任博宏观伦道 作者：毛小柒
【正文】
一、哈尔滨废止地产调控政策文件（核心要点是不再限售）
（一）地产行业风险仍在持续释放的背景下，因城施策的各地动向备受关注。2022年3月23日，哈尔滨市住建局在哈尔滨市政府官网披露的信息显示，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规（2018）12号）已完成其阶段性调控使命，拟予以以废止。值得关注的是，哈尔滨此举，随后得到经济日报、央视财经等官媒的转载。
这是首个城市明确宣布废止先前的房地产调控文件，且是省会城市，和之前的郑州等地一样(参见首个特大城市全面放松楼市、首个一线城市房贷利率大幅下调和首付比例迎来下调潮？），具有风向标层面的意义，预计其它大部分城市都将会跟进。
（二）哈尔滨拟废止的这份文件于2018年5月5日发布，其篇幅不长，当时的总体政策取向是收紧，即加强房地产市场调控。具体明确了以下五点，
1、制定差异化的供地政策，用地需求大的哈西、松北地区增加供应和加快节奏，香坊区等老城区旧城改造释放的住宅用地及时组织供应，库存规模较多的阿城区、利民开发区要适当控制。
2、主城6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内实行限售，即取消建设单位网签合同备案信息注销权限，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。
3、提高公积金贷款条件，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4。
4、严格控制二套以上购房的首付和利率标准。
5、强化房地产市场监管。
可以看出，被废止的这项政策关键点是3年的限售期。此次废止后，意味着哈尔滨市的商品住宅限售约束被真正取消。
二、实际上，哈尔滨早在2021年9月就开始救市了
如果从时间上看，早在地产行业风险暴发不到两个月的时间里，哈尔滨就已经按照三稳（即稳地价、稳房价、稳预期）的政策导向，开始出台政策稳楼市了，而这些举措随后被因城施策的各地区争相效仿。2021年9月29日，哈尔滨住建局联合哈尔滨市自然资源和规划局、财政局、人社局 、税务局、银保监局、人行中心支行、网信办、住房公积金管理中心等部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（哈住建发〔2021〕267号），提出如下举措：
（一）救地产企业：预售条件、预售监管资金返还与土地款缴纳条件放松
1、对信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的开发项目，在2022年底之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。
2、2022年底前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。同时，监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力。
3、自2021年10月1日起，新出让的土地项目，缴纳土地出让起始价的20%作为竞买保证金，土地出让合同签订后，一个月内缴纳土地成交价款的50%，六个月内缴齐剩余土地成交价款，并按照规定缴纳相应利息。
（二）支持去库存和拯救销售端：加大对人才与新市民购房的货币补贴力度
1、加大对人才购房的补贴力度。对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。
2、对于在哈购置首套商品房的新市民（参见新市民群体，杠杆加起），给予一次性1万元的购房补贴。
（三）其它救市政策：下调税率、多维度放宽公积金贷款条件等
1、下调土地增值税预征率，全市普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅外的其他住宅调整为2%；除上述以外的其他房地产项目调整为2.5%。
2、实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。
3、放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。
4、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。
5、县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。
6、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金。
7、放宽住房公积金组合贷款业务，允许职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款，公积金贷款与商业贷款之和不超过购房评估价格的70%。
8、各区、县（市）政府要切实履行房地产市场属地主体责任，积极引导支持房地产开发企业开展促销活动。
三、哈尔滨为什么要救市？两个指标也许能够说明问题
理由也很明显，即哈尔滨的楼市很不乐观。
（一）2021年地产开发投资同比大幅下降14.60%（全国则增长4.40%）
2020年和2021年，全国房地产开发投资增速分别达到7.00%和4.40%，而同期哈尔滨的房地产开发投资却分别增长0.30%和下降14.6%，和全国平均水平相去甚远。2020年尚能保持微幅增长，2021年房地产开发投资增速在全国主要城市中排名末位，仅略好于处于严格调控中的深圳。这表明哈尔滨的地产行业困境很突出，地产行业对经济增长没有形成有效推动，反而形成重大拖累。
房地产开发投资同比大幅下滑，表明地产企业在哈尔滨拿地开发意愿大幅下滑，这给哈尔滨地区经济带来冲击的同时，无疑也会冲击哈尔滨的拿地收入，并进一步加大哈尔滨地区的财政压力。
资料来源：Wind（沈阳和福州的数据为2021年前11个月，郑州为2021年前三个季度）
（二）房价下降幅度在70大主要城市中位列第2
2022年2月，哈尔滨的二手住宅价格环比下降1.50%，在70大主要城市中下降幅度最大。同时自2021年7月以来的6个月时间里，哈尔滨的二手住宅价格累计下降4.99%，下降幅度在70大主要城市中位列第2。
四、哈尔滨并不孤立，越来越多的城市正面临同样的困境
如果仅从上述两个指标来看，哈尔滨实际上并不孤立，越来越多的城市正面临和哈尔滨同样的困境。
（一）从房地产开发投资同比来看，西藏、西安、太原、合肥、黑龙龙江、云南、郑州、沈阳、青岛等地下滑同样比较大。2021年前三季度，郑州地产开发投资同比下降4%，但如果从全年数据来看，则可能更糟心，这大概也是郑州大幅放松地产调控的原因。
（二）从房价变化来看，2022年2月当月，70大城市中有57个城市的二手住宅价格环比出现了下降，23个城市下降幅度超过0.50%，沈阳、哈尔滨、牡丹江等三个东北城市的下降幅度均超过1%。当然，若从2021年7月以来的6个月累计下降幅度来看，70个大中城市中的62个城市二手住宅价格出现了下降，牡丹江、哈尔滨、太原、大理、石家庄、安庆、南充、北海等城市的二手住宅价格累计下降幅度均超过3%，其中哈尔滨与牡丹江分别下降6.42%和4.99%。
五、房贷利率虽在持续下行，但地产行业政策还需要进一步放松
需要认识到，降首付、降房贷利率、取消限售限购、加快按揭贷款投放节奏等举措均不是化解当前地产行业风险的根本之道，属于典型的治标不治本，政策层面还应进一步放开矜持，全方位放松地产行业政策。毕竟即便全面放松，预计也很难改变目前预期较弱的困局。
（一）目前地产行业面临的最大问题是预期较弱，且很难在短期内改变，如果未来房价持续下行且没有上涨预期，则对于购房者来说选择在当前购房就显得没有必要性，这无疑会对地产行业的销售端产生致命冲击。因此，当前的关键是通过持续放松的地产政策让市场预期到房子仍能起到保值增值的作用，如此市场主体才愿意选择成为购房主力，帮助畅通销售端，助力地产行业更好良性循环。
（二）根据贝壳研究院的监测，今年3月全国103个重点城市房贷利率创2019年以来月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103个重点城市首套房与二套房贷款利率分别为5.34%和5.60%，环比分别下降13和15个基点，降幅较2月分别扩大4和6个基点。进一步看，苏州、深圳、上海等20个城市首套房贷利率低于5%（如苏州和厦门的首套房利率为4.65%和4.95%），成都首套房贷款利率3月大幅下调69个基点（下降幅度最大）、二套房贷利率降低34个基点，郑州出台相关政策后部分银行甚至将二手房贷利率从5.3%降到4.9%。
（三）虽然房贷利率仍在持续下行，但今年3月LPR没有下降，显示出政策部门仍显克制与谨慎，但这反而对市场预期造成了较为不好的影响，容易导致市场对未来地产行业的预期进一步恶化。某种程度上，当前应向市场传递地产行业的未来并非趋于下行，而应与整个经济基本面保持同步，也即至少房价增速应和经济增速保持基本同步，如此市场预期才有可能趋于平稳。
房贷利率的下行只能说明销售端遇到了很大问题，并不能解决市场预期恶化的困境，因此当前来看，政策宣示意义更为重要，应给予足够重视。
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原标题： 首个省会城市废止房地产调控政策文件
