如何监管以营业收入抽成方式计算租金的商户

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2021-08-10 22:49 8500 0 0
商户通过瞒报、少报销售额,进而达到少交、免交抽成租金的目的。

作者:明哥

来源:商业地产与电商(ID:smartplaza)

本文根据与几位微友的交流探讨整理。

先来看微友A分享的公司审计部对其所在项目的审计报告节选:

以营业收入抽成方式计算租金的商户,对其提交的营业收入缺乏有效的监管或审查,不能确定租金计算是否正确,可能影响商管公司的收入或利润。

以上即通常所说的跑单:商户通过瞒报、少报销售额,进而达到少交、免交抽成租金的目的。来看一个示意:

该商户保底租金126元/月/平米,抽成比例9%,则抽成临界点为:

250*136/9%=35万元

当商户上报销售额高于35万时,该商户需按9%扣点缴纳超额部分抽成租金。

如何针对审计提出的问题对联营商户业绩进行监管?微友A项目提出了如下解决措施:

1、联营商户选择

招商过程中非国际、国内知名连锁品牌,非具备国内上市资质或有极高信誉度公司,不得签订联营方式合同。

2、商务条款

商务条款,除确定联营扣点外,需额外增设保底租金条款(保底租金+联营扣点两者取其高)。
3、数据监控

(1)运营人员每日检查联营品牌当日销售数据统计日报表,每日抽查店铺内系统数据,做好比对工作。

(2)财务人员不定期随机抽查。
(3)安排暗访。

(4)联营品牌每年提供审计报告或数据核查报告。
此外,微友B分享了如何通过销售数据识别商户跑单的若干经验:

1、餐饮店铺能耗法:
用电能耗、销售额、进店客流,三条线看,可以反应出餐饮商家的销售状况;通过此方法可以判断出商家销售提报的真伪佐证。
2、月度销售额预测法:

因为商户的跑单行为一般发生在后半个月,因此运营部可在每月15日分析重点监测商户的上半个月销售数据,再结合商户历史销售数据/下半个月节假日影响等因素推算其当月销售额。当月底时,如果该商户实际销售额明显低于推算销售额,则该商户可能存在跑单行为。

3、销售趋势分析法:

  • 跑单商户的销售增长幅度,低于项目总体增长幅度,同时也会低于所处业态的销售额增长幅度,当此现象持续出现时该商户可能出现跑单行为。

  • 跑单商户在销售旺季(周末、节假日)进行跑单的次数会多于销售较低的平日,因此当商户周日同比项目总的销售额增幅低于工作日的销售增幅时,则该商户可能存在跑单行为。

  • 每日销售额差异大,销售变化不能形成明显的周末、平日变化规律的商户。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 如何监管以营业收入抽成方式计算租金的商户

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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