作者:明哥
来源:商业地产与电商(ID:smartplaza)
本文根据与几位微友的交流探讨整理。
先来看微友A分享的公司审计部对其所在项目的审计报告节选:
以营业收入抽成方式计算租金的商户,对其提交的营业收入缺乏有效的监管或审查,不能确定租金计算是否正确,可能影响商管公司的收入或利润。
以上即通常所说的跑单:商户通过瞒报、少报销售额,进而达到少交、免交抽成租金的目的。来看一个示意:
该商户保底租金126元/月/平米,抽成比例9%,则抽成临界点为:
250*136/9%=35万元
当商户上报销售额高于35万时,该商户需按9%扣点缴纳超额部分抽成租金。
如何针对审计提出的问题对联营商户业绩进行监管?微友A项目提出了如下解决措施:
1、联营商户选择
招商过程中非国际、国内知名连锁品牌,非具备国内上市资质或有极高信誉度公司,不得签订联营方式合同。
2、商务条款
商务条款,除确定联营扣点外,需额外增设保底租金条款(保底租金+联营扣点两者取其高)。
3、数据监控
(1)运营人员每日检查联营品牌当日销售数据统计日报表,每日抽查店铺内系统数据,做好比对工作。
(2)财务人员不定期随机抽查。
(3)安排暗访。
(4)联营品牌每年提供审计报告或数据核查报告。
此外,微友B分享了如何通过销售数据识别商户跑单的若干经验:
1、餐饮店铺能耗法:
用电能耗、销售额、进店客流,三条线看,可以反应出餐饮商家的销售状况;通过此方法可以判断出商家销售提报的真伪佐证。
2、月度销售额预测法:
因为商户的跑单行为一般发生在后半个月,因此运营部可在每月15日分析重点监测商户的上半个月销售数据,再结合商户历史销售数据/下半个月节假日影响等因素推算其当月销售额。当月底时,如果该商户实际销售额明显低于推算销售额,则该商户可能存在跑单行为。
3、销售趋势分析法:
跑单商户的销售增长幅度,低于项目总体增长幅度,同时也会低于所处业态的销售额增长幅度,当此现象持续出现时该商户可能出现跑单行为。
跑单商户在销售旺季(周末、节假日)进行跑单的次数会多于销售较低的平日,因此当商户周日同比项目总的销售额增幅低于工作日的销售增幅时,则该商户可能存在跑单行为。
每日销售额差异大,销售变化不能形成明显的周末、平日变化规律的商户。
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原标题: 如何监管以营业收入抽成方式计算租金的商户