丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
“三道红线”出台之后，房地产融资监管对象由融资渠道转向对融资主体的监管，从而精准监测及规范房企融资行为，倒逼房企降杠杆。
12月末，房地产贷款集中度管理制度进一步强化了对房企融资供给端的限制，房地产融资难度进一步提升。
受此影响，房企拿地的积极性受到较大影响。但仍有部分城市依旧成为房企关注的重点，从2021年开年土拍市场来看，多个城市土地市场热闹依旧。杭州开年9场土拍，宅地出让收入近400亿元，多宗地块触及上限价格，进入到竞争自持阶段；广州黄埔居住地块出让，吸引了15家房企争抢，在经过近2小时88轮报价后，该地块最终进入摇号阶段。
从1月上旬整体土拍市场来看，市场热度延续2020年四季度低位运行，但在优质土地成交带动下，市场热度较12月小幅回升，优质土地尤其是主城区优质宅地依然是“硬通货”。
1月上旬土地市场热度延续低位
“三道红线”压顶，房企融资渠道明显收紧，四季度土地市场成交溢价率明显下滑，降至12.0%，几乎濒临一季度的“冰点值”。
加之人民银行、银保监会发布了房地产贷款新规，限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限，房企融资遭遇了供需双向更加严格的监管，房企融资环境持续收紧。
2021年首周恰逢房地产金融新政落地的首次拍地，从市场热度上来看，市场并未出现明显走冷的现象。在优质土地的刺激之下，反而出现一波土拍小高峰，杭州、徐州、宁波、金华均有超高溢价地块成交，最高限价成交的地块也不在少数。
具体城市而言，杭州成交量表现突出，一周成交金额高达289亿元占2020年全年的12%；徐州市场热度再次拉升，溢价率达130%。此外，嘉兴、宁波、南宁、金华等市场热度也保持较高水平，溢价率均在20%以上。房企竞拍的主战场依然集中在长三角区域。
整体来看，土地市场热度整体延续了四季度的低位运行，1月上半月，克而瑞研究中心重点监测的300城成交土地整体溢价率约为12.3%，与四季度平均水平基本持平。
图：2020年1月起至今全国300城成交土地溢价率变动情况
注：2021年1月数据截止1月15日。
三类城市土地市场热度分化
西安、银川热度上涨
以“三道红线”分水岭，典型一二线城市土地市场热度发生明显变化，根据溢价率变动幅度指标，各大城市整体呈现出三种情况。
溢价率明显上升的城市，典型如西安、银川两个城市，“三道红线”出台之后溢价率的增幅均在30个百分点以上。实际上，高溢价背后很大程度上受供地质量和供地节奏的影响。其中西安较为典型，“三条红线”出台后，西安高新区CID板块迎来多宗优质地块入市，由于规划定位高、配套完善，吸引碧桂园、招商蛇口、重庆华宇均以50%以上的溢价率在该板块拿地；此外，西咸新区也因规划利好，溢价率居高不下。银川与之类似，在优质土地供应大增的影响下，四季度溢价率明显提升。
市场热度变化不大的城市，包含福州、杭州、深圳、武汉、宁波等，溢价率变动幅度在±2个百分点以内，“三道红线”融资新规对其土地市场的影响并不明显，其中杭州和福州两城的溢价率还有小幅上涨，溢价率还保持在20%以上。
溢价率明显下调的城市，比如北京、南宁、沈阳、成都、厦门、贵阳和合肥等城市，溢价率跌幅多在10个百分点以上。究其原因，主要是由于优质地块供地节奏以及出让底价的不断攀升造成的；以厦门为例，2020年全年岛内共成交了4宗宅地，“三条红线”出台之前后，分别成交了2宗，但首宗成交地块建面超后面三宗总和，此外，在限价不变的情况之下，出让底价楼板价也在不断的提升，因而造成了溢价率的下滑。
图：典型一二线城市“820三条红线“新政之后溢价率变化
注：为了研究对象更有针对性，城市选取标准:“三条红线”出台之前溢价率超过10%的城市。
数据来源：CRIC
值得注意的是，杭州、成都、南京、宁波等城市均受限价、竞自持和摇号政策的影响，溢价率一定程度上被低估。以土地市场热度较高的杭州为例，1月上半月，“最高限价+竞自持”已成为杭州土拍市场的常态，在不计入自持成本的情况下，这半个月杭州溢价率已经升至25%，较“三道红线”之前的溢价率上升了4个百分点。
图：杭州土地市场热度变化
注：2021年之后数据截止1月15日。
数据来源：CRIC
越贵的地、竞拍热度越高
主城区涉宅地块是焦点
1月上旬土地市场热度较12月有一定程度的上涨。究其原因，主要是杭州、宁波、成都等城市近期集中出让了大量优质宅地，在金融尽管层层升级的大背景之下，依然有部分地块是房企竞相追逐的“香饽饽”。
针对已出让地块的分布信息、区位和地块属性、建筑体量、配建情况以及地价水平等多个方面，我们总结出这些备受追捧的高溢价地块的主要特点，共涉及5大方面。
从城市分布来看，高溢价地块仍然主要集中在长三角区域，其中断供较久的杭州高溢价地块数量尤其多。一二线城市中，高溢价或触及最高限价成交的土地有26宗，其中杭州多达六成，数量达到17宗，有14宗地块以“最高限价+竞自持”竞得，市场表现亮眼，最高限价成交已然成为常态。三四线城市中，湖州、徐州、金华、南通、衢州、绍兴等城市也均有多宗高溢价地块成交，最高限价成交的地块也不在少数。
从区域和地块属性上来看，大部分地块均位于主城区的涉宅地块。对于部分市场热度较高、前景较佳的城市，郊县以及商办地块也保持较高热度。同样是杭州，其商办地块热度也处于高位，最热的地块是江干区景芳三堡单元商业地块，最终由滨江集团以122.3%高溢价夺得，同位于江干区的彭埠单元商业地块溢价率也达到了60.2%，整体市场热度维持在较高位。
从建筑体量上来看，建面多在5-10万平方米之间，规模适中。这类地块优势在于，既可以成片开发，又能够缓解成本过高给企业造成较大的资金压力，大部分地块的总价都在20亿元以下。
从配建情况来看，一二线热点城市多需要配建或者自持一定的比重，三四线城市一般不涉及配建。比如杭州，无论是滨江、拱墅和江干等主城区，还是萧山、富阳、临安等郊县，14宗宅地均需要一定比例的自持。
从价格水平来看，高溢价地块通常是地价水平较高的地块，呈现出“越贵越买”的趋势。反之，地价越便宜反而鲜有被看好，通常是底价成交。
表：金融监管再度升级之后典型城市高溢价地块特点分析
数据来源：CRIC
尽管房地产金融新政对房企的融资环境造成一定的压力，但由于处在2021年开端，受资金回笼、结算周期等影响，房企资金相对较为充裕，拍地积极性有了明显提升，尤其是“断供”一月有余的杭州，土地市场热度明显提升，“最高限价+竞自持”已成为常态。
从1月上半月市场表现来看，市场并未明显走冷，在优质土地的刺激之下，市场热度反而较12月还有小幅回升。
考虑到中央多次强调“房住不炒”，“三道红线”还将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，企业拿地态度将会更加谨慎，全年土地市场热度大概率难再上涨。
热点城市区位好、配套佳、规模适中的稀缺优质地块，仍然会是房企关注的重点，尤其是规划利好的城市，典型如杭州、宁波、南通、绍兴、徐州等城市，地价水平相对较高的稀缺宅地，竞拍热度还会延续高位。
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