地产测算:不谈有票成本的报价都是耍流氓

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2021-07-19 15:04 2721 0 0
接下来我们在不同的税票金额假设下,测算土增税和净利率是如何随着税票变动的。

作者:明哥

来源:商业地产与电商(ID:smartplaza)

先看地产收并购的一段对话。

地产投拓:地块位置不错,主要问题是税票太少,算不过来账。

地主:不用担心票的事情,我们会全额开票。

显然双方沟通的不是一个事。税票是指土地建安等项目有票成本,在土增税计算时可扣除,与土地方是否就股权转让溢价部分开具财务发票是两回事。举个栗子:

用地面积60亩,有税票500万每亩,转让价格800万每亩。

这个案子产生了300万每亩的土地收并购溢价,这300万每亩溢价是支付给原股东的,与项目本身无关,在土增税计算时不能扣除。

在房地产企业涉及的所有税种中,土增税的税率是最高的,最高可达60%。

土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

要给土地方解释清楚土增税并不容易,尤其是当对方本能地有种抗拒心理时。明哥觉得这时最好的沟通方式就是用数据说话。

在上文地产投资测算:这块地到底值多少钱?我们给出了一个投资测算模型,回顾一下:

项目要点:

1、用地面积60亩。

2、住宅用地,容积率2.0,规划计容建面8万平米。

3、地下车位配比1:1。

4、证照手续齐全,净地,可马上开发。

5、产权清晰无纠纷,没有债务抵押。

6、有税票(土地发票)500万每亩。

7、房价住宅14000元/平米,车位10万/个。

8、股权整体转让,价格800万每亩。

投资测算:

其中土增税部分:

测算结果是应缴土增税7909万。接下来我们在不同的税票金额假设下,测算土增税和净利率是如何随着税票变动的。
1、税票对土增税的影响

土增税-税票变动分析

2、税票对销售净利率的影响。

销售净利率-税票变动分析

与全票相比,在无票情况下:

(1)收购方要多承担2.5亿土增税:26039-953=25086万;

(2)销售净利率由11.30%直接降到了-17.27%
既然税票对土增税/净利率有这么大的影响,不谈有票成本的报价不就是“耍流氓”吗!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“商业地产与电商”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 地产测算:不谈有票成本的报价都是耍流氓

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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