
自2016年新一轮楼市收紧政策以来，至今已过了4年，房地产行业进入了相当长时间的调整期，房住不炒政策主基调下，房地产市场日益稳定健康发展。今年7月以来，尤其是中央房地产工作座谈会召开之后，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现“三稳”预期，确保房地产市场保持平稳健康发展再被重提。
政策出台与房地产市场呈现出很强的周期性特征，政策调整与房地产涨落密切相关，从以往经验看，政策出台的基本逻辑大致相同：市场一过热，调控政策就紧随其后。
过去三年，历史都在简单重复。政策调整周期基本从3月份开始，这时候一般是全年市场较为活跃的时期，接下来的三季度迎来一系列的市场调整。尽管市场热度上升的原因和背景不同，但政策调整的逻辑相同，都是市场过热。综合以往经验，在此次金融政策出台以后，市场将会出现新的调整。
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