流拍率或继续走高,资金宽裕房企可关注年末窗口期

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2021-08-18 12:56 3076 0 0
10月重点城市的流拍率创下二季度以来的新高。其中,土地流拍幅数高达111幅,是今年以来流拍土地幅数最多的一个月。在此影响下,流拍率进一步上涨的可能性较高。

作者:丁祖昱

来源:丁祖昱评楼市(ID:dzypls)

受疫情影响,年初房地产行业一度遭遇“寒冬”,为实现稳经济、稳就业的目的,各地出台了一系列促进复工复产的措施,在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下,土地市场迅速升温,尤其是4月份国内疫情得到较好地控制之后,土地市场热情高涨,高价地也是层出不穷,在三季度调控不断升级的背景下,多城市的供地和拍地节奏有所放缓,全国土地市场供应和成交规模呈周期性下滑趋势。

10月重点城市的流拍率创下二季度以来的新高。据CRIC重点监测的92个热点城市来看,10月份重点城市的土地流拍幅数和流拍率均较上月明显上涨。其中,土地流拍幅数高达111幅,是今年以来流拍土地幅数最多的一个月。

我们认为这主要受部分城市土地出让质量较差及当地市场表现不佳影响,在资金收紧和热点城市仍有优质地块出让的影响下,开发商拿地积极性不高。

供地质量下滑成流拍主要原因

CRIC数据显示,2020年1月-10月,重点监测的92个热点城市,流拍率最高的是月份是2月,这主要受年初疫情影响,房地产行业整体停摆所致,随后是1月,适逢传统假期以及传统成交淡季,流拍率仅次于2月最高峰。 

2020年10月,在经历了年中整体市场复苏及优质地块集中供应刺激后,持续收紧的金融环境降低了房企拿地的积极性,加之重点城市近来普通地块入市明显增多,土地流拍现象加剧,流拍幅数和流拍率均较9月出现明显上涨,达111幅,流拍率12.2%

图:2020年1月~10月

重点城市土地流拍幅数及流拍率变走势

数据来源:CRIC

具体来看,10月份流拍地块主要集中在中西部省会城市和一些非热点中小城市,如昆明、清远、郑州和济南等,这些城市在本月的土地流拍幅数均超过了5幅,流拍现象相对较为严重。

就流拍地块的具体原因来看,除少数地块因政府规划调整、土地出让条件变更等客观原因而遭遇撤牌或提前中止出让外,余下103宗地中大部分地块多是因位置偏远且条件一般而流拍,位置好且拿地条件苛刻、地价过高等其他原因占比相对较低。

图:2020年10月

重点城市中土地流拍幅数TOP10城市

数据来源:CRIC

约5成因位置偏僻、条件一般流拍

在流拍地块中超过5成的地块位于二线城市的远郊和三四线城市的郊县,如郑州中牟、荥阳、济南历城、成都青白江、蒲江、清远佛冈等。这些区域往往是配套十分缺乏的新区,楼市表现相对冷淡,开发商预期不足。

当前房企融资环境持续收紧,且各城市后续又有多宗优质土地供应,房企注意力自然也会集中在优质土地上,导致这类位置偏远的地块也往往会遭遇流拍。

值得注意的是,在本月流拍地块中不乏一些区位较为优越的地块,比如武汉江岸区滨江地块、武昌古城地块、长沙县松雅湖南岸地块等,占比约33%。但正是由于区位优越,政府对地块的规划定位也比较高,拿地门槛自然也比较苛刻,常附带如竞拍企业规模要求、较高比例的自持、引入产业要求、较多配建等诸多条件。最终由于“定位高、所需资金成本也高”而导致流拍。

表:近一个月重点地块流拍情况

数据来源:CRIC

除上述两大原因外,也有不到一成的地块因为出让底价过高而流拍。典型如昆明巫家坝板块的两宗宅地,其周边在售新房价格约在2万元/平方米,但该宗地的起拍价高达1.44万元/平方米,再考虑建安、运营等成本,该宗地几乎无盈利空间,因此该宗地最终也因无人报价而流拍。 

也有不到10宗地块是因为政府规划调整、土地出让条件改变等客观原因而遭遇撤牌和收回。

图:2020年10月重点监测城市流拍地块原因分析

数据来源:CRIC

年末流拍率或将进一步走高

下半年在中央、地方多套政策“组合拳”的配合下,土地市场迎来了明显的降温。但与此同时,重点城市的流拍率也再度走高,10月份流拍率甚至创下了二季度以来的新高。

接下来,结合近期政策面动向来看,在11月中旬,银保监会出台新规禁止险资投资直接从事房地产开发和建设企业,进一步加强房企融资难度,房企拍地整体积极性也会进一步降低。另一方面,年末又恰逢土地供应高峰期,虽然部分热点城市加大了优质地块入市力度,但条件普通、区位偏远地块仍是供应主力,同时为控溢价,优质地块的竞拍门槛也大多只升不降。在此影响下,流拍率进一步上涨的可能性较高。

重点地块成交价格明显走低

至于更受投资侧关注的优质地块方面,除少数极为优质地块外,大部分热点城市优质地块竞拍热度已经较二三季度有所下滑,地价涨幅也明显下跌,如南京、宁波等城市在“限地价、控溢价”下宅地价格已经趋于平稳。

从近一个月重点地块低溢价成交情况来看,厦门、南宁、成都等地的成交价格较同板块内最近成交的同类地块相比出现了大幅下跌。

其中南宁江南区亭洪路地块的成交价格较同板块内最近成交的同类地块相比成交价格跌幅高达41%,主要原因为要求配件较多。如公共服务设施规划要求须配建两所幼儿园,并须按要求设置社区居家养老服务用房、党群服务中心用房、婴幼儿照护服务场地、文化活动站、社区卫生服务中心、派出所、老年养老院、菜市场、体育场(馆)等公共服务设施。该地块最终由华润置地以25.57亿元拍得,成交楼板价约4012元/平凡方米,而周边同类地块的楼板价为6744元/平方米。

此外,上海近期出让的3块含宅地块中,保利置业竟得的奉贤区奉贤新城10单元04-02区域地块与周边同类地块楼板价也明显较低,该地块商业占比20%,且须自持,最终成交楼板价约17480元/平方米,而周边同类地块的楼板价都在20000元/平方米以上。

我们认为,在多城市采用“限地价、控溢价”的拍地方式影响下,地价和溢价率指标未来也将进一步走低,土地市场将逐步回归向稳定运行的轨道。

考虑到接下来两个月是城市推地高峰期,虽然接下来的供应将会显著增加,但在调控组合拳下,近期优质地块供应占比也在减少,如10月份上海、宁波、重庆、东莞、杭州均减少了优质土地入市数量,起拍价超过3万元的优质地块仅有2宗,较上月减少4宗,其中深圳和广州各涉及1宗。预计接下来的两个月在“紧融资”“宽供应”“限地价”“优质地块供给减少”一系列调控组合拳下,溢价率还将延续低位,高热地块数量进一步减少,土地市场将延续“放量降温”的趋势。

与此同时,对于财务指标健康、现金流充裕的大型企业来说,在土拍热度进一步回落下,有望在年底和明年初迎来一轮补充优质土储的机会。不过由于优质地块备受房企推崇,地价被追高的可能性极大,建议房企还是要仔细测算拿地成本,避免后期利润空间或现金流不足的风险。

表:近一个月重点地块低溢价成交情况

数据来源:CRIC

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 流拍率或继续走高,资金宽裕房企可关注年末窗口期

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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