大话固收 作者：洛洛杨
来源：大话固收（ID：trust-321）
先“盲猜“一个项目：
一线城市广州天河CBD核心地段 商业现房抵押+物业抵押，抵押率低于6折 周边写字楼均价40000元/㎡；住宅均价60000元/㎡；本抵押率相当于23000元/㎡ 实控人母公司+CBD公司+实控人连带责任担保
是不是觉得这个项目风控还挺“硬”的？看上去是个大便宜。要知道目前市场上大部分地产项目都只是“准一线”，甚至是二三线地产，好多还只是土地抵押，现房抵押的也少见。
然而，就是这么“硬核”的资产，在处置过程中价格一降再降，已经经历了三度转卖失败。直至目前，还在广东金融资产交易中心挂着等待买主。
简单算一下，转让折价率为59折。
这个项目本身并不复杂，融资方为百嘉信集团。2012年，百嘉信集团由于资金紧张急需融资，但是当时商业银行无法直接提供贷款授信。后来该公司通过五矿信托作为通道，绕了一个弯，从银行获得借款。
华骏实业名下位于广州市天河区马场路36号（太阳新天地购物中心）101、102房等12项商业房地产作抵押担保，抵押物面积合计86303.91平方米
母公司百嘉信集团担保
实控人梁勤提供连带责任保证担保
太阳新天地购物中心是广州CBD珠江新城最大的单体购物中心，位于广州核心区珠江新城东北部，周边分布有大量高端住宅区、高校和写字楼，该项目于2012年9月底全面交付使用并同时全面开业。被称为 “印钞机”级别的购物中心，鼎盛时期年租金收入达3亿元。
2019年6月28日，项目在淘宝网司法拍卖网络平台第一次拍卖，起拍价28.84亿元，拍卖的标的包括地下负一、负二、负三和负四层，地上一层至九层共计813套房产、车位，建筑面积共100191.8979平方米，评估总价为人民币41.2亿元，相当于打了七折。项目吸引了17447次的围观人数，但最终无人竞拍；
2019年7月24日，太阳新天地比上一轮28.8亿元的起拍价再降5.77亿元，低至23.07亿元的起拍价，据广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出，换算每平方米相当于约2万3千元，参考上图周边房产价格，相当于“跳楼大甩卖”；然而，二次拍卖仅吸引了9379次围观，再度流拍。
2019年11月15日，项目挂到广东省金融产品交易中心，形式改为以转让华骏公司30.41亿元债权的方式寻找接盘侠，标的金额为18.08亿元，相当于59折转让，期限为11月22日。很明显，再度流卖。
三度失败转卖背后的障碍
明明是优质地段，现房商业，合理甚至是超便宜价格，为什么迟迟难以找到买家呢？
首当其冲的原因，是太阳新天地本身巨大的债务问题。据记者从内部获得的一份资料显示，太阳新天地欠下的本金和利息已将近26亿元，每年需偿还的利息约为3亿元；而每年的商场租金仅约1.8亿元，由于已经债务违约被多家金融机构起诉，新的融资接口也难以找到，入不敷出的形势愈发严峻。
如果只是债务问题，那只要接盘方“足够有钱”，总能化解。但天阳新天地还有一个重要问题，即背后管理方的混乱。华骏实业对应的股权关系如图，三个股东分成了瑞晟房地产和另外两家公司两大阵营：
据媒体报道，自2019年5月4日起，商场经营就出现了瑞晟公司、第三方物业公司戎威公司和控股股东之间的管理对峙局面。网上有一封措辞激烈的“公开信”：
背靠这样一个乱局面，结合2018年以来，房地产行业融资口径收紧的大形势，就不难理解为什么这块香饽饽为何无人问津了，工作人员称万科华润曾有过意向，但转了一圈后也都沉默收手了。“地主家也没有余粮了！”
还在“迷信”抵押物的，要留个神了
过去两年信托项目主要是政府债务出问题，事实证明地产反而相对安全
即使地产项目出问题，有抵押物在手，不用担心
只要地段好，就是王道，一二线闭眼买
看过太阳新天地三次流拍的案例之后，就要打个问号：项目的资产有新天地优秀吗？会不会也遭遇这样的处境？
依小固来看，太阳新天地的案例，至少暴露出三点值得重视：
一是商业地产抵押的有效性。不同于住宅地产单位产权面积较小，商业地产动辄数亿数十亿标的价格，决定了只有少数买家才能参与接盘；一旦进入资产处置阶段，潜在买家本身的状况也联动决定了资产的价值。打个不恰当的比方：30个亿的太阳新天地，万科认为它只值18个亿，它就仅能作价18亿。有限的买家决定了价格无法充分竞争，往往会遭遇大额缩水；
其次是抵押物所有者的主体信用情况不应忽视。一块地，在百嘉信手上是30个亿6折无人接盘；在华润手上可能就能原价售出。地产行业整体融资渠道收紧的情况下，头部企业的信用再次站上高权重，抵押物背景干干净净好处理才是王道。举个例子，招保万金的无抵押信用项目，和一二线不知名地方房企有抵押的房产项目相比，前者安全程度往往更高。
最后，“好资产”的内涵随着时间在迅速产生变化。小固曾戏谑写过《如果李佳琦来卖信托》，李佳琦为什么被追捧？一个人2019年双十一销售额10个亿，远超大部分商场整年销售额。对线下商场的价值重估正在看不见的地方发生，三年前一年卖10个亿还不错，三年后资本已经要寻找更高效的销售渠道，竞争和淘汰时时刻刻在进行着。对于选项目来说，对资产的价值评估要更长远、更实际，为了保证风险发生时有足够有效的防御，怎么谨慎也不为过。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“大话固收”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
